Lo ngại sàn giao dịch "đặc lợi, đặc quyền"

Trong văn bản góp ý sửa đổi Luật Đất đai mới đây, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) - lo ngại, nếu quy định "bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch" thì sàn giao dịch từ thân phận của một người làm thuê, chỉ chuyên cung cấp dịch vụ cho bên bán và bên mua nhà đất thì sàn giao dịch sẽ trở thành "ông vua" của thị trường bất động sản do được trao cho các quyền và lợi thế có tính "đặc quyền, đặc lợi".

Theo phân tích của ông Châu, khi cắt đứt khâu bán hàng, chủ đầu tư dự án bị tách khỏi thị trường bất động sản và gần như bị lệ thuộc hoàn toàn, trở thành người "làm thuê trở lại" cho "ông môi giới" và "sàn giao dịch bất động sản". Do đó, chủ đầu tư cũng không thể làm tốt công tác hậu mãi, chăm sóc khách hàng.

Văn phòng môi giới mọc như nấm ở khu vực Nam An Khánh (Hoài Đức, Hà Nội) (Ảnh: Hà Phong).

Bên cạnh đó, quy định giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải thông qua sàn giao dịch là không hợp lý vì dẫn đến việc "sàn giao dịch" được "đặc lợi" khi được hưởng phí dịch vụ bán hàng tối thiểu là 2% trên doanh số bán hàng, thậm chí có không ít trường hợp "phí môi giới" này cao hơn rất nhiều (có thể đến 7-8% hoặc cao hơn), mà tổng giá trị của thị trường bất động sản lên đến hàng triệu tỷ đồng. Chỉ tính mức phí dịch vụ môi giới tối thiểu là 2% thì tổng chi phí môi giới có thể lên đến hàng nghìn tỷ đồng mỗi năm.

Ngoài ra, ông Châu nhấn mạnh, "sàn giao dịch" còn có thể vô tình chiếm dụng tiền thanh toán bán hàng của chủ đầu tư. Bởi lẽ sàn giao dịch thường định kỳ mới chuyển tiền thanh toán của khách hàng cho chủ đầu tư dự án sau một thời gian nhất định.

Đặc biệt, Chủ tịch HoREA cũng lo ngại khi sàn giao dịch nắm giữ được toàn bộ thông tin khách hàng vì đây là cơ sở dữ liệu rất quan trọng để khảo sát, đánh giá và ra quyết định đầu tư kinh doanh mà chủ đầu tư dự án không còn tiếp cận được. Trong khi đó, trong nền kinh tế thị trường (bao gồm thị trường bất động sản) có một nguyên lý là "ai nắm được thông tin về nhu cầu, thị hiếu, xu hướng của thị trường thì người đó là vua".

Chống thất thu thuế

Liên quan tới quy định "bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch", Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) lại có quan điểm hoàn toàn trái ngược với HoREA.

Theo đơn vị này, thời gian qua, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã ưu ái trao quyền cho các chủ đầu tư dự án bất động sản được tự quyết định phương thức đưa sản phẩm của mình đến với khách hàng. Mục đích của việc nêu trên là để các chủ đầu tư chủ động với thị trường, giảm chi phí bất động sản khi đến tay khách hàng.

Tuy nhiên, hệ quả nhận được lại không như mong đợi. Minh chứng rõ nét nhất là giá bất động sản vẫn ngày càng tăng. Riêng tại Hà Nội và TPHCM, phân khúc nhà ở bình dân, giá rẻ gần như không còn trên thị trường.

Giá bất động sản thời gian qua tăng liên tục và "sốt đất" cục bộ ở nhiều địa phương (Ảnh minh họa: Hà Phong).

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS - đánh giá, quy định "giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch" đem lại rất nhiều ưu điểm. Cụ thể như quy trình mua bán sẽ chặt chẽ hơn, tuân thủ quy định pháp luật hơn và chuyên nghiệp hơn. Hàng hóa bất động sản hình thành trong tương lai, khi qua sàn giao dịch buộc phải được thẩm định, thẩm tra, tuân thủ các quy định của pháp luật mới được niêm yết công bố và giao dịch. Điều này giúp ngăn chặn các hành vi lừa đảo bán bất động sản ma, bất động sản ảo…

"Khách hàng được hỗ trợ pháp lý, thông tin, thủ tục giao dịch và được bảo vệ quyền lợi. Nhà Nước quản lý được hoạt động và thông tin giao dịch thị trường bất động sản; chống thất thu thuế và thực hiện hiệu quả quy định của pháp luật về phòng chống rửa tiền", ông Đính nhấn mạnh.

Ở góc độ chuyên gia pháp lý, ông Nghiêm Quang Vinh - Giám đốc công ty Luật Nghiêm Quang (Đoàn Luật sư Hà Nội) cho biết, chủ đầu tư là người đứng ra xin dự án, bỏ tiền xây dựng thì hoàn toàn có quyền tự quyết tài sản của mình sẽ bán theo hình thức nào.

"Nếu áp đặt chủ đầu tư phải bán qua sàn giao dịch đây chính là hành động bóp nghẹt các chủ đầu tư. Theo tôi, điều này chưa phù hợp với những gì của Bộ Luật dân sự 2015 đang quy định", ông Vinh nói.

Tuy nhiên, để tạo ra cơ chế hài hòa, ông Vinh cho rằng pháp luật cần quy định theo 2 hướng: Thứ nhất, đối với chủ đầu tư không có nhu cầu giao cho sàn giao dịch bán họ có thể tự thành lập đơn vị của họ để mua - bán với khách hàng. Thứ hai, đối với các chủ đầu tư có nhu cầu họ sẽ tự tìm tới các đơn vị sàn giao dịch hợp tác bán và chia phần trăm theo đúng cam kết của 2 bên.

Tác giả: Hà Phong