Trong báo cáo mới nhất, các chuyên gia tại Colliers điểm tên 18 dự án căn hộ dự kiến mở bán trong năm nay ở TP.HCM, chủ yếu tại các vùng ven trung tâm như TP Thủ Đức, quận Bình Tân, quận Bình Thạnh, huyện Bình Chánh, huyện Nhà Bè.

Nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ giảm

Quy mô lớn nhất là các dự án ở TP Thủ Đức như Eco Smart City của chủ đầu tư Lotte (12.500 căn), The Global City của Masterise Homes (10.000 căn), Vinhomes Lotus Migga của Vingroup, Saigon Broadway của Novaland, Datxanh Homes Riverside của Hà An do Đất Xanh phát triển, Elysian vừa được Gamuda Land mua lại từ EZ Land...

Bên cạnh đó, thị trường cũng chào đón trở lại các căn hộ tại Grand Sentosa (Nhà Bè) của Novaland hay Vạn Phúc Center (TP Thủ Đức) của Đại Phúc Group, Swiss - Belresidence Upper East (TP Thủ Đức) của Hasco Group. Chủ đầu tư Khang Điền nhiều khả năng cũng mở bán dự án The Privia (Bình Tân) trong năm nay, bởi hiện tại đã xây dựng đến 4 tầng thô.

Nhìn chung toàn thị trường, Colliers ước tính khoảng dưới 20.000 căn hộ sẽ được mở bán mới trong năm nay. Tuy nhiên, lượng tiêu thụ có thể chỉ rơi vào khoảng trên dưới 20%.

Trong khi đó, Savills cho rằng các chủ đầu tư sẽ tiếp tục gặp khó khăn về huy động vốn trong ngắn hạn, do đó sẽ tiếp tục trì hoãn mở bán mới. Đơn vị này thống kê có khoảng 5.000 căn hộ đã được dời lịch chào bán từ năm 2022 sang năm nay, tuy nhiên tổng nguồn cung trong cả năm nay cũng chỉ ở mức 8.000 căn, giảm 60% so với năm ngoái.

Nhìn lại năm 2022, Savills ghi nhận thị trường chào đón khoảng 21.000 căn hộ sơ cấp, tăng 84% so với năm trước đó nhưng chủ yếu được ra mắt từ nửa đầu năm. Trong quý cuối năm, hàng tồn kho chiếm đến 80% nguồn cung mở bán, nguồn cung mới giảm 22% so với quý III/2022 và giảm 72% so với quý IV/2021.

Điều đáng nói, tỷ lệ hấp thụ căn hộ sơ cấp trong năm 2022 cũng rơi về mức thấp nhất trong vòng 5 năm gần nhất, chỉ đạt 69%.

Thị trường sẽ hồi phục từ giữa năm

Các chuyên gia tại Colliers nhìn nhận nhu cầu sở hữu căn hộ đang sụt giảm do rào cản tín dụng. Nhiều khách hàng đồng thời hoãn kế hoạch mua nhà với kỳ vọng mức giá tốt hơn trong thời gian tới.

Xét ở thị trường sơ cấp, DKRA đánh giá mặt bằng giá bán khó có biến động tăng giá trong năm nay. Song song đó, các chính sách thanh toán nhanh và mức chiết khấu cao sẽ ngày càng được áp dụng rộng rãi hơn.

Cushman & Wakefield chỉ ra các hình thức phổ biến gồm chiết khấu 3-16% khi thanh toán nhanh, ân hạn nợ gốc và miễn lãi suất trong 12-36 tháng khi vay ngân hàng, hoặc tặng các gói nội thất, cam kết cho thuê lại hay chiết khấu thẳng vào giá trị căn hộ.

Trong khi đó, giá bán thứ cấp được cho là sẽ có phần giảm mạnh do nhiều nhà đầu tư gặp khó khăn về tài chính như khoản vay đến hạn bị nâng lãi suất và lo lắng về những biến động khó lường của thị trường trong năm tới, dẫn đến bán tháo sản phẩm để cắt lỗ.

Bên cạnh vấn đề về giá và nguồn vốn, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng vướng mắc pháp lý cũng là một yếu tố lớn tạo áp lực lên thị trường. Do đó, cả người mua và nhà đầu tư đều đang có xu hướng chờ xem chính sách mới của năm 2023 trước khi đưa ra quyết định.

Đây cũng là lý do các dự án đều chưa có lịch mở bán cụ thể, nhiều khả năng đến cuối quý I hoặc sang quý II trở đi mới "manh nha" bán hàng.

Thị trường căn hộ đang chờ đợi những chính sách tháo gỡ vướng mắc về tín dụng và pháp lý trong năm nay. Ảnh: Quỳnh Danh.

Một trong những thông tin lạc quan ngay từ đầu năm cho thị trường là Chỉ thị số 03 ban hành ngày 27/1 của Thủ tướng Phạm Minh Chính, trong đó chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước tháo gỡ khó khăn về tín dụng đối với doanh nghiệp bất động sản và người mua nhằm thúc đẩy phát triển các dự án hiệu quả.

Bộ Xây dựng được giao chủ trì tập trung tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, cũng như khẩn trương đề xuất giải pháp phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, an toàn, hiệu quả, ổn định, bền vững. Bộ Xây dựng rà soát nhằm sửa đổi và hoàn thiện các cơ chế, chính sách, quy định pháp luật liên quan, trình Chính phủ dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Kết hợp với những biện pháp điều chỉnh của Chính phủ, các doanh nghiệp bất động sản cũng đang tiến hành tái cơ cấu, điều chỉnh danh mục sản phẩm và dòng tiền để phục hồi và phát triển lành mạnh, minh bạch hơn.

"Với sự hỗ trợ từ Chính phủ và nỗ lực từ doanh nghiệp, thị trường hy vọng sẽ có những khởi sắc và hồi phục từ giữa năm 2023 khi mà các biện pháp đã được thực hiện và niềm tin của người mua và nhà đầu tư được củng cố", báo cáo của Colliers dự báo.

Trong khảo sát hồi cuối năm 2022 do trang Batdongsan thực hiện, 35% môi giới phía Nam vẫn đánh giá căn hộ là loại hình bất động sản triển vọng nhất trong năm 2023, với thời điểm "ấm dần" được dự đoán rơi vào khoảng quý II hoặc III-IV.

Còn theo ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam, nhu cầu nhà ở TP.HCM vẫn sẽ cao do tỷ lệ di cư thuần tăng, dân số ngày càng tăng và tốc độ đô thị hóa tăng cao. Về dài hạn đến năm 2025, nguồn cung tương lai dự kiến đạt 103.800 căn hộ, trong đó 53% đến từ các dự án tại TP Thủ Đức.

Tác giả: Lan Anh