Nơi giảm sâu cắt lỗ, chỗ leo giá bỏng tay

Tại báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội mới đây, Hội Môi giới cho biết, trong quý IV/2022 thị trường ghi nhận 31 dự án chào bán mới. Trong đó, chỉ có 2 dự án mới hoàn toàn và 29 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo, cung cấp tổng 2030 sản phẩm cho thị trường, chủ yếu là sản phẩm cao cấp.

Về giao dịch, quý IV ghi nhận, ước lượng giao dịch thực chỉ đạt 20% lượng chào bán với hơn 435 giao dịch.

Lượng cung mới và giao dịch nhà ở tại Hà Nội (Nguồn: VARS)

Các dự án nhà ở, liền kề tại quận Thanh Xuân và Tây Hồ có giá lên tới 400 triệu/m2 nhưng gần như không có giao dịch.

Những tháng cuối năm 2022, thị trường ghi nhận tình trạng cắt lỗ, đặc biệt là phân khúc đất nền. Giá đất nền thứ cấp tại các huyện vùng ven đã giảm 15% - 35% so với đầu năm 2022, còn đất nền dự án cũng giảm từ 8% - 15%.

Trong khi đó, ở chiều ngược lại, chung cư Hà Nội vẫn ghi nhận đà tăng giá. Số liệu của VARS cho thấy, năm 2022, phân khúc căn hộ tại Hà Nội có giá bán sơ cấp trung bình đạt 50 triệu đồng/m2, tăng 10-15% theo năm.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, nguồn cung ngày càng khan hiếm, đặc biệt là phân khúc bình dân. Trong tình hình quỹ đất khu vực trung tâm thành phố ngày càng khan hiếm, 70% nguồn cung căn hộ mới ở Hà Nội trong năm qua tới từ các dự án đại đô thị ở khu vực phía Đông và phía Tây. Nhu cầu ở thực rất mạnh nhưng lượng giao dịch không cao bởi mức giá quá cao so với thu nhập, trong khi cầu đầu cơ bị hạn chế do lãi suất tăng, cùng với việc thắt chặt tín dụng.

Khan hiếm nguồn cung, khó hạ nhiệt

Dự báo về nguồn cung căn hộ trong thời gian tới, Savills cho biết, tại Hà Nội, trong năm 2023 ước tính có 19 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 2 dự án sẽ mở bán với tổng cộng 15.800 căn hộ. Xu hướng dịch chuyển về vùng ven vẫn sẽ tiếp tục trong thời gian tới. Hưng Yên và Bắc Ninh sẽ cung cấp khoảng 103.900 căn hộ trong giai đoạn 2023 đến sau 2025.

Nhu cầu ở thực rất mạnh nhưng lượng giao dịch không cao bởi mức giá quá cao so với thu nhập trong khi cầu đầu cơ bị hạn chế do lãi suất tăng, cùng với việc thắt chặt tín dụng. (Nguồn: VARS)

Nhận định về thị trường bất động sản Hà Nội, ông Đính cho rằng, sẽ không có nhiều biến động trong vài tháng tới. Nguồn cung nhà ở tiếp tục khan hiếm, kể cả phân khúc cao cấp. Giá bán sẽ khó tăng thêm nhưng cũng khó giảm bởi chi phí đầu vào tăng cao.

Dự báo chung toàn thị trường, Hội Môi giới cho biết, trong quý I và nửa đầu quý II/2023, giá bán bình quân có thể sẽ giảm nhẹ sau đó đi ngang. Nếu kinh tế ổn định, khả năng cao giá bán các sản phẩm sẽ tăng trở lại.

Còn với phân khúc chung cư, giá căn hộ phân khúc thấp sẽ không giảm, thậm chí tăng nếu nguồn cung không được cải thiện.

Theo VARS, nguồn cung đầu năm của thị trường không có nhiều thay đổi. Nếu chính sách vĩ mô được điều chỉnh thì có thể bắt đầu từ cuối quý I, những dự án phù hợp với nhu cầu như nhà ở bình dân, nhà ở xã hội đang triển khai dở dang, vướng mắc ở giai đoạn trước khả năng sẽ được khơi thông, đẩy vào thị trường một nguồn cung mới. Càng về cuối năm nguồn cung phù hợp nhu cầu thị trường càng được cải thiện.

Tác giả: Hồng Khanh