Một khu nhà tái định cư với tầng 1 đổ đầy rác gây mất vệ sinh môi trường. (Ảnh: Ngọc Huyền).

Nhà bỏ hoang gây lãng phí lớn

Nhà ở tái định cư là nhà ở được xây sẵn bố trí cho cá nhân, hộ gia đình thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước giải tỏa, thu hồi đất theo quy định. Tuy nhiên thực tế nhiều dự án tái định cư bỏ hoang gây lãng phí hàng nghìn tỷ đồng. Vậy thực tế này ra sao, giải quyết bài toán này như thế nào?

Phóng viên đã có cuộc trao đổi với PGS.TS. Trần Chủng, nguyên Cục trưởng Cục Giám định Nhà nước về chất lượng công trình xây dựng (Bộ Xây dựng) về vấn đề này.

Trong khi nhà ở cho người thu nhập thấp thiếu hụt thì rất nhiều dự án tái định cư trong tình trạng bỏ hoang rất lãng phí, ông nghĩ sao về vấn đề này?

Trước hết cần khẳng định, chính sách tái định cư luôn được đặc biệt quan tâm. Người dân rời bỏ "nơi chôn nhau cắt rốn", hy sinh nơi ở của mình để phục vụ cho việc xây dựng các công trình vì sự phát triển đất nước thì họ cần phải đảm bảo làm sao nơi ở mới tốt hơn nơi ở cũ.

PGS.TS. Trần Chủng, nguyên Cục trưởng Cục Giám định Nhà nước về chất lượng công trình xây dựng (Bộ Xây dựng).

Tốt hơn ở đây không chỉ là vấn đề diện tích ở mà còn là môi trường sống với tổng thể nhiều tham số của bài toán "tốt hơn" và còn câu chuyện sinh kế. Chúng ta phải suy nghĩ tại sao nhà tái định cư được yêu cầu tốt hơn chỗ cũ nhưng người dân vẫn chê?

Đường lối, chủ trương là rất đúng đắn nhưng tại sao chưa đáp ứng kỳ vọng? Đã đến lúc chúng ta phải nghiêm túc nhìn thẳng vào sự thật trong nhận thức về nhà tái định cư và cách thức triển khai trong thực tiễn.

Nhà tái định cư vốn dĩ là một loại hình sử dụng vốn ngân sách Nhà nước để làm nhà, phục vụ công tác giải phóng mặt bằng. Nhưng trên thực tế, có quá nhiều khu nhà tái định cư bị bỏ hoang gây lãng phí lớn nguồn vốn ngân sách.

Sự không thiện cảm nằm trong nội hàm "chất lượng"

Ông có thể chia sẻ rõ hơn những bất cập điển hình khiến nhiều nhà tái định cư bỏ hoang, hoạt động kém hiệu quả?

Cuộc sống của người dân tại nơi ở mới không chỉ đơn thuần là một mái nhà "che nắng che mưa", nó còn liên quan đến vấn đề sinh kế, nhu cầu thông thường khác của cuộc sống như việc học hành, sinh hoạt, văn hóa, mua sắm, đi lại...

Bài toán tổng thể này không chỉ đơn giản nằm trong các đồ án thiết kế mà là vấn đề nhận thức và trách nhiệm của chính quyền, người có thẩm quyền sử dụng vốn ngân sách Nhà nước lo nhà tái định cư. Sự vô cảm, thiếu trách nhiệm có thể khiến một dự án trở nên lãng phí, kém hiệu quả.

Vậy sự không thiện cảm của cư dân với nhà ở tái định cư nằm trong nội hàm "chất lượng" nhà tái định cư. Theo tôi một nơi ở có chất lượng cần hội đủ các yếu tố sau: vị trí nơi ở; không gian tổng thể nơi ở; cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội khu ở; chất lượng tòa nhà và căn hộ ở. Ngoài ra còn quan tâm tới vấn đề sinh kế của cư dân.

Ông có thể phân tích kỹ hơn về các yếu tố chất lượng cần đáp ứng gồm các nội dung gì?

Thứ nhất là về vị trí, địa điểm quy hoạch nơi ở mới cho người dân như thế nào, có đảm bảo hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, có thuận tiện để buôn bán kinh doanh, đến nơi làm việc, duy trì sinh kế hay không.

