Tranh chấp chung cư - câu chuyện "đằng sau hợp đồng mua nhà" không chỉ luôn làm nóng dư luận thời gian qua mà còn phát sinh nhiều vấn đề xã hội phức tạp, gây khó khăn cho quản lý Nhà nước. Trong số khoảng 830 chung cư thương mại được đưa vào sử dụng trên địa bàn Hà Nội với trên 230.000 căn hộ, có gần 600 chung cư đã thành lập Ban Quản trị.

Tuy nhiên, qua thực tế hoạt động, đã có hơn 80 chung cư xảy ra tranh chấp, một số trường hợp mâu thuẫn không giải quyết được ở cấp cơ sở phải đưa ra Tòa án thụ lý. Thực tế này, không chỉ cho thấy những kẽ hở pháp lý trong các hợp đồng mua bán căn hộ mà còn đặt ra yêu cầu hoàn thiện quy trình quản lý trật tự đô thị cần sớm được giải quyết.

Một tòa chung cư ở Hà Nội. (Ảnh: Thành Đạt/TTXVN)

Ban Quản trị sai, hậu quả cư dân gánh chịu

Liên tiếp những vụ tranh chấp chung cư gây nhiều bức xúc, khiếu nại trong cư dân thời gian qua đã buộc Sở Xây dựng Hà Nội và các cấp chính quyền Thủ đô phải thành lập tổ công tác để kiểm tra xử lý. Mới đây, từ sự việc xảy ra tại chung cư Bắc Hà - C14 ở đường Tố Hữu, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội đã đến lúc đặt ra vấn đề về hiệu quả hoạt động của mô hình Ban Quản trị tại các chung cư ở Hà Nội hiện nay.

Ông Vũ Tuấn Anh, một cư dân có sự am hiểu về lĩnh vực nhà ở cũng như đã tham gia trực tiếp vào việc soạn thảo quy chế hoạt động của Ban Quản trị tòa nhà cho biết, pháp luật hiện quy định về việc thành lập, hoạt động của Ban Quản trị tòa nhà khá chặt chẽ, nếu như người dân theo dõi, giám sát hoạt động của Ban Quản trị tòa nhà thì không dễ xảy ra sai sót. Tuy nhiên, đa phần cư dân không quá quan tâm đến hoạt động của Ban Quản trị nên chỉ khi có sự việc xảy ra thì mọi chuyện mới vỡ lẽ, nhiều sự việc đáng tiếc xảy ra chỉ được phát hiện khi việc đã rồi.

Sự việc ở Hà Nội gần đây cho thấy nhận định của ông Vũ Tuấn Anh là đúng. Theo phản ánh của người dân và lãnh đạo phường Trung Văn, người dân nhận được thông báo tạm ngưng cấp nước trước ngày 30/5/2020 do Ban Quản trị chung cư Bắc Hà - C14 nợ tiền không thanh toán cho đơn vị cấp nước là Công ty cổ phần VIWACO với số tiền hơn 181 triệu đồng. Thực tế, người dân sử dụng nước tháng nào trả tiền tháng đó, không có chuyện nợ tiền nước của doanh nghiệp. Vậy, vì sao doanh nghiệp dọa cắt nước của người dân?

Ông Đặng Quốc Hùng, Phó Chủ tịch Ủy ban Nhân dân phường Trung Văn, cho biết do Ban Quản trị nợ tiền Ban Quản lý tòa nhà, nên khi Ban Quản lý thu tiền nước của các hộ dân đã lấy số tiền này khấu trừ vào các khoản nợ. Do đó, Ban Quản trị không có tiền để nộp cho đơn vị cung cấp dịch vụ nước sạch.

Để xảy ra sự việc như vậy, nhiều ý kiến cho rằng, Ban Quản lý tòa nhà Bắc Hà - C14 quá lộng quyền khi đã tự ý lấy tiền nước của dân khấu trừ vào các khoản nợ của Ban Quản trị tòa nhà. Cũng lại có nhiều ý kiến cho rằng, cư dân khó sống với nhiều ban bệ của tòa nhà như Ban Quản lý, Ban Quản trị, Tổ dân phố…

Hay như câu chuyện tại chung cư Victoria Văn Phú mới đây, cư dân phải đấu tranh với chính Ban Quản trị do mình bầu ra bởi những lý do. Đó là, không tổ chức hội nghị thường niên, không công khai, minh bạch việc quản lý, sử dụng số tiền hơn 41 tỷ đồng phí bảo trì và các nguồn thu từ việc khai thác quảng cáo, dịch vụ xung quanh tòa nhà, tự ý lựa chọn đơn vị quản lý vận hành, vô hiệu hóa ban giám sát do cư dân bầu ra…

Trong khi đó, theo Điều 104 Luật Nhà ở 2014 và Điều 41 Thông tư 02/2016/TT-BXD thì Ban Quản trị nhà chung cư có các quyền và nghĩa vụ như đôn đốc, nhắc nhở các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong việc thực hiện nội quy, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư; quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và quyết định của Hội nghị nhà chung cư; báo cáo Hội nghị nhà chung cư việc thu, chi khoản kinh phí này; thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử dụng nhà chung cư về việc quản lý, sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư để phối hợp với cơ quan chức năng, tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét, giải quyết...

Có nên bỏ mô hình Ban Quản trị nhà chung cư?

