Lệch pha cung – cầu kéo dài

Trao đổi với Người Đưa Tin, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) cho hay, 5 năm trở lại đây, thị trường nhà ở Tp.HCM có tình trạng giá nhà tăng liên tục. Hiện, giao dịch có dấu hiệu trầm lắng nhưng giá nhà đất vẫn neo ở mức cao.

Giá nhà bình dân, tức khoảng 2 tỷ đồng/căn, đã cao hơn khoảng 20 lần mức thu nhập trung bình của người dân. Từ năm 2019 đến nay, Tp.HCM xuất hiện các dự án nhà ở “siêu sang” với giá bán 500 triệu đồng/m2, thậm chí có dự án còn rao bán mức giá chưa từng có, lên đến 1 tỷ đồng/m2.

Theo Chủ tịch HoREA, số liệu cho thấy, nguồn cung nhà ở trên địa bàn Tp.HCM những năm qua liên tục đi xuống. Nguồn cung giảm mạnh dẫn đến tình trạng mất cân đối giữa cung và cầu.

Tình trạng lệch pha cung – cầu sẽ trở nên tệ hơn khi có sự lệch pha về phân khúc thị trường. Như năm 2020, tỷ lệ nhà ở cao cấp chiếm 70% tổng nguồn cung. Năm 2021 tỷ lệ này đã tăng lên 74% và 9 tháng đầu năm nay con số này đã là 80,2%. Trong khi đó, nhà ở bình dân trong 2 năm qua lại không có.

“Nguồn cung không đáp ứng được nhu cầu thật, thị trường không bền vững. Nguyên nhân là thiếu nguồn cung nhà ở và lệch pha phân khúc làm cho nhiều dự án trước đây là bình dân thì bây giờ bỗng thành cao cấp, đây là điều vô lý”, ông Châu đánh giá.

Theo ông Châu, vướng mắc lớn nhất dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở trong những năm gần đây là các quy định pháp luật còn chồng chéo và thủ tục hành chính mất nhiều thời gian. Ngoài ra, các chủ dự án gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay ngân hàng và phát hành trái phiếu.

Nhận định về thị trường bất động sản thời gian tới, Chủ tịch HoREA cho biết, 3 luật đang được lấy ý kiến để sửa đổi có tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản là Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.

Nếu đúng theo lộ trình, các luật sửa đổi này sẽ có hiệu lực từ tháng 7/2024. Điều này có nghĩa từ nay đến thời điểm đó, thị trường bất động sản vẫn còn phải chịu tình trạng thiếu nguồn cung và lệch pha phân khúc. 

Tình trạng lệch pha trong các phân khúc sản phẩm bất động sản tại Tp.HCM đã diễn ra từ nhiều năm qua.

Nhận định này cũng tương tự với đánh giá của nhiều chuyên gia khi thị trường bất động sản phía Nam nói riêng và Tp.HCM nói chung trong tình trạng ảm đạm, thanh khoản sụt giảm. Điều này cũng có một phần do khách hàng khó tiếp cận được nguồn vốn vay ngân hàng, còn khách hàng tiếp cận được nguồn vốn vay thì cảm thấy sốc vì lãi vay tăng nhanh dẫn tới tâm lý trì hoãn việc mua nhà.

Với nhóm đối tượng đang có tiền thì lại ngập ngừng giải ngân, nuôi kỳ vọng giá sẽ giảm sâu hơn và các chính sách chiết khấu sẽ “khủng” hơn trong thời gian tới. Do đó, không ít các nhà đầu tư lựa chọn phương án gửi tiền ngân hàng và chờ đợi, nghe ngóng diễn biến thị trường thêm một thời gian nữa.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho rằng, trong bối cảnh các phân khúc bất động sản khác như đất nền, căn hộ chung cư khó chuyển biến tích cực do việc kiểm soát tín dụng ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận vốn vay và tạo áp lực cho người mua nhà, thì việc cho thuê nhà mặt phố và chung cư, căn hộ đang nhận được nhiều sự quan tâm và có thanh khoản tốt.

Cụ thể, từ cuối năm 2022 đến đầu năm 2023, nhu cầu tìm thuê mặt bằng, nhà ở tại Tp.HCM tăng đến 70%, trong đó nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ chiếm tỷ lệ áp đảo. Ở phân khúc căn hộ cho thuê, nhu cầu thuê chung cư ở Tp.HCM tăng đến 24%.

