Để hoàn chỉnh dự thảo trước khi ban hành, Bộ Xây dựng hiện đang lấy ý kiến góp ý của các cơ quan, đơn vị, tổ chức và người dân cho dự thảo hồ sơ đề nghị sửa Luật Nhà ở.

Bộ Xây dựng cho biết, sau hơn 6 năm triển khai thực hiện Luật Nhà ở năm 2014 cùng với sự phát triển nhanh chóng của đất nước đã xuất hiện những quan hệ mới cần điều chỉnh để giải quyết những bất cập, hạn chế trong việc tổ chức thi hành pháp luật.

Cụ thể, về chính sách sở hữu nhà ở có các tồn tại, hạn chế như một số quy định về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở còn chưa đầy đủ. Qua rà soát và đối chiếu với pháp luật hiện hành cho thấy một số quy định pháp luật liên quan đã có sửa đổi, bổ sung liên quan đến quyền và nghĩa vụ chủ sở hữu đối với tài sản là nhà ở.

Do đó, Luật Nhà ở cũng cần thiết phải được rà soát, sửa đổi bổ sung để bảo đảm đầy đủ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở và phù hợp, thống nhất với pháp luật liên quan. Bên cạnh đó, pháp luật về nhà ở chưa có quy định về thời hạn sở hữu của nhà chung cư.

Đối với quy định về sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài, Luật Nhà ở 2014 chỉ cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở trong dự án nhà ở thương mại mà chưa có quy định rõ tổ chức, cá nhân nước ngoài có được phép nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hay không (không quy định rõ cấm hay được phép). Điều này dễ dẫn đến tình trạng lách luật để đầu tư, mua đi bán lại nhà ở. Vì vậy, cần thiết bổ sung quy định cụ thể rõ ràng về việc không cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán để tránh tình trạng kinh doanh, đầu cơ nhà ở...

Từ những vướng mắc nêu trên, việc sửa đổi Luật Nhà ở là thực sự cần thiết nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật về nhà ở còn tồn tại, vướng mắc, chưa phù hợp với thực tiễn, bổ sung các vấn đề mới nảy sinh; luật hóa các quy định, cơ chế đã được thực tiễn khẳng định phù hợp nhằm góp phần ổn định chính trị - xã hội, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm an ninh, quốc phòng bảo đảm an sinh xã hội.

Chính sách sở hữu nhà ở đề ra 3 mục tiêu

Về chính sách sở hữu nhà ở đã đề ra 3 mục tiêu. Mục tiêu thứ nhất, bảo đảm chủ sở hữu nhà ở có điều kiện thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ đối với tài sản nhà ở. Mục tiêu thứ hai, tạo cơ sở pháp lý để cơ quan Nhà nước thực hiện việc thu hồi, phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, thuận lợi trong công tác cải tạo, chỉnh trang đô thị. Mục tiêu thứ ba, thay đổi nhận thức về sở hữu nhà ở, tăng thêm sự đa dạng trong nguồn cung đối với sản phẩm nhà ở có thời hạn sở hữu, phù hợp với nhu cầu của từng đối tượng, nhất là đối tượng thu nhập thấp.

Bộ Xây dựng đề xuất hướng sửa đổi là sửa đổi và bổ sung một số quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở để bảo đảm cơ sở cho chủ sở hữu thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ đối với tài sản nhà ở.

Ngoài ra, bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư (như tùy theo thiết kế công trình hoặc theo thực tế sử dụng, theo dự án của từng loại nhà chung cư mà quy định có thời hạn sở hữu như 50 năm, 70 năm…).

Cơ sở của đề xuất này là các nhà chung cư xây dựng từ năm 2005 trở lại đây (từ khi Luật Nhà ở 2005 có hiệu lực) được xây dựng theo dự án, có hồ sơ thiết kế đầy đủ, có cơ sở để xác định thời hạn sử dụng của nhà chung cư.

