Làm môi giới, kiếm chênh tiền tỷ

Thị trường bất động sản giai đoạn 2021-2022 liên tục "sốt nóng" khiến mặt bằng giá nhà, đất tại nhiều địa phương tăng chóng mặt. Thị trường có sự tham gia lớn của lực lượng nhà đầu tư F0 (nhà đầu tư mới) với kỳ vọng "lướt sóng", kiếm lời nhanh.

Thực tế, ăn theo thị trường "sốt nóng", không ít người thắng đậm từ những thương vụ thành công. Tuy nhiên, cũng không ít người khóc ròng khi thị trường đột ngột rơi vào trầm lắng.

Anh Nguyễn Thế Nam (Thanh Xuân, Hà Nội) cho biết, đầu năm 2021, thấy thị trường nhà đất "sốt nóng", anh quyết định chuyển từ công việc bán ô tô sang làm môi giới bất động sản. Với lợi thế từ kinh nghiệm bán hàng và quan hệ sẵn có từ công việc trước, anh đã môi giới thành công giao dịch đầu tiên trong tháng đầu làm việc.

Khi xác định làm nghề môi giới bất động sản, anh đã tìm tới công ty môi giới chuyên bán bất động sản đắt tiền vì nghĩ đơn giản là bán hàng giá trị cao thì tiền hoa hồng sẽ nhiều. Thực tế là sau khi số lượng giao dịch thành công tăng lên thì anh không còn quan tâm tới hoa hồng từ việc môi giới mà bị cuốn vào sự sôi động của thị trường, trở thành một nhà đầu tư chuyên "lướt sóng".

"Tôi vừa môi giới, vừa làm nhà đầu tư. Bất động sản tôi tham gia "lướt sóng" là các căn liền kề có giá trị cao 7-15 tỷ đồng/căn tại một số khu đô thị có chủ đầu tư uy tín. Để có tiền nộp đợt đầu, tôi mang cả tài sản đang có đi vay thế chấp và vay mượn thêm mọi người", anh Nam chia sẻ.

Nhà liền kề và biệt thự là phân khúc bất động sản có tốc độ tăng giá nhanh trong khoảng thời gian từ năm 2020-2022 (Ảnh minh họa: Hà Phong).

Cuối năm 2021 đầu năm 2022, việc "lướt sóng", bán chênh thu lại lợi nhuận lớn. Anh kiếm được khoảng 3 tỷ đồng trong mấy tháng. "Chỉ qua 1 đêm, có căn liền kề tôi bán đã tăng giá thêm 1 tỷ đồng. Không ít căn được bán chênh cả vài trăm triệu đồng trong một vài ngày rất nhiều", anh Nam kể.

Đang vui mừng trong chiến thắng, thị trường đột ngột trầm lắng và mất thanh khoản sau những động thái kiểm soát tín dụng. Việc môi giới và "lướt sóng" của anh Nam gần như "đóng băng". Trong khi đó, anh vừa đóng tiền mua một căn liền kề. Số tiền thắng trong thời gian anh kiếm được từ môi giới, "lướt sóng" đều đóng tiền vào đó.

"Giá căn liền kề tôi mua là 13 tỷ đồng, nhưng số tiền của tôi chỉ đủ đóng được 30%, còn lại là vay ngân hàng. Khi thị trường bắt đầu khó khăn, tôi đã có ý định bán. Nhưng do vẫn còn chương trình ưu đãi về lãi suất 0%, ân hạn nợ gốc, tôi lại giữ lại chờ thêm", anh Nam nói.

Tuy nhiên, đến nay, anh đang phải đối mặt với tình trạng "giữ không được, bỏ không xong". Tiền lãi và gốc của khoản vay trên của anh là hơn 100 triệu đồng/ tháng. Trong khi đó, thị trường không có thanh khoản, phí hoa hồng và lương môi giới gần như không có.

"Gắng gượng được vài tháng, đầu tháng 4 vừa qua tôi phải bán căn hộ đang ở tại Thanh Xuân để chi trả khoản nợ trên. Mọi sinh hoạt của gia đình thay đổi khi phải chuyển sang căn liền kề đã mua để ở", anh Nam nói và cho biết, do chính sách thuê lại của chủ đầu tư, hàng tháng anh nhận được hơn 20 triệu đồng/tháng và vẫn có thể ở tại căn liền kề này.

