Vẫn “đóng băng”

Trong hơn 2 năm qua, thị trường bất động sản (BĐS) toàn quốc gặp nhiều khó khăn, trong đó các phân khúc bất động sản về nghỉ dưỡng như condotel, biệt thự biển, dự án căn hộ nghỉ dưỡng cũng rơi vào trầm lắng.

Những năm trước đây, condotel từng được kỳ vọng sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển khi thu hút được dòng tiền từ nhiều nơi, đặc biệt là nguồn vốn từ người Việt ở nước ngoài đổ vào mua các khu nghỉ dưỡng vừa để ở vừa để đầu tư sinh lợi.

Tuy nhiên, dưới những khó khăn về pháp lý, nguồn vốn… loại hình bất động sản này nhanh chóng rơi vào tình trạng “đóng băng”.

Báo cáo thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh và vùng lân cận mới đây của DKRA Group, phân khúc condotel vẫn chưa có dấu hiệu tích cực. Theo đó, thị trường không ghi nhận nguồn cung mở bán mới trong tháng, trạng thái ảm đạm kéo dài. Sức cầu chung thị trường ghi nhận ở mức thấp nhất trong 5 năm qua.

Một dự án bất động sản ven biển hiện đang ngưng xây dựng.

Đặc biệt, hiện nay các dự án phát triển phân khúc nghỉ dưỡng, condotel vướng mắc pháp lý chưa thể giải quyết, nhiều chủ đầu tư liên tục dời thời gian triển khai bán hàng khiến nguồn cung đưa ra thị trường hạn chế.

Các chuyên gia đánh giá sức cầu chung thị trường ở mức thấp, lượng tiêu thụ sơ cấp tập trung chủ yếu vào những sản phẩm có tổng giá trị dưới 3 tỷ đồng/căn.

Trong khi đó, giá bán sơ cấp không có nhiều biến động so với tháng trước. Các chính sách ưu đãi, hỗ trợ lãi suất, chiết khấu thanh toán nhanh,... vẫn được các doanh nghiệp áp dụng rộng rãi.

Ông Phạm Lâm, CEO DKRA Group dự báo, sức cầu chung thị trường condotel, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục duy trì ở mức thấp, đà giảm dự kiến kéo dài đến hết năm 2024.

Mặt bằng giá sơ cấp duy trì ổn định và khó có những biến động rõ nét trong ngắn hạn. Các chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết cho thuê… tiếp tục được áp dụng rộng rãi trong quý tới.

Ông Phạm Anh Khôi - Tiến sĩ - Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính BĐS Dat Xanh Services cho rằng: “Hiện nay, những khó khăn về pháp lý, nguồn vốn, niềm tin của nhà đầu tư,... đã ảnh hưởng đến nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ khiến phân khúc condotel duy trì trạng thái trầm lắng kéo dài và chưa có dấu hiệu phục hồi trong ngắn hạn.

Trong thời gian tới phân khúc nghỉ dưỡng tiếp tục được dự báo sụt giảm, giao dịch, thanh khoản thị trường dự kiến tiếp tục gặp nhiều khó khăn và khó có những đột biến trong ngắn hạn khi nút thắt pháp lý chưa được tháo gỡ cũng như niềm tin của nhà đầu tư vẫn còn ở mức thấp”.

Gỡ pháp lý là giải pháp cần nhất

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels khu vực Châu Á Thái Bình Dương nhận định, trong giai đoạn vừa qua, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam ghi nhận một số lượng lớn condotel được mở bán, đặc biệt là trong giai đoạn 2016 - 2019 với ước tính trung bình 12.000 sản phẩm mở bán mỗi năm.

Tuy nhiên, nhiều sản phẩm mở bán trong giai đoạn này khiến các doanh nghiệp chạy đua cam kết lợi nhuận với thời gian và tỷ lệ hấp dẫn, mà thiếu sự cân nhắc thấu đáo đến kết quả hoạt động tổng thể. Qua đó, thị trường condotel thời gian qua phát triển ồ ạt, trùng lặp, thiếu định hướng bền vững đã dẫn đến tình trạng hoạt động không thật sự hiệu quả.

Ông Hà Văn Thiện, Phó Tổng giám đốc Trần Anh Group nhận định: “Có thể thấy, phân khúc condotel được nhắc đến nhiều nhất hiện nay về khó khăn chính là pháp lý. Đây là một phân khúc được các doanh nghiệp đầu tư bài bản, thời gian kéo dài và quỹ tài chính ‘rót’ vào dự án rất là nhiều. Nhưng khi các thủ tục về mặt pháp lý chưa được khơi thông thì điều này làm ‘tắc’ hầu hết các quy trình diễn tiến của dự án, đặc biệt là việc mua bán giao dịch. Chính vì vậy, điều cần làm và xử lý sớm chính là việc hoàn thiện pháp lý dự án, các điều chỉnh quy hoạch… tập trung xây dựng dự án chuẩn chỉnh nhất để khi thị trường phát triển thì bất động sản nghỉ dưỡng cũng có đà bứt tốc”.

Một khu đô thị nghỉ dưỡng tại Bình Thuận.

Trước đó, Chính phủ ban hành Nghị định số 10 về việc sửa đổi các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, bao gồm việc cho phép căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel), văn phòng lưu trú (officetel), biệt thự du lịch nghỉ dưỡng và những công trình khác phục vụ lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ nếu đủ điều kiện sẽ được cấp sổ đỏ.

Theo Nghị định, thời hạn sử dụng quy định trong sổ không quá 50 năm. Riêng với những dự án có vốn đầu tư lớn nhưng vốn thu hồi chậm và thuộc địa bàn có điều kiện kinh tế và xã hội khó khăn, hoặc đặc biệt khó khăn thì thời hạn cho thuê đất không quá 70 năm.

Trước thông tin gỡ khó về pháp lý cho loại hình condotel, nhiều nhà đầu tư bày tỏ sự lạc quan, vui mừng.

Bởi, quy định trên giúp tháo gỡ vướng mắc đã tồn đọng bấy lâu cho các doanh nghiệp và người mua condotel.

Tuy nhiên, đây chỉ là một trong số những nút thắt mà loại hình này đang gặp phải. Các chuyên gia đánh giá, phân khúc này vẫn khó phục hồi trong ngắn hạn, mà phải cần thời gian dài để có "độ ngấm" của thị trường.

Tác giả: Phùng Sỹ Sơn