Tái định cư không phải chỉ nghĩ đến chuyện ở, mà phải nghĩ đến chuyện làm kinh tế và đáp ứng nhu cầu thiết yếu cho người dân. Việc này rất quan trọng. Phải xác định khu nhà đó ở vị trí nào, nơi đó cư dân kết nối tới các nơi làm việc, điều kiện sinh kế? Đây là vấn đề phải tính toán, chứ không chỉ xây mỗi cái nhà là xong.

Thứ hai về kiến trúc không gian tổng thể. Cần phải quy hoạch khu chung cư đó như một khu đô thị thu nhỏ. Xây dựng được vài tòa nhà ở trơ trụi. Người dân tiếp cận với các dịch vụ y tế, học tập, mua sắm, vui chơi, thể thao, nghỉ ngơi…như thế nào? Không chỉ hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật cũng cần được chú ý tạo nơi ở đàng hoàng.

Một trong những nguyên nhân lớn khiến nhà tái định cư không hấp dẫn trong mắt nhiều người phải kể đến đó là yếu tố chất lượng của chính nơi ở. Nhiều ngôi nhà mới xây mà đã nhếch nhác, nhanh chóng xuống cấp.

Người dân không đòi hỏi chất lượng dự án như 5 sao, nhưng cũng phải đáp ứng được yêu cầu cơ bản như tường không bong tróc, sàn không thấm, gạch không ộp, đường điện nước đảm bảo… Thiết bị không cần "xịn" nhưng cũng phải đảm bảo bền chắc. Thực tế việc này đã được quan tâm ở các dự án chưa? Rõ ràng là chưa nên mới có câu chuyện nhiều người nhìn nhận không thiện cảm với chất lượng nhà tái định cư.

Không khỏi xót xa bởi tòa chung cư bị bỏ hoang trong khi nhiều người không có nhà ở (Ảnh: Ngọc Huyền).

Thêm nữa là vấn đề quản lý vận hành sau khi đưa dự án vào sử dụng. Các ngôi nhà tái định cư này đều được giao cho xí nghiệp quản lý nhà của Nhà nước quản lý. Cách thức quản lý bao cấp, không chuyên nghiệp không chỉ làm công trình không được bảo trì làm xuống cấp nhanh và không có những dịch vụ phù hợp nên người dân luôn bức xúc khi cần phản ảnh về tình trạng hư hỏng của căn hộ, dịch vụ.

"Căn bệnh" trầm kha, bao giờ mới chữa được?

Vậy làm thế nào để giải quyết được những vấn đề nêu trên, đưa các dự án tái định cư trở nên hiệu quả, có thiện cảm hơn trong mắt người dân?

Vấn đề chất lượng nhà tái định cư không còn là câu chuyện gì mới mẻ nữa mà như căn bệnh trầm kha của ngành xây dựng. Chúng ta nói tới căn bệnh này quá nhiều nhưng "thuốc bốc" không hợp hoặc chỉ là sự hô hào quyết tâm nên chuyển biến "bệnh tình" không được là bao.

Một số hạng mục có hiện tượng gãy nứt, bong tróc (Ảnh: Ngọc Huyền).

Có lẽ chúng ta cần thay đổi nhận thức và cần làm ngay. Vấn đề chất lượng phải được nhìn nhận ngay từ giai đoạn chuẩn bị với việc điều tra xã hội nghiêm túc các đối tượng cần tái định cư; Cần quy hoạch các điểm tái định cư, thiết kế khu tái định cư thành khu đô thị thu nhỏ hoặc kết nối với các khu đô thị hiện hữu; Cần thiết kế và thi công tòa nhà đúng chỉ dẫn kỹ thuật và quy trách nhiệm lâu dài của các chủ thể tham gia xây dựng.

Sau khi bàn giao đưa dự án vào sử dụng thì cần những mô hình quản lý khai thác phải chuyên nghiệp đối với các dự án tái định cư. Rác thải phải được thu gom hợp lý, vệ sinh các khu vực chung thường xuyên, công trình hỏng đâu phải chữa ngay.

Nhiều khu đô thị thương mại trở nên đáng sống vì thay đổi được ý thức quản lý vận hành sau khi đưa vào sử dụng. Công trình có được vận hành, sử dụng hợp lí, có bảo trì, bảo dưỡng mới bền lâu, an toàn, người dân bớt chán nản...