Không xác định lâu dài, nhưng anh Nam đang chờ đợi thị trường sẽ phục hồi trong thời gian tới để không phải bán cắt lỗ quá sâu căn liền kề này. "Nếu quá khó khăn về nguồn tiền, tôi sẽ bán cắt lỗ để thu hồi vốn và thanh toán khoản vay", anh Nam nói giải pháp.

Có thể thấy, những năm trước, khi thị trường bất động sản sôi động, lãi suất ở mức thấp, nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Sau đó, khi nhà đầu tư không có khả năng trả nợ sẽ bán ra, chấp nhận lỗ là bán được. Tuy nhiên, hiện nay, thanh khoản trên thị trường thứ cấp sụt giảm, đa số nhà đầu tư bị kẹt hàng. Cá biệt, những người đang chịu áp lực trả lãi vay không dễ dàng bán cắt lỗ.

Thị trường ảm đạm, môi giới "rụng như sung"

Báo cáo thị trường bất động sản quý I của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường công bố mới đây đều cho thấy, thị trường bất động sản vẫn trong trạng thái ảm đạm.

Theo JLL Việt Nam, nguồn cung thị trường nhà liền thổ gồm nhà liền kề, biệt thự tiếp tục chứng kiến một quý ảm đạm khi nhiều dự án lớn ngừng mở bán trong quý I năm nay. Đáng chú ý, một vài dự án nhỏ và vừa chứng kiến nhiều giao dịch hoàn cọc hay trả hàng do ngân hàng siết chặt room tín dụng cho vay bất động sản, khiến người mua không đủ khả năng chi trả. Điều này khiến tỷ lệ hấp thụ trong quý chạm mức âm.

Dù tăng giá nhanh, nhưng không ít dãy biệt thự, nhà liền kề ở nhiều khu đô thị tại Hà Nội đang bỏ hoang (Ảnh minh họa: Hà Phong).

Còn theo Colliers Việt Nam, trên thị trường thứ cấp căn hộ ở TPHCM, chủ nhà giảm giá mạnh để nhanh chóng bán hàng khi sắp đến hạn đóng tiền, hết thời gian ưu đãi thanh toán, lãi suất cao gây nên áp lực tài chính. Thậm chí, nhiều khách mua đã thanh lý lại hàng với chủ đầu tư, chấp nhận mức phạt 20-30% giá trị căn hộ do đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, đặc biệt có sử dụng chương trình ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc giai đoạn 2018-2022 của các chủ đầu tư buộc phải cắt lỗ 10-30%, thậm chí lên đến 30-50% giá trị đầu tư. Bên cạnh đó, không ít người thế chấp bất động sản để vay tiền ngân hàng không có khả năng nộp bổ sung tiền, tài sản bị ngân hàng phát mãi tài sản đảm bảo để thu hồi nợ, càng tạo áp lực về thanh khoản cho thị trường.

Theo VARS, thị trường trầm lắng hiện nay đã ghi nhận sự gia tăng số lượng môi giới bất động sản nghỉ việc. Ước tính, số môi giới đang hoạt động hiện nay chỉ còn khoảng 30-40% so với giai đoạn đầu năm 2022. Cá biệt, tại một số khu vực, số lượng môi giới bất động sản tiếp tục nghỉ việc lên tới 80%.

Phần lớn môi giới bất động sản nghỉ việc đều thuộc nhóm "lính mới" hoặc tay ngang, điển hình là nhóm bắt sóng các đợt sốt ảo, quá "phấn khích" và duy trì song song hai trạng thái tay ngang vừa là "nhà đầu tư" vừa là môi giới.

Hầu hết sàn giao dịch mới thành lập trong vòng 2 năm trở lại đây đều đóng cửa. Theo thống kê từ các sàn là hội viên của VARS, trong quý I, 30-50% sàn giao dịch phải đóng cửa hoặc tạm dừng hoạt động. Đặc biệt, có khu vực con số này lên tới 80%.

Tác giả: Hà Phong