Một số điểm mới của NĐ này được kỳ vọng sẽ tạo "cú hích" thuận lợi cho các doanh nghiệp tham gia đầu tư, người dân được hưởng lợi.

Những quy định mới mang tính đột phá

Nghị định 69/2021/NĐ-CP được kỳ vọng sẽ tháo gỡ được hầu hết các khó khăn, vướng mắc trong việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo Nghị định số 101/2015/NĐ-CP trước đây, đồng thời, góp phần đẩy nhanh việc thực hiện nhằm nâng cao đời sống của người dân tại khu vực đô thị.

Về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, Nghị định 101/2015/NĐ-CP quy định, đối với những chung cư nguy hiểm, hư hỏng nặng, cộng đồng chủ sở hữu nhà chung cư có 3 - 12 tháng để lựa chọn chủ đầu tư và quyết định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để xây mới chung cư. Nếu quá thời hạn mà các chủ sở hữu chung cư không chọn được nhà đầu tư thì Nhà nước có trách nhiệm phá dỡ và lựa chọn nhà đầu tư để tiến hành xây mới.

Quy định là vậy, nhưng thực tế khó thực hiện do các chủ sở hữu không thỏa thuận được phương án bồi thường, tái định cư với chủ đầu tư. Nhiều trường hợp ban đầu người dân đồng thuận nhưng sau đó lại đổi ý, chuyển từ nhận nhà tái định cư sang nhận tiền hoặc ngược lại, gây khó khăn cho chủ đầu tư.

Tuy nhiên, từ ngày 1/9, Nghị định 69/2021/NĐ-CP chính thức có hiệu lực sẽ cơ bản giải quyết những “nút thắt” trong quy định về phương án bồi thường với những quy định cụ thể, rõ ràng. Theo đó, quy định hệ số k bồi thường từ 1-2 lần diện tích cũ và giao cho địa phương căn cứ vào từng khu vực dự án để xác định hệ số k.

Đồng thời, cho phép các hộ tầng 1 có dành diện tích kinh doanh được mua thêm một phần diện tích sàn kinh doanh dịch vụ trong dự án theo quy hoạch và thiết kế được duyệt để bảo đảm có thu nhập sau này.

Về nguyên tắc khi lập quy hoạch khu vực nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại, cơ quan có thẩm quyền phải xác định một số chỉ tiêu, trong đó quy định “quy mô dân số” đảm bảo được tính khả thi, khuyến khích nhà đầu tư tham gia.

Nghị định 101/2015/NĐ-CP trước đây chưa đảm bảo tính khả thi, chưa thu hút được nhiều nhà đầu tư tham gia, do không quy định cơ quan có thẩm quyền phải xác định chỉ tiêu “quy mô dân số” khi lập quy hoạch khu vực nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại. Nghị định 69/2021/NĐ-CP đã bổ sung nội dung này.

Giải pháp quy gom một số nhà chung cư trên cùng phạm vi địa bàn cấp xã, cấp huyện để tái định cư các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị khi lập, phê duyệt quy hoạch khu vực có nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại được quy định tại khoản 4 Điều 13 Nghị định 69/2021/NĐ-CP sẽ khắc phục được việc xây dựng các dự án tái định cư tại nơi khác, không đáp ứng được nhu cầu đi lại, làm ăn, sinh sống, chữa bệnh, học hành… cho người tái định cư.

Quy định lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được tối thiểu 51% tổng số chủ sở hữu nhà chung cư, khu chung cư đồng ý phù hợp với nguyên tắc pháp luật. Tại khoản 3 Điều 16 Thông tư 02/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng quy định: Quyền biểu quyết tại hội nghị tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư được tính theo diện tích sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu phần diện tích khác trong nhà chung cư theo nguyên tắc 1m2 diện tích sở hữu riêng tương đương với một phiếu biểu quyết..., cách tính này chính xác nhưng khó áp dụng, khó nhận được sự đồng thuận từ chủ sở hữu nhà chung cư cũ.

Do vậy, nội dung khoản 6 Điều 14 Nghị định 69/2021/NĐ-CP quy định: Việc lấy ý kiến các chủ sở hữu khi lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện theo nguyên tắc mỗi một căn hộ trong nhà chung cư tương ứng với một phiếu biểu quyết và có ít nhất 70% tổng số chủ sở hữu căn hộ, khu chung cư đó tham gia; Doanh nghiệp được lựa chọn phải được tối thiểu 75% tổng số chủ sở hữu tham gia đồng ý; Trường hợp nhiều doanh nghiệp đăng ký làm chủ đầu tư thì lựa chọn doanh nghiệp nhận được tỷ lệ đồng ý cao nhất, nhưng tối thiểu phải đạt trên 51% tổng số chủ sở hữu đồng ý... Nội dung này phù hợp với nguyên tắc quy định tại khoản 5 Điều 102 Luật Nhà ở 2014.

Tạo cơ chế thuận lợi hơn

Bên cạnh đó, Nghị định 69/2021/NĐ-CP quy định chủ đầu tư dự án phải thanh toán bằng tiền cho Nhà nước đối với phần diện tích nhà sử dụng chung thuộc sở hữu nhà nước, hoặc phần diện tích đất sử dụng chung do Nhà nước quản lý mà các chủ sở hữu nhà chung cư chưa mua.

Quy định này tạo được cơ chế để UBND cấp tỉnh xử lý nhanh chóng, thuận lợi, đơn giản đối với phần giá trị tài sản của Nhà nước còn lại tại các khu nhà chung cư cũ.

Còn đối với nhà đầu tư thì biết rõ cách tính bằng tiền phần giá trị nộp cho Nhà nước khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Điều này sẽ góp phần đầy mạnh việc thực hiện các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ.

Về các quy định cơ chế về đất đai, miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất được giao để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, khu chung cư đã quy định rất phù hợp với thực tiễn sẽ tạo điều kiện thu hút được nhiều nhà đầu tư tham gia thực hiện các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong thời gian tới đây.

Ngoài ra, Nghị định 69/2021/NĐ-CP cũng xác định trách nhiệm cụ thể của chính quyền trong việc giải quyết chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu, việc giải phóng mặt bằng, cưỡng chế di dời để phá dỡ nhà chung cư.

Tác giả: Xuân Thuận