Ông Lê Văn Thịnh, một chuyên gia xây dựng cho rằng nên bỏ mô hình hoạt động của Ban Quản trị nhà chung cư và để chủ đầu tư tự quản hoặc giao cho đơn vị quản lý tòa nhà chuyên nghiệp. Bởi không ai hiểu công trình bằng chủ đầu tư, từ chuẩn bị đầu tư thực hiện dự án đến khi kết thúc đầu tư đưa công trình vào sử dụng.

Một khu chung cư tại huyện Đan Phượng, Hà Nội với 6 đơn nguyên cao 25 tầng. (Ảnh: Anh Tuấn/TTXVN)

Chủ đầu tư là người tạo ra sản phẩm nên nắm rõ những khiếm khuyết cả về công năng đến chất lượng công trình, đặc biệt là hệ thống MEP (bao gồm 4 hạng mục chính: Hệ thống thông gió và điều hòa không khí; cấp thoát nước và thiết bị vệ sinh; hệ thống điện; hệ thống báo cháy và chữa cháy). Chất lượng công trình không những phụ thuộc vào chất lượng khảo sát, thiết kế, thi công mà còn phụ thuộc vào chất lượng bảo trì trong quá trình sử dụng. Chính vì vậy, chủ đầu tư là người phù hợp để làm công tác bảo trì chung cư.

Quan điểm của ông Lê Văn Thịnh có vẻ đi ngược với tâm lý của cư dân khi mà người dân ở chung cư thường có tâm lý đấu tranh với chủ đầu tư để đòi hỏi quyền lợi cũng như muốn tự mình bầu ra Ban Quản trị để bảo vệ lợi ích chung của cư dân.

Song, phải thừa nhận thực trạng nhiều năm nay ở hầu hết các chung cư, có cả chung cư cao cấp, những người tham gia Ban Quản trị chủ yếu là người về hưu hoặc tay ngang (kiêm nhiệm vì vẫn đi làm) nên tính chuyên nghiệp rất thấp. Chính vì vậy mà họ làm liều hoặc không biết sai mà vẫn cứ làm. Thậm chí, có những người cố tình lạm dụng, trục lợi quỹ bảo trì, mua căn hộ bé nhất nhưng vận động dân cư để “chui” vào được Ban Quản trị hy vọng kiếm lợi khi được quản lý quỹ bảo trì.

Theo lãnh đạo một hiệp hội nghề nghiệp trong ngành xây dựng, đa phần các Ban Quản trị đều không phải là đơn vị chuyên nghiệp trong thực hiện công việc đòi hỏi tính chuyên môn cao. Các thành viên trong Ban Quản trị chủ yếu là những người “ngoại đạo” trong lĩnh vực quản lý, xây dựng, điều hành nhà chung cư, thậm chí là các ông bà về hưu, không thường xuyên cập nhật các quy định mới về quản trị toà nhà khiến cho hoạt động của Ban Quản trị chung cư không thực sự hiệu quả. Đặc biệt, vấn đề chi tiêu phí bảo trì là vấn đề lớn, đòi hỏi Ban Quản trị phải thực sự có chuyên môn quản lý, thu chi minh bạch, không tư lợi.

Mặc dù vậy, cũng có một số nơi Ban Quản trị đủ năng lực để làm tốt việc này. Ông Vũ Anh Tuấn cho biết, việc soạn thảo quy chế hoạt động của Ban Quản trị rất chi tiết, chặt chẽ với sự tham gia của các cư dân là những luật sư, những người am hiểu trong lĩnh vực ngân hàng, tài chính, xây dựng…, khó ai có thể lợi dụng, trục lợi được với các quy định. Chẳng hạn như đấu thầu công khai để lựa chọn ngân hàng gửi tiền quỹ bảo trì, chia nhỏ quỹ bảo trì để có lộ trình sử dụng và gửi tiền hợp lý, bảo đảm hoạt động hiệu quả của Ban Giám sát, Ban Quản trị phải có trách nhiệm báo cáo hoạt động 1 tháng/lần, trả lương cao cho các thành viên trong Ban Quản trị…

Ủng hộ việc thành lập Ban Quản trị nhưng ông Vũ Anh Tuấn cũng phải thừa nhận rằng dù có ra quy chế chặt chẽ, cụ thể đến đâu thì vẫn cần sự quan tâm, hiểu biết của cư dân mới đạt hiệu quả tối ưu.

Còn chuyên gia Lê Văn Thịnh vẫn khẳng định, Ban Quản trị chỉ là những “ông bố, bà mẹ nuôi,” họ không có tình cảm thực sự và chỉ muốn là lực lượng đối chọi với “bố mẹ đẻ” là chủ đầu tư. Người dân cho dù bỏ tiền ra mua thì thực chất cũng chỉ là người sử dụng và sở hữu căn hộ của mình, những phần "chung" như MEP, thang máy, khu vui chơi... không có đủ thời gian ngó tới. Vì thế, cần hiểu chủ đầu tư mới là người chủ thực sự và họ là người quản lý duy nhất, nếu không đủ năng lực họ sẽ thuê đơn vị quản lý toà nhà và chỉ khi chủ đầu tư buông thả thì chủ sở hữu hoặc người sử dụng mới cần thực hiện.

Vì vậy, theo ý kiến của nhiều chuyên gia cũng như cư dân đang sống tại các khu chung cư tại Hà Nội, không nên cứng nhắc việc có Ban Quản trị chung cư và nên để chủ đầu tư chủ động quản lý toà nhà trong suốt quá trình sử dụng đến hết tuổi thọ công trình.