Condotel vẫn được rao bán cắt lỗ sâu

Theo khảo sát của phóng viên Dân trí trên nhiều trang mua bán bất động sản gần đây, thông tin rao bán bất động sản nghỉ dưỡng ở nhiều địa phương vẫn xuất hiện tương đối nhiều. Đặc biệt, nhiều căn hộ khách sạn (condotel) tại các "thủ phủ du lịch" như Đà Nẵng, Nha Trang (Khánh Hòa), Phú Quốc (Kiên Giang)… được rao bán cắt lỗ từ hàng trăm triệu đồng đến hàng tỷ đồng.

Đơn cử, không ít căn condotel mặt đường Võ Nguyên Giáp (TP Đà Nẵng) đang được rao bán cắt lỗ 1-2 tỷ đồng. Chẳng hạn, một căn hộ có diện tích 65m2, được bố trí 2 phòng ngủ và có hướng nhìn ra biển có giá rao bán giá là 3,1 tỷ đồng, tương đương gần 48 triệu đồng/m2, là mức giá "cắt lỗ" 1 tỷ đồng so với giá gốc.

Hàng loạt dự án condotel trên đường Võ Nguyên Giáp, TP Đà Nẵng (Ảnh minh họa: Hà Phong).

Tương tự, nhiều căn condotel ở TP Nha Trang đang được rao bán cắt lỗ 40-50% so với giá mua vào. Cá biệt, một căn condotel tiêu chuẩn 5 sao, có diện tích 38m2, hướng ban công trực diện biển Trần Phú đang được rao bán với giá 1,3 tỷ đồng, cắt lỗ 1,2 tỷ đồng so với giá mua vào.

Dù được rao bán cắt lỗ sâu nhưng theo ghi nhận của phóng viên Dân trí, các căn condotel này vẫn ghi nhận mức giá từ trên 40 triệu đồng/m2 đến hơn 60 triệu đồng/m2, tùy vị trí, khu vực của dự án. Đa phần các căn condotel được rao bán cắt lỗ này nằm trong các dự án đã được bàn giao cho chủ sở hữu và đang vận hành khai thác.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), quý I năm nay, thị trường bất động sản Việt Nam đón nhận 9.970 sản phẩm du lịch - nghỉ dưỡng mở bán. Hơn 97% là hàng tồn kho của các dự án mở bán trước đó. Chỉ có 5 dự án mở bán mới, đưa ra thị trường 326 sản phẩm, giảm 64% so với quý trước và giảm 60% so với cùng kỳ năm 2023.

Theo đơn vị này, toàn thị trường ghi nhận khoảng 160 giao dịch, tương đương với tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung sơ cấp chỉ đạt 2%. Trong đó, các dự án mới mở bán có tỷ lệ hấp thụ đạt 26%, tương đương với 87 giao dịch, chủ yếu đến từ phân khúc condotel, chiếm 40%.

Báo cáo mới đây của DKRA - đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản - cũng cho thấy, trong quý I vừa qua, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Đà Nẵng và vùng phụ cận ghi nhận bức tranh "tối màu". Xu hướng "đóng băng" vẫn sẽ tiếp tục tiếp diễn, cả nguồn cung và thanh khoản các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng đều chưa thể phục hồi trong ngắn hạn.

Sức cầu thị trường condotel ở mức thấp, thanh khoản chững lại và không ghi nhận phát sinh giao dịch trong quý. Mặt bằng giá bán sơ cấp condotel không biến động nhiều so với cùng kỳ và tiếp tục xu hướng đi ngang.

Thị trường sẽ cần phải thêm thời gian chờ đợi

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia bất động sản, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn sẽ tiếp tục gặp khó trong thanh khoản. Riêng với các sản phẩm condotel, nhiều chủ đầu tư không tiếp tục cam kết trả lãi khiến nhiều nhà đầu tư phải gồng lỗ, "giữ không nổi, bán chẳng xong".

Tuy nhiên, ngoài giá bán, chuyên gia khuyến cáo người mua cần tìm hiểu kỹ pháp lý cũng như hiệu quả vận hành của các căn condotel đang bán cắt lỗ. Bởi vì, trên thực tế, việc khai thác vận hành tại nhiều dự án condotel còn bất cập, chưa đảm bảo được lợi nhuận cho chủ sở hữu.

Một giám đốc doanh nghiệp bất động sản nhận định, giai đoạn khó khăn nhất của thị trường bất động sản đã qua đi. Tuy nhiên, bất động sản nghỉ dưỡng - phân khúc kén khách mua hơn rất nhiều - thị trường sẽ cần phải thêm thời gian chờ đợi.

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng muốn có thể phá "băng" thì toàn bộ quy trình nêu trên đều cần được phát triển đồng bộ, và đó không phải là chuyện một sớm một chiều có thể giải quyết.

Ở góc độ chuyên gia, đánh giá về thị trường condotel, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels khu vực châu Á Thái Bình Dương, nêu tại Việt Nam, chúng ta cũng có những sản phẩm condotel thành công. Điểm chung của những sản phẩm thành công là đều được hoạch định, xây dựng và quản lý tốt, đem đến giá trị cho chủ đầu tư và chủ sở hữu.

Dù thế, đa số nguồn cung trên thị trường hiện chỉ chú trọng vào cung cấp phòng mà chưa quan tâm đến trải nghiệm của khách hàng. Thị trường cần đa dạng thêm sản phẩm lưu trú ví dụ như các dự án khách sạn với điểm nhấn thiết kế, các khu nghỉ dưỡng hạng sang đúng nghĩa...

Việc lựa chọn mô hình, sản phẩm phù hợp với điều kiện thị trường và nhu cầu của khách hàng là yếu tố quan trọng để đảm bảo việc phát triển một dự án thành công.

Theo ông, về khả năng hấp thụ nguồn cung mới, Việt Nam đối mặt nhiều thách thức hơn so với Thái Lan và Indonesia. Việt Nam ghi nhận một lượng lớn condotel được mở bán, đặc biệt là trong giai đoạn 2016-2019 với ước tính trung bình 12.000 sản phẩm mở bán mỗi năm.

Bên cạnh nguồn cung lớn, nhiều sản phẩm mở bán trong giai đoạn trên chạy đua cam kết lợi nhuận với thời gian và tỷ lệ hấp dẫn, mà thiếu sự cân nhắc thấu đáo đến kết quả hoạt động tổng thể.

Tác giả: Hà Phong