Tăng cường giám sát, xử lý vi phạm

Đại diện Sở Xây dựng Tp.HCM cho hay, thị trường bất động sản năm qua phát triển nhưng chưa ổn định, cơ cấu nguồn cung dự án đối với từng phân khúc nhà ở tăng giảm không đều, cơ cấu sản phẩm mất cân đối. Trong bối cảnh đó, việc kiểm soát chặt kênh tín dụng ngân hàng, tăng lãi suất huy động vốn, vấn đề về phát hành trái phiếu, khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản lâm vào cảnh khó khăn, thanh khoản thị trường thấp, nhiều dự án xây dựng dở dang phải dừng lại, gây lãng phí nguồn lực cho xã hội.

Ông Dũng dự báo, thị trường bất động sản năm 2023 tiếp tục khó khăn, cần có sự điều chỉnh để giải quyết lệch pha cung cầu, hiện nay, thị trường đang lệch về phía phân khúc bất động sản trung cấp.

Về giải pháp trong năm nay, Tp.HCM sẽ tiếp tục cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn tối đa thời gian giải quyết thủ tục đầu tư xây dựng các dự án nhà ở; ban hành quy trình, trình tự thủ tục đầu tư xây dựng cụ thể nhằm tạo sự minh bạch, rõ ràng trách nhiệm của các Sở, ngành trong quy hoạch, xác định nghĩa vụ tài chính, tiền sử dụng đất.

Đồng thời, cơ quan chức năng cũng rà soát các dự án bất động sản vướng mắc pháp lý, dự án chưa nộp tiền sử dụng đất, chủ đầu tư chậm trễ trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà hoặc tài sản gắn liền với đất cho người dân.

Để đảm bảo thị trường bất động sản phát triển ổn định, Tp.HCM sẽ tiếp tục thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm, kịp thời các vi phạm trong đầu tư kinh doanh bất động sản.

Cụ thể, các dự án bất động sản vi phạm về xây dựng; dự án không thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai; các dự án chưa nghiệm thu chất lượng công trình đã đưa vào sử dụng; kiểm soát các sàn giao dịch bất động sản kinh doanh nhà ở để tăng tính công khai minh bạch của thị trường.

"Thành phố vẫn đang phối hợp với Tổ công tác do Thủ tướng Chính phủ thành lập tháng 11/2022. Chúng tôi rà soát, tổng hợp, báo cáo Thủ tướng chỉ đạo tháo gỡ, khó khăn, vướng mắc cho các dự bất động sản trên địa bàn", ông Dũng nói.

Chính quyền Tp.HCM đang tiếp tục các giải pháp giám sát, quản lý chặt chẽ hoạt động sản xuất, kinh doanh bất động sản trên địa bàn.

Trước đó, trong văn bản báo cáo Bộ Xây dựng vào ngày 2/2 do Phó Chủ tịch UBND Tp.HCM Bùi Xuân Cường ký, UBND Tp.HCM khẳng định, thị trường bất động sản tại địa phương không còn tình trạng tăng nóng, sốt cục bộ như những tháng đầu năm 2022.

UBND Tp.HCM đã có các giải pháp kịp thời để kiểm tra, ngăn chặn việc chia tách, phân lô, bán nền tại các khu vực chưa được phép đầu tư (dự án ảo), thiếu hệ thống hạ tầng.

Đồng thời, hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản, các tổ chức, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản được tăng cường kiểm soát; kịp thời chấn chỉnh các hành vi mua bán trao tay, thổi giá gây nhiễu loạn thông tin thị trường bất động sản.

Để tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển hiệu quả, UBND Tp.HCM đề xuất nhiều giải pháp cần tháo gỡ từ các bộ, ngành Trung ương.

Trong đó, Tp.HCM đề nghị phân bổ nguồn vốn ngân sách thu được từ tiền sử dụng đất của các chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính về 20% quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại, bổ sung cho Quỹ Phát triển nhà ở Tp.HCM để đầu tư phát triển nhà ở xã hội thuộc sở hữu Nhà nước.

Ngoài ra, UBND Tp.HCM đề nghị Bộ Xây dựng sớm ban hành quy định về thuế suất giao dịch bất động sản và số lượng bất động sản sở hữu chịu thuế để tạo động lực cho người dân khai báo đúng giá trị giao dịch, tăng nguồn thu từ giao dịch bất động sản và đảm bảo hoạt động kinh doanh bất động sản được minh bạch, lành mạnh.

Tác giả: Nguyễn Thành Nhân