Rao cắt lỗ nhưng giá vẫn cao

Gần đây, làn sóng rao bán đất nền lan rộng ở các tỉnh phía Nam và có thể còn tăng trong những tháng tới. Tuy nhiên, thị trường vẫn không có nhiều giao dịch, thanh khoản bị sụt giảm mạnh.

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia bất động sản, các trường hợp cần rao bán, sang nhượng đất nền xuất hiện nhiều ở thị trường thứ cấp. Đa số người bán thời điểm này đều giảm giá hoặc bán giá gốc để thu hồi vốn.

Theo khảo sát của Dân trí, trên thị trường đang có hàng loạt thông tin rao bán đất nền cắt lỗ, giảm sâu ở các huyện ven trung tâm Hà Nội như Thạch Thất, Quốc Oai, Chương Mỹ… Tuy nhiên, mức giá đưa ra thường chỉ giảm nhẹ so với đầu năm 2022, nhưng cao hơn gấp 2 lần so với năm 2019.

Đơn cử, một lô đất 96m2 ở Bãi Dài (huyện Thạch Thất) đang được rao bán cắt lỗ với giá 2,4 tỷ đồng (tương đương khoảng 25 triệu đồng/m2). Tuy nhiên, giá đất hiện tại ở khu vực này đang dao động từ 17 đến 25 triệu đồng/m2, vẫn cao gấp 1,5-2 lần so với thời điểm giá năm 2019, tùy từng vị trí.

Dù đang bỏ hoang, nhưng nhiều lô đất rao bán cắt lỗ vẫn có mức giá cao (Ảnh minh họa: Hà Phong).

Anh Nguyễn Thế Anh - một môi giới nhà đất khu vực Hòa Lạc (huyện Thạch Thất, Hà Nội) - cho biết, giá đất nền ven đô thời gian gần đây có xu hướng chững lại và đi ngang do kém thanh khoản. Tuy nhiên, trường hợp giảm giá sâu không nhiều, cá biệt, nhiều lô đất nền giá vẫn tăng do sở hữu vị trí đẹp, gần khu công nghệ cao Hòa Lạc và Đại học Quốc gia.

Theo dữ liệu lớn của một đơn vị nghiên cứu về bất động sản, mức độ quan tâm đất nền những tháng đầu năm nay đã giảm khoảng 60% so với năm 2021 và giảm 30% so với năm 2022. Đáng nói, dù không có nhiều giao dịch, tính thanh khoản đang bị đứt gãy, nhưng giá đất nền vẫn đang neo ở mức cao.

Cụ thể, đầu năm nay, tại một số huyện ngoại thành Hà Nội như Hoài Đức, Gia Lâm, Thường Tín, Sóc Sơn, Ba Vì, giá đất nền được rao bán trung bình khoảng 15-55 triệu đồng/m2, tùy vị trí và diện tích. Khu vực Long Biên cũng có giá cao ở mức 85 triệu đồng/m2.

Giá rao bán đất nền tại huyện Gia Lâm cũng có xu hướng tăng, cụ thể giá đã tăng từ 47 triệu đồng/m2 tăng lên 50 triệu đồng/m2 vào đầu năm nay. Ngoài ra, huyện Thạch Thất và huyện Đan Phượng cũng có giá rao bán tăng mạnh so với năm 2022.

Bên cạnh xu hướng tăng giá, vẫn có một số lô đất ở các huyện rao bán với mức giá giảm so với năm 2022, nhưng con số giảm không đáng kể. Cụ thể, năm 2022, tại huyện Mê Linh, giá rao bán đất nền dao động trung bình khoảng 25 triệu đồng/m2, nhưng đầu năm nay đã giảm xuống còn 24 triệu đồng/m2. Còn tại huyện Thanh Oai mức giá bán cũng giảm từ 22 triệu đồng/m2 xuống còn 21 triệu đồng/m2.

Báo cáo tại cuộc họp Ban Chỉ đạo điều hành giá về công tác điều hành giá quý I/2023 vừa diễn ra, Bộ Tài chính cho biết, thị trường bất động sản quý I/2023 trầm lắng. Giá bất động sản bình quân cả quý ở toàn bộ phân khúc và loại hình bất động sản đều có xu hướng giảm.

Trong đó, giá bán bình quân căn hộ chung cư chưa giảm nhiều nhưng giá bình quân nhà ở riêng lẻ và đất nền tại các địa phương có xu hướng giảm mạnh hơn (giảm 4-8% so với quý trước). Giá bất động sản cho thuê trong quý I năm nay tại các địa phương giảm nhẹ so với quý IV/2022.

Trong đó, giá giảm nhiều đối với loại hình nhà ở riêng lẻ, đất nền. Giá nhà ở, đất nền tại khu vực Hà Nội và TPHCM cũng có xu hướng giảm nhưng mức độ giảm thấp hơn ở các địa phương khác, mặt bằng giá hiện vẫn ở mức cao.

Đất nền khó sụt mạnh

Theo ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, đất nền là phân khúc có lượng đầu cơ tương đối lớn trên thị trường. Đầu năm nay, nhu cầu tìm mua đất giảm mạnh, còn khoảng 30-40% so với mức đỉnh quan tâm vào năm 2021.

Mặc dù nhu cầu tìm mua đất nền giảm nhưng, theo ông Quốc Anh, giá rao bán đất nền vẫn ở mức cao và gần như chưa có sự thay đổi. Vấn đề giá tăng là do xuất phát từ nhu cầu, tức là cầu vẫn tăng tốt vì đây là loại hình đầu tư truyền thống của người Việt Nam.

Đất nền tại các khu vực có hạ tầng tốt, vẫn được dự báo có tiềm năng tăng giá (Ảnh minh họa: Hà Phong).

Lý giải về nghịch lý trên, ông Quốc Anh cho rằng, sở dĩ đất nền vẫn có xu hướng tăng giá là do kỳ vọng của người mua. Đối với loại hình đất nào có dòng tiền thì khả năng tăng giá vẫn cao.

"Nếu đất ở những khu vực có hạ tầng, tiện ích tốt, hay cạnh khu công nghiệp thì mặt bằng giá sẽ ổn định và có dư địa tăng giá. Còn những loại đất đầu tư không có giá trị sử dụng, chỉ mang tính chất "nước lên bèo lên", mua xong để đó thì giá sẽ giảm", ông nói thêm.

Cùng nhận định trên, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính nhận xét, đầu năm 2023 sẽ khó bùng nổ các cơn sốt đất giống như thời điểm những năm trước. Tuy nhiên, trong dài hạn, giá đất nền khó có khả năng sụt giảm mạnh. Nhất là dự án của chủ đầu tư uy tín, pháp lý minh bạch sẽ khó giảm bởi tính khan hiếm, áp lực của giá cả đầu vào, lạm phát...

Theo ông Đính, mức giá đất nền có thể đi ngang so với năm 2022 nhưng sau đó sẽ nhanh chóng tăng lại nhờ những kỳ vọng mới.

Tác giả: Hà Phong