Cắt lỗ trăm triệu

Đầu năm 2022, nhận thấy thị trường căn hộ tăng giá, bà Hoàng Tuyết Mai (một nhà đầu tư tại Hà Nội) đã xuống tiền mua 2 căn hộ tại một dự án chung cư cao cấp ven Hà Nội. Theo tính toán của bà, ở thời điểm mua giá nhà khoảng 40 triệu đồng/m2 và có khả năng tăng khi bàn giao nhà. Thị trường đang khan hiếm căn hộ nên có thể thu lời trăm triệu tiền chênh sau khi lướt sóng.

Diễn biến thị trường sau đó khá giống với những suy nghĩ của bà Mai. Các căn mở bán đợt tiếp theo tại các dự án xung quanh đều tăng giá. Tuy nhiên, điều khiến bà Mai không ngờ tới là người mua không có. Bà Mai khá sốt ruột vì đến thời hạn đóng tiền các đợt tiếp theo của chủ đầu tư yêu cầu. Trong khi đó, các ngân hàng cũng đang siết tín dụng bất động sản, bà Mai gặp khó khăn tài chính. Trước áp lực lớn, bà Mai đành phải chấp nhận rao bán cắt lỗ.

Bà cho hay: “Kinh nghiệm từ nhiều dự án trước, tôi đều lướt sóng căn hộ lãi vài trăm triệu đồng. Nhưng giờ thời thế đã thay đổi, khó có thể kiếm lời từ căn hộ”, bà nói.

Tại một dự án ở ngoại thành Hà Nội, anh Nguyễn Văn Dũng đang rao bán căn hộ đã đóng 25% giá trị hợp đồng. Anh cho hay, thấy giá nhà tăng nên anh tranh thủ lướt sóng kiếm lời. Nhưng chủ đầu tư ra hàng quá nhiều nên anh thấy không còn tiềm năng. Bên cạnh đó, lo ngại không vay được ngân hàng khiến thị trường giảm sôi động, anh đang rao bán cắt lỗ nhưng không có người mua.

Nhà đầu tư khó "lướt sóng" căn hộ

Ông Trần Đức Minh (một nhà đầu tư bất động sản tại Hà Nội) cho biết, nhận thấy thị trường có những biến động mạnh nên ông đã từ bỏ đầu cơ lướt sóng căn hộ từ cuối năm 2020. Ông cho hay, ảnh hưởng của dịch bệnh, phân khúc nhà cho thuê gặp khó khăn. Nhu cầu bán lại khá nhiều nên việc đầu tư căn hộ lướt sóng trong thời gian ngắn là không khả thi.

Theo ông Minh, một dự án chung cư chỉ tăng giá khi đi vào hoạt động ổn định, nhiều tiện ích xung quanh. Nhà đầu tư phải xác định vốn dài hạn vài năm, còn nếu mua đi bán lại trong thời gian ngắn thì rủi ro khá cao. “Đi đầu tư ít ai bỏ ra vài tỷ mua căn hộ, họ hầu như đều vay ngân hàng, giờ siết tín dụng không ai dám liều”, ông nói.

Ông Lê Xuân Thành, Trưởng phòng giao dịch bất động sản cho hay, phân khúc căn hộ đang gặp khó khăn do thanh khoản khá thấp, mặc dù nhu cầu về nhà ở vẫn cao. Nếu như cách đây 5 năm, nhiều nhà đầu tư ôm vài căn hộ, thậm chí cả sàn chung cư là bình thường. Nay, họ đều đã rời bỏ thị trường. Số nhà đầu tư mua căn hộ để cho thuê lại hoặc lướt sóng trong ngắn hạn hầu như không có.

Ông Thành cho biết thêm, mức giá căn hộ trên thị trường Hà Nội trung bình khoảng 40 triệu đồng/m2 tại các dự án mở bán mới. Nếu nhà đầu tư mua 1 căn hộ phải bỏ ra gần 3 tỷ đồng. Giá nhà đang quá cao nên khả năng tăng tiếp sẽ chậm lại. Nhà đầu tư có thể mắc kẹt hàng tỷ đồng nếu không kịp thoát hàng. “Đa phần dân đầu cơ dùng vốn vay ngân hàng nhưng giờ họ không dễ để vay”, ông nói.

Khó bán

Theo thống kê từ một công ty bất động sản tại TP.HCM cho thấy 90% những người đầu tư vào chung cư trong 1-2 năm vừa rồi đến thời điểm này bán ra đều lỗ. Thị trường thứ cấp nhà đầu tư mua đi bán lại đang đối mặt với nhiều khó khăn, giá bán không có nhiều biến động. Đặc biệt, hiện tượng này không chỉ ghi nhận trên giá bán mà cả ở thanh khoản.

Theo các chuyên gia, nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên là do lạm phát và lãi suất tăng cao ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính. Khi phải chịu áp lực lớn về lãi vay, một số khách hàng chấp nhận giảm một phần lợi nhuận để bán bất động sản với mức thấp hơn kỳ vọng.

Thị trường đang có dấu hiệu giảm thanh khoản nên nếu không "lướt" nhanh có thể ôm nhà 3 - 6 tháng, thậm chí cả năm. Vì vậy, những người mua đi bán lại căn hộ phải tính kỹ, nếu không dễ chôn vốn, không hiệu quả.

Nhiều dự án giảm thanh khoản do giá cao

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam cho biết, thanh khoản ở thị trường thứ cấp giảm cho thấy việc chào bán dự án mới cho F0 diễn ra thuận lợi hơn so với các dự án mua đi bán lại. Người mua nhà chào bán lần đầu không bị áp lực phải thanh toán dòng tiền lớn, trong khi đó, người mua thứ cấp phải xuống một khoản tiền lớn hơn ngay từ đầu. “Với đà kiểm soát tín dụng từ nay đến cuối năm, thị trường thứ cấp sẽ còn phải đối mặt với rất nhiều khó khăn", ông Kiệt dự báo.

Đánh giá mặt tích cực, theo bà Võ Thị Khánh Trang, Phó Giám đốc, Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, việc siết tín dụng có thể làm giảm nhóm người mua đầu cơ, lướt sóng và không có nhu cầu ở thực, từ đó giúp người mua nhà có nhu cầu thực đến gần với cơ hội sở hữu nhà hơn. 


Liên quan đến vấn đề siết tín dụng vào bất động sản, vị chuyên gia cho rằng đây là tín hiệu tích cực bởi điều này cho thấy thị trường đang có sự thanh lọc mạnh mẽ theo hướng phát triển bền vững và lành mạnh hơn.

Theo đó, chỉ những chủ đầu tư thật sự có nguồn lực về tài chính và phát triển bền vững thì họ sẽ tiếp tục tồn tại trên thị trường. Trong khi, chủ đầu tư phụ thuộc vào vốn vay và không có quy trình phát triển bền vững thì sẽ gặp nhiều khó khăn. Bất động sản giờ đây đang hướng đến các dòng sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực, đáp ứng nhu cầu bền vững.

Tác giả: Duy Anh