Với tổng thu nhập chưa đến 35 triệu đồng/tháng, gia đình anh Vũ (29 tuổi, ngụ TP Thủ Đức, TP.HCM) ngày càng lo lắng về khả năng mua nhà trong tương lai. Hiện tại, sau khi trừ đi các khoản chi tiêu, gia đình trẻ này chỉ tiết kiệm được trên dưới 10 triệu đồng/tháng. Áp lực sinh hoạt phí, giá cả leo thang cùng sự tăng giá liên tục của các dự án chung cư khiến anh không dám nghĩ đến một căn nhà của riêng mình.

"Tiền lương của 2 vợ chồng làm vất vả cả tháng cũng chưa bằng tiền mua một m2 căn hộ. Giờ chúng tôi chỉ có thể chọn mua lại các căn hộ cũ đã bàn giao nhiều năm, hoặc chấp nhận ở xa như Bình Dương, Long An...", anh Vũ nói.

Căn hộ cao cấp chiếm lĩnh thị trường

Thực tế, ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc R&D tại DKRA Việt Nam cho biết suốt 3 năm qua không ghi nhận dự án chung cư mới nào có mức giá dưới 35 triệu đồng/m2. Thậm chí, xét cả thị trường thứ cấp cũng khó kiếm được sản phẩm dưới 40 triệu đồng/m2. Ông cho rằng tình trạng này sẽ kéo dài trong thời gian tới.

Theo thống kê của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services, giá bán căn hộ trong quý II/2022 đạt mức 65 triệu đồng/m2, tăng 3% so với quý trước đó. Dự kiến trong thời gian tới mức giá tăng thêm 5-10% do ngày càng khan hiếm nguồn cung ở phân khúc bình dân.

Ở quý II vừa qua, CBRE ghi nhận 93% nguồn cung mới đến từ phân khúc cao cấp, trong đó chủ yếu là các dự án quy mô lớn như Vinhomes Grand Park, Urban Green... Còn DKRA cho rằng thị trường vừa thiết lập mức đỉnh mới ở mốc 425 triệu đồng/m2 với một dự án căn hộ hạng sang.

Bà Thanh Phạm, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn tại CBRE Việt Nam cho biết ngay cả những dự án ở các quận ngoại thành, xa trung tâm cũng được nâng hạng. Điển hình, tại Bình Tân có những dự án trước đây được định vị là bình dân nhưng sau khi hoàn thiện đã trở thành dự án trung cấp, đầu cao cấp.

Tuy nhiên, vị chuyên gia tại CBRE cho rằng phân khúc trung cấp mới là khu vực được hưởng lợi nhiều nhất từ việc tăng giá ở ngoài trung tâm, với mức tăng 7% theo năm, trong khi giá của phân khúc hạng sang và cao cấp giảm 0,6-3,8% so với thời điểm quý II/2021.

"Sự mất cân đối cung cầu không chỉ nằm ở số lượng mà còn ở giá bán. Giá các căn hộ đang tăng quá cao, không đáp ứng đúng nhu cầu thực tế của người dân và nhà đầu tư. Đó là lý do doanh số bán hàng trên thị trường căn hộ không theo kịp đà tăng giá bán, tỷ lệ hấp thụ các dự án mới gần như không thay đổi theo năm, chỉ ở mức 72%", bà Thanh Phạm nhấn mạnh.

Giải bài toán nhà ở cho người thu nhập thấp

Bài toán nhà ở cho người thu nhập thấp và trung bình hiện nay, theo bà Thanh, phụ thuộc lớn vào việc cung cấp quỹ đất có giá hợp lý và đẩy nhanh tiến độ cấp phép xây dựng từ Nhà nước. Bà cho rằng hiện tại sự hỗ trợ của Chính phủ chưa được rõ ràng.

Nếu TP.HCM không thể đáp ứng nhu cầu này của người dân, bà đề xuất Chính phủ cần thúc đẩy phát triển hạ tầng giao thông kết nối ở khu vực phía Nam để người dân yên tâm sinh sống ở các tỉnh, thành lân cận như Đồng Nai, Bình Dương, Long An...

Người thu nhập thấp ngày càng khó mua nhà khi các dự án xa trung tâm cũng đang tăng giá mạnh. Ảnh: Quỳnh Danh.

Tuy nhiên, ở góc độ người mua nhà, bà Thanh Phạm cho rằng cần xác định càng về sau càng khó có khả năng sở hữu nhà ở các thành phố lớn: "Thực tế đã chứng minh suốt 20 năm qua ở TP.HCM, chỉ trong giai đoạn khủng hoảng, bong bóng như 2011-2012 thì giá nhà mới có dấu hiệu giảm. Do đó, người mua nhà buộc phải nghĩ đến bài toán tài chính và tận dụng đòn bẩy từ mối quan hệ hợp tác giữa chủ đầu tư và các ngân hàng".

Ông Võ Hồng Thắng cũng nhận định mặt tích cực của tình trạng tăng giá cao của các dự án chung cư ở TP.HCM là các chủ đầu tư càng rốt ráo tìm kiếm ngân hàng để hợp tác. Điều này vừa hạn chế rủi ro cho doanh nghiệp khi phát triển dự án trong bối cảnh các kênh huy động vốn bị kiểm soát chặt chẽ, vừa góp phần tăng tính cạnh tranh cho dự án trên thị trường.

"Các dự án mới hoặc sắp mở bán đều có các chính sách hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc hay tiến độ thanh toán khá tốt cho người mua. Do đó, tùy góc nhìn mà có thể đánh giá mức độ tăng giá nhà cao hay thấp, khi so với tình hình lạm phát và các hỗ trợ tài chính như vậy", ông Thắng nói thêm.

Dự báo trong nửa cuối năm nay, các chuyên gia cho rằng phân khúc căn hộ hạng A vẫn tiếp tục duy trì vị thế chủ đạo và dẫn dắt nguồn cung mới toàn thị trường. DKRA cho biết hiện tại mặt bằng giá bán sơ cấp bình quân ở các dự án đã tăng 8-15% so với giai đoạn mở bán trước (mỗi đợt cách nhau 3-5 tháng), trong khi thị trường thứ cấp phổ biến tăng giá 3-5% so với cùng kỳ năm 2021.

Tác giả: Lan Anh