Tỷ lệ văn phòng trống tại TP.HCM sẽ tăng dần theo từng năm. Ảnh: Quỳnh Danh.

Tại TP.HCM, 29% số văn phòng cao cấp sẽ bị bỏ trống vào cuối năm nay. Đây là hệ quả của việc nguồn cung gia tăng vượt sức cầu.

Tuy nhiên, trước khi các thay đổi lớn diễn ra, thị trường đã ghi nhận những biến động nhỏ trong quý II, theo báo cáo mới của Knight Frank.

Giá thuê văn phòng hạng A sẽ giảm liên tục

Dữ liệu của hãng tư vấn này cho thấy trong quý II, giá chào thuê văn phòng hạng A tăng khoảng 2% so với quý trước, đạt mức 58,92 USD/m2/tháng. Bên cạnh đó, tỷ lệ trống giảm còn 4,2%, từ mức 4,9% của quý I.

Ông Leo Nguyễn, Giám đốc Bộ phận Chiến lược & Giải pháp cho Khách thuê của Knight Frank Việt Nam cho biết các chủ tòa nhà đang cố gắng tranh thủ chốt hợp đồng vào thời điểm giá thuê vẫn ở mức cao, trước khi thị trường chào đón thêm các tòa nhà văn phòng cao cấp.

Những dự án ra mắt trong quý III tọa lạc ở bán đảo Thủ Thiêm (TP Thủ Đức), còn khu vực trung tâm TP.HCM sẽ chào đón nguồn cung mới từ quý IV năm nay.

TP.HCM sẽ ghi nhận thêm nhiều tòa nhà văn phòng mới vào cuối năm nay. Ảnh: Quỳnh Danh.

“Trước đó, chúng tôi đã dự báo tỷ lệ trống của văn phòng hạng A sẽ rơi vào khoảng 4,4% trong quý này. Tuy nhiên, các kết quả khảo sát gần đây cho thấy thị trường vẫn ổn định ở mức 4,2%. Các chủ tòa nhà sẽ đương đầu với không ít thách thức từ nguồn cung hạng A gia nhập thị trường trong nửa cuối năm 2023”, ông Leo Nguyễn nhận định.

Vị này cũng cho rằng giá thuê tại các tòa nhà văn phòng hạng A và B có tuổi đời lâu năm sẽ có sự thay đổi lớn. Khi tỷ lệ lấp đầy chạm mốc 75%, ông Leo Nguyễn dự đoán giá chào thuê của một số tòa nhà trong nhóm này sẽ giảm đến 20%.

Knight Frank cũng cho rằng giá chào thuê văn phòng hạng A sẽ giảm còn 53 USD/m2/tháng vào cuối năm 2023, chạm mức 48,5 USD/m2/tháng vào cuối năm 2024 và xuống mốc 44,5 USD/m2/tháng vào cuối năm 2025. Tỷ lệ trống cũng sẽ tăng tương ứng lên mức 29%, 24% và 32%.

“Cuộc đua” nâng cấp văn phòng hạng B

Văn phòng hạng B thậm chí còn đứng trước viễn cảnh u ám hơn. Phân khúc này có thể sẽ chịu ảnh hưởng nặng nhất từ xu hướng thị trường ngày càng nghiêng về phía khách thuê.

Giá thuê văn phòng hạng B hiện là 34,1 USD/m2/tháng. Tỷ lệ trống ở mức 12,3%, tương đương với quý trước và tăng 4,1 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái.

Giá thuê của phân khúc này có khả năng giảm còn 28,5 USD/m2/tháng vào cuối năm 2023, về mức 26,50 USD/m2/tháng vào cuối năm 2024 và hạ tới 24,50 USD/m2/tháng vào cuối năm 2025. Tỷ lệ trống cũng sẽ tăng đến 14%, 17% và 20% tương ứng theo từng năm.

“Trong vòng hai năm tới, chúng ta sẽ chứng kiến một cuộc đua nâng cao chất lượng. Các tòa nhà văn phòng hạng B lâu năm, nằm ngoài khu vực trung tâm hoặc được trang bị cơ sở vật chất và dịch vụ quản lý bậc trung sẽ buộc phải cải thiện, nâng cấp danh mục dịch vụ hoặc giảm giá chào thuê. Thậm chí là thực hiện cả hai cùng lúc”, ông Leo Nguyễn bình luận.

Đa phần giao dịch thuê văn phòng lớn trong quý II đến từ các ngành tài chính, ngân hàng và bảo hiểm (48%). Tiếp đó là ngành dược phẩm (19%) và công nghệ (5%).

Dù vậy, Knight Frank cũng lưu ý rằng đây phần lớn là những giao dịch gia hạn hợp đồng cho khách thuê hiện hữu và cũng không phát sinh thêm nhiều diện tích thuê mới.

“Nhìn về tương lai, chúng tôi dự đoán sẽ có nhiều khách thuê mới từ các doanh nghiệp cung ứng và gia công. Nhận định này được đưa ra trong bối cảnh những tập đoàn đa quốc gia áp dụng chiến lược ‘Trung Quốc + 1’ nhằm đa dạng hoá chuỗi cung ứng”, ông Leo Nguyễn nói và cho biết xu hướng này sẽ đẩy tỷ lệ hấp thụ tăng cao.

Tuy nhiên, vị chuyên gia cũng khuyến nghị khách thuê nên cân nhắc duy trì hợp đồng thuê mặt bằng trong vòng 6 tháng cuối năm. Đây là thời điểm khách hàng có thể tận dụng lợi thế khi nguồn cung mới gia nhập thị trường kèm theo việc giá thuê sẽ được điều chỉnh mạnh mẽ.

Tác giả: Thanh Vũ