Phát biểu tham luận tại Hội thảo góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) với chủ đề "Hoàn thiện chính sách tài chính về đất đai và phát triển thị trường quyền sử dụng đất” diễn ra sáng ngày 18/10, Luật sư Trương Anh Tuấn, Trưởng Ban pháp chế, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt cần có những cơ chế, chính sách riêng về quyền sở hữu, phương thức lưu thông…

Đầu cơ đất gây hệ luỵ tiêu cực

Theo đó, ông Trương Anh Tuấn nêu quan điểm về vấn đề luật đất đai là hàng hoá đưa vào lưu thông phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Lý do là bởi, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hiện nay đang tách biệt giữa quản lý đất quản lý tài sản khác gắn liền với đất. Các điều kiện này đang phù hợp với các điều luật riêng của Bộ TN&MT nhưng không phù hợp với thuộc tính tự nhiên sự vật, hiện tượng ở đây là đất.

Điều này đang gây khó khăn cho Nhà nước, người dân và doanh nghiệp trong việc quản lý, từ đó gây thất thu thuế cho Nhà nước, khó khăn về tiếp cận cho người dân, doanh nghiệp.

Luật sư Trương Anh Tuấn cho rằng, Bộ TN&MT cần phối hợp với các bộ ngành khác có liên quan để sửa đổi nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thực hiện một cách phổ biến, theo yêu cầu của người có tài sản; ghi nhận toàn bộ đất và tài sản gắn liền với đất.

Toàn cảnh Hội thảo (Ảnh: Hữu Thắng).

Vì vậy, ông Tuấn đề xuất nên sửa đổi khoản 1 Điều 142 Dự thảo Luật Đất đai để cấp giấy chứng nhận đối với đất và tài sản gắn liền với đất một cách phổ biến, theo yêu cầu của người có tài sản.

Đồng thời, cả Nhà nước và người sử dụng đất đều có quyền thực hiện cập nhật giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể thay thế bằng hình thức cả giấy lẫn dữ liệu điện tử.

Về vấn đề: “Làm thế nào để kiên quyết khắc phục tình trạng đầu cơ đất ở theo Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022”, Luật sư Trương Anh Tuấn đặt ra câu hỏi: Liệu vấn đề chống đầu cơ đất ở có làm ngăn chặn hoặc hạn chế phát triển thị trường sử dụng đất không?

“Theo tôi là không. Vấn đề đầu cơ đất khác với việc phát triển thị trường sử dụng đất, đầu cơ đất là tạo nên hiện tượng ảo trong cung hoặc cầu. Chính vì vậy, vấn đề này sẽ liên quan đến giá đất bị thay đổi và tăng cao. Việc của chúng ta hiện tại là tìm cách để có giá đất phù hợp với giá thị trường hoặc giá thực, đồng nghĩa với việc chúng ta cần chống đầu cơ đất để trả lại giá trị thật của đất, thay vì chạy theo đẩy giá theo giá đầu cơ", ông Tuấn nói.

Luật sư Trương Anh Tuấn, Trưởng Ban pháp chế, Hiêp hội Bất động sản Việt Nam.

Theo ông Tuấn, đầu cơ đất gây nên nhiều hệ luỵ. Thứ nhất là hệ luỵ về kinh tế, giá đất bị đẩy cao phi mã gây tăng chi phi sản xuất, dịch vụ và tăng tỉ lệ chi phí mặt bằng liên quan đến đất. Ngoài ra, giá đất cao còn làm giảm năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp, giảm sức hút đầu tư của quốc gia và khiến nguồn thu ngân sách của Nhà nước bất ổn, không ổn định.

Hệ luỵ thứ hai là về xã hội, phân hoá giàu nghèo và xuất hiện nguy cơ lợi ích nhóm. Còn về hệ luỵ về trật tự, ổn định xã hội là khiếu nại, khiếu kiện, tố cáo về đất đai diễn ra thường xuyên. Vấn đề này cũng mang tới hệ luỵ về an ninh, quốc phòng khi tiềm ẩn nguy cơ tổn hại tới tình hình an ninh, trật tự và quốc phòng.

Từ đây, ông Tuấn có đưa ra một số đề xuất, quyền sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt nhưng không phải là quyền sở hữu; quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được pháp luật bảo hộ. Người sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã được Nhà nước giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai; không điều chỉnh lại đất nông nghiệp đã giao cho hộ gia đình, cá nhân; kịp thời có chính sách phù hợp để đất nông nghiệp được khai thác, sử dụng với hiệu quả cao nhất.

“Chính sách về đất đai phải được hoàn thiện đồng bộ và phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Có chính sách phù hợp với từng đối tượng, loại hình sử dụng đất để khơi dậy tiềm năng, phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai; kiên quyết khắc phục tình trạng tham nhũng, tiêu cực, khiếu kiện về đất đai, đầu cơ và sử dụng đất đai lãng phí”, Luật sư đề xuất.

Cần cơ cấu lại giá đất

Ông Tuấn cũng đề xuất một số giải pháp bổ sung vào Điều 39 Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất. Theo đó, hạn mức diện tích đất ở chỉ tối đa được trong hạn mức sử dụng đất ở đối với đô thị và nông thôn trong phạm vi cả nước. Nhà, đất vượt hạn mức số lượng, diện tích thì nguồn vốn được thế chấp để mua hoặc mua xong rồi thì dùng nhà đất để thế chấp, vay vốn. Không được dùng nhà, đất sắp mua để thế chấp vay vốn hoặc dùng nhà đất đã mua rồi để thế chấp, vay vốn

Bên cạnh đó, ông Tuấn cho rằng, việc cơ cấu lại giá đất ở sẽ phù hợp với cơ cấu giá của các loại đất. Cơ cấu giá đất đang thiên lệch, giá nhà cũng thiên lệch, làm cơ cấu giá không ổn định, không tương xứng với khả năng đại đa số của người dân.

Trong quy luật cung – cầu của thị trường, khi đã có hàng hóa thì yếu tố giá là cầu nối cho cung và cầu gặp nhau. Vì vậy, yếu tố giá hài hòa, hợp lý để cung và cầu luôn gặp nhau, giao dịch, chuyển nhượng được thì không còn tình trạng đóng băng hoặc vỡ thị trường.

Cơ cấu lại giá đất để phù hợp với khả năng, nhu cầu của đại đa số người dân thì thị trường bất động sản sẽ ổn định, bền vững, không còn tình trạng quá nóng, quá lạnh, đóng băng, vỡ thị trường.

Tác giả: Nguyễn Thị Hồng Nhung