Do đó, việc quy định cụ thể thời hạn sở hữu nhà chung cư tại Luật Nhà ở nhằm phù hợp với pháp luật về xây dựng cũng như tạo cơ sở pháp lý cho cơ quan Nhà nước thực hiện thu hồi, phá dỡ, cải tạo xây dựng lại chung cư; quy định này cũng góp phần thay đổi nhận thức về sở hữu nhà ở trước đây là ổn định lâu dài và là một yếu tố tác động đến giảm giá thành căn hộ chung cư, tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người mua.

Đối với quy định về sở hữu nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, sắp xếp đưa một số quy định về thẩm quyền quản lý nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước từ Nghị định lên Luật Nhà ở và sửa đổi bổ sung làm rõ một số quy định nhằm bảo đảm cơ sở pháp lý cho công tác quản lý quỹ nhà ở này, phù hợp với các pháp luật liên quan (như Luật Quản lý sử dụng tài sản công, Luật Tổ chức chính quyền địa phương).

Sửa đổi bổ sung làm rõ quy định về loại nhà ở cũ thuộc sở hữu Nhà nước và trách nhiệm, quyền hạn của cơ quan quản lý nhà ở trong quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.

Đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định rõ cá nhân nước ngoài được quyền mua và sở hữu nhà ở riêng lẻ gắn liền với quyền sử dụng đất

Đối với quy định về sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài, Bộ Xây dựng đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định rõ cá nhân nước ngoài được quyền mua và sở hữu nhà ở riêng lẻ gắn liền với quyền sử dụng đất (để tạo cơ sở pháp lý cho thực hiện công nhận sở hữu nhà ở cho đối tượng này thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất). Sửa đổi, quy định cụ thể về việc tổ chức, cá nhân nước ngoài không được nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở để tránh tình trạng đầu cơ và bảo đảm cơ sở pháp lý cho việc xử lý vi phạm.

Về chính sách phát triển nhà ở, rà soát các yêu cầu chung trong phát triển nhà ở của địa phương đảm bảo thống nhất với pháp luật liên quan cũng như phải phù hợp với tình hình thực tế:

Quy định các nguyên tắc phát triển nhà ở/dự án phát triển nhà ở bao gồm quỹ đất để phát triển nhà ở, hình thức phát triển nhà ở (tại khu vực đô thị, nông thôn).

Bổ sung phân biệt quy mô diện tích đất là bao nhiêu thì phải lập dự án (tại khu vực đô thị, nông thôn).

Làm rõ khái niệm dự án phát triển nhà ở, phân định rõ các loại dự án xây dựng nhà ở, khu đô thị, dự án hỗn hợp có nhà ở (sân golf, du lịch nghỉ dưỡng…), xác định tỉ lệ diện tích đất xây dựng nhà ở là bao nhiêu thì được gọi là dự án nhà ở.

Bổ sung nội dung, tiêu chí thẩm định chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án nhà ở đảm bảo thống nhất với pháp luật liên quan, đồng thời đảm bảo kiểm soát chặt chẽ việc phát triển nhà ở phải đảm bảo nhu cầu ở thực tế tại địa phương, khu vực dự án, tránh tình trạng xin dự án để chiếm đất, đầu cơ, sau khi xây dựng xong thì để đất ở, nhà ở hoang hóa không sử dụng, gây lãng phí tài nguyên đất đai.

Quy định về phát triển nhà ở thương mại, Bộ Xây dựng đề xuất sửa đổi, bổ sung hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại đảm bảo phù hợp, thống nhất với quy định của pháp luật liên quan nhưbổ sung trường hợp có quyền sử dụng đất khác được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất đất hoặc được bồi thường do Nhà nước thu hồi đất.

Rà soát, làm rõ hình thức lựa chọn chủ đầu tư theo hướng vẫn giữ nguyên 3 hình thức lựa chọn chủ đầu tư (đấu giá, đấu thầu, chỉ định chủ đầu tư), tuy nhiên làm rõ trường hợp chỉ định làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đảm bảo phù hợp quy định của pháp luật liên quan và quy định của Luật Nhà ở về hình thức sử dụng đất để xây dựng nhà ở thương mại; bổ sung quy định về công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Làm rõ các điều kiện để làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Bổ sung quy định quyền, trách nhiệm của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Chính sách nhà ở xã hội

Về quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội, bổ sung quy định về quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội. Bổ sung quy định về việc bố trí quỹ đất để xây dựng khu đô thị nhà ở xã hội tập trung trong trường hợp việc bố trí quỹ đất 20% tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị trên địa bàn không phù hợp với sự thay đổi quy hoạch của địa phương.