Cần quan tâm đến sinh kế

Ông cũng nói tới vấn đề sinh kế của người dân? Vấn đề này cần được quan tâm như thế nào thưa ông?

Về vấn đề sinh kế cho người dân, chính quyền địa phương cần thực hiện điều tra xã hội học một cách cẩn thận. Tôi là kỹ sư, tôi di chuyển đến nơi khác sống tôi vẫn có nghề. Nhưng có những người dân buôn bán kinh doanh hay chỉ sống bằng các nghề nghiệp quanh khu vực đó thì khi di chuyển tới nơi ở mới họ sẽ ra sao? Chuyển đến nơi mới người ta sống bằng cái gì, đó cũng là trách nhiệm người làm tái định cư.

Tôi đã từng thăm một gia đình tại một khu tái định cư ở Hà Nội, ở chỗ cũ họ sống ở diện tích nhỏ nhưng với nghề buôn bán kinh doanh có thể cho con đi du học. Đến khi tái định cư thu nhập lại không được đảm bảo sau khi chuyển đổi. Chính quyền địa phương nghĩ đến chuyện đó chưa, và nghĩ đến thì đã làm gì?

Bài toán khó nhưng không phải không giải quyết được. Chúng tôi nói quá nhiều từ những năm 1997-1998 về vấn đề này. Ngay từ năm 2001, khi tôi đã đi khảo sát các loại nhà tái định cư khắp cả nước cũng đã cảnh báo: Nếu cứ làm như cách đã và đang làm thì là một sự thất bại.

Để giải quyết bài toán tái định cư, giải pháp mới đây được TPHCM nhắc đến đó là tái định cư tại chỗ. Cụ thể, Nhà nước sẽ thu hồi thêm đất ở hai bên hạ tầng đường mới để tái định cư cho người bị thu hồi đất, người có đất kề bên dự án. Như vậy, người dân bị thu hồi đất sẽ được tái định cư tại chỗ với diện tích nhỏ hơn, tỷ lệ nghịch với giá đất tăng thêm do hạ tầng dự án mang lại. Theo ông, tái định cư như thế nào để bảo sự hợp lý?

Sự hợp lý nằm ở sự đồng thuận của người dân tái định cư. Yếu tố quan trọng để làm thỏa mãn nhu cầu của người dân liên quan đến nhiều vấn đề, trong đó có mưu sinh, tập quán sống cùng nhiều vấn đề khác như tôi đề cập ở trên.

Đa phần người dân đều có mong muốn tái định cư tại chỗ. Có những dự án thực hiện được tái định cư tại chỗ nhưng phần nhiều chúng ta phải thực hiện phương án tái định cư tập trung và cũng có chỗ phân tán.

Tôi cho rằng trên cơ sở tìm hiểu, nghiên cứu, tinh thần làm việc trách nhiệm, tận tâm nên đưa cho người dân quyền lựa chọn. Tái định cư cần sự linh hoạt và cũng cần sự vất vả, trách nhiệm rất cao của chính quyền. Chính quyền muốn vận động để người dân sẵn sàng trước tiên phải tôn trọng họ.

Theo tôi, cần giải quyết triệt để bắt đầu từ chính sách về nhà tái định cư và thực hiện nó theo các nguyên tắc của nền kinh tế thị trường có định hướng.

Trong nền kinh tế thị trường, chúng ta phải sòng phẳng. Người dân đã sẵn sàng nhường lại đất đai, nhà cửa cho công tác giải phóng mặt bằng thì phải tính toán một cách đầy đủ để người dân có quyền lựa chọn nơi ở.

Ví dụ như người ta có thể mua được căn chung cư gần con cháu, người thân… Muốn lựa chọn nơi ở thì phải tạo cơ hội. Nhà tái định cư cũng phải hướng đến thị trường, không thể tùy tiện cấp cho chỗ này, chỗ kia.

Nhà nước cũng cần tạo được môi trường để huy động nhiều nhà đầu tư tham gia tạo lập các sản phẩm hàng hóa để người dân có nhiều lựa chọn.

Xin cám ơn ông!

Tác giả: Nguyễn Mạnh