Về hình thức phát triển nhà ở xã hội, sửa đổi, bổ sung quy định về hình thức Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công (Luật Đầu tư công và Luật Xây dựng thì vốn nhà nước ngoài đầu tư công được hiểu là các loại vốn nhà nước nhưng không bao gồm vốn ngân sách nhà nước; vốn từ nguồn thu hợp pháp của các cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp công lập dành để đầu tư theo quy định của pháp luật- PV). Bãi bỏ quy định về hình thức Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo hình thức hợp đồng xây dựng-chuyển giao trên diện tích đất được xác định để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định để cho thuê, cho thuê mua.

Bổ sung quy định cho phép doanh nghiệp, hợp tác xã được mua nhà ở xã hội để cho thuê người lao động của doanh nghiệp, hợp tác xã đó thuê lại. Bổ sung quy định hình thức Nhà nước hợp tác với doanh nghiệp, hợp tác xã đầu tư xây dựng khu đô thị nhà ở xã hội tập trung .

Về lựa chọn và công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội, sửa đổi, bổ sung quy định về lựa chọn chủ đầu tư tại khoản 1 và 2 Điều 57 Luật Nhà ở năm 2014 theo hướng thống nhất, đồng bộ với pháp luật về đầu tư công, đầu tư, đấu thầu và xây dựng. Bổ sung quy định về lựa chọn chủ đầu tư dự án khu đô thị nhà ở xã hội tập trung. Bổ sung quy định về công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội.

Về ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội, sửa đổi, bổ sung quy định về ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội trong đó có quy định cụ thể về ưu đãi của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị trong trường hợp trực tiếp thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phần diện tích quỹ đất 20% dành để phát triển nhà ở xã hội. Bổ sung quy định về ưu đãi chủ đầu tư dự án khu đô thị nhà ở xã hội tập trung.

Về yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, bổ sung quy định về yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Bổ sung quy định về yêu cầu đối với dự án khu đô thị nhà ở xã hội tập trung.

Về đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội, sửa đổi, bổ sung quy định về các đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội là: người thu nhập thấp tại khu vực đô thị; công nhân khu công nghiệp; lực lượng vũ trang nhân dân. Sửa đổi, bổ sung quy định về đối tượng quy định tại khoản 1, 2, 3 và 9 Điều 49 Luật Nhà ở được thụ hưởng chính sách hỗ trợ theo các chương trình mục tiêu về nhà ở theo các Quyết định của Thủ tướng Chính phủ theo từng thời kỳ và từng khu vực.

Về hình thức hỗ trợ nhà ở xã hội, bổ sung quy định về hình thức hỗ trợ giải quyết cho vay vốn ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội. Bổ sung quy định hỗ trợ theo các chương trình mục tiêu về nhà ở cho các đối tượng là học sinh, sinh viên.

Về nguyên tắc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội, bổ sung quy định về hình thức xét duyệt đối tượng được thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội. Chuyển và sửa đổi quy định cho phép bán nhà ở xã hội sau thời gian 2 năm đối với phần diện tích 20% nhà ở xã hội để cho thuê. Sửa đổi, bổ sung quy định cụ thể về việc bán lại nhà ở xã hội (thời điểm, cách tính giá bán và nghĩa vụ tiền sử dụng đất). Bổ sung quy định về hình thức, thẩm quyền xử lý vi phạm đối với hành vi mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội không đúng quy định.

Về trách nhiệm của các cơ quan có liên quan trong việc phát triển nhà ở xã hội, sửa đổi, bổ sung quy định rõ thẩm quyền đầu mối quản lý nhà nước về nhà ở xã hội của Bộ Xây dựng (trong đó có quyền định đoạt quỹ đất 20%). Bổ sung quy định về trách nhiệm của Bộ Xây dựng và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong việc phát triển khu đô thị nhà ở xã hội tập trung.

Tác giả: Tuệ Minh