Những nạn nhân của hình thức lập Vi bằng khi mua bán nhà đất

Anh Phan Trường H. (ngụ tại Gò Vấp, Tp.HCM) đồng ý mua căn nhà tại quận 12 do Ngô Tú Trâm (SN 1989; trú quận Tân Bình, TP HCM) rao bán với giá 850 triệu đồng qua Hợp đồng mua bán viết tay, lập Vi bằng tại Văn phòng Thừa phát lại quận 12.

Chắc mẩm đã đầy đủ thủ tục pháp lý, đến khi dọn về căn nhà trên, anh H. mới té ngửa bởi đó là nhà thuộc sở hữu của anh Phạm Ngọc S. Anh S. không biết đến việc mua bán và cũng chẳng liên quan gì đến Trâm.

Bằng thủ đoạn tương tự, Trâm đã lừa nhiều người khác với số tiền 2,2 tỉ đồng. TAND Tp.HCM sau đó tuyên phạt bị cáo Trâm với mức án 16 năm tù giam cho tội danh "Lừa đảo chiếm đoạt tài sản".

Nhiều người lầm tưởng về hiệu lực pháp lý của Vi bằng trong mua-bán nhà đất

Một trường hợp khác, do tin tưởng vào mối quan hệ quen biết giới thiệu bà Lê Thị Q. (ngụ quận 6, TP HCM) đồng ý mua lô đất của P.A (Nhà Bè, Tp.HCM) với mức giá 400 triệu đồng. Thủ tục mua bán, thanh toán cũng được bà Q. tiến hành tại Văn phòng Thừa phát lại nằm trên đường Nguyễn Văn Linh (phường Bình Thuận, quận 7)

Tuy nhiên, lúc đến nhận đất, bà Q. ngỡ ngàng khi một người khác khẳng định chủ quyền mảnh đất, đồng thời đưa cho bà xem Hợp đồng mua bán công chứng kèm theo Giấy hẹn trả Chứng nhận của cơ quan chức năng.

Quay lại văn phòng Thừa phát lại yêu cầu bảo vệ quyền lợi thì nơi đây trả lời rằng, Vi bằng chỉ xác nhận việc giao nhận tiền giữa hai bên chứ không giải quyết chuyện lừa đảo và khuyên bà Q. kiện ra tòa để được giải quyết.

Đó chỉ là 2 trong số rất nhiều nạn nhân của những kẻ lừa đảo bán đất qua hình thức lập Vi bằng để chiếm đoạt tài sản thời gian qua.

Hiểu đúng hơn về vi bằng và hợp đồng công chứng- chứng thực

Trao đổi với Người Đưa Tin, Luật sư Nguyễn Ngọc Hùng, Trưởng văn phòng Luật sư Kết Nối cho biết, vi bằng là văn bản ghi nhận lại sự việc, hành vi có thật đã xảy ra do thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, được lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định pháp luật, không có giá trị thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.

Thừa phát lại là người có đủ tiêu chuẩn được Nhà nước bổ nhiệm để thực hiện tống đạt, lập vi bằng, xác minh điều kiện thi hành án dân sự, tổ chức thi hành án dân sự theo quy định của Nghị định 08/2020/NĐ-CP và pháp luật có liên quan khác. Không có quyền thực hiện việc công chứng, chứng thực cũng như kiêm nhiệm các chức danh khác như công chứng viên, luật sư.

Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.

Về trách nhiệm, hiểu cụ thể thì thừa phát lại đóng vai trò người làm chứng, khẳng định sự việc được ghi lại trong vi bằng là có xảy ra nhưng không xác nhận tính pháp lý, đúng- sai của sự việc.

Luật sư Nguyễn Ngọc Hùng, Trưởng văn phòng Luật sư Kết Nối

Giải thích ý nghĩa và giá trị của các văn bản, giấy tờ được công chứng- chứng thực, Trưởng văn phòng Luật sư Kết Nối viện dẫn Luật công chứng 2014.

Theo đó, đối với những loại văn bản giấy tờ bắt buộc phải công chứng- chứng thực theo quy định của pháp luật thì công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng, chứng nhận tính xác thực, hợp pháp, không trái với đạo đức xã hội của hợp đồng, giao dịch dân sự, bản dịch giấy tờ, văn bản dịch từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài và ngược lại… bằng văn bản.

Hoạt động công chứng- chứng thực cũng có thể được thực hiện theo yêu cầu của cá nhân, tổ chức. Văn bản công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng, có giá trị chứng cứ trong trường hợp xảy ra tranh chấp quyền lợi.

Việc gắn trách nhiệm pháp lý của công chứng viên đối với các văn bản được họ công chứng- chứng thực nhằm hạn chế các rủi ro, tránh tranh chấp, kiện tụng sau này.

Khi nào nên lập vi bằng trong mua bán nhà đất?

Tiến sĩ, Luật sư Nguyễn Trọng Hải - Trưởng Văn phòng Luật sư Trọng Hải và Cộng sự cho hay, giao dịch bất động sản tại Việt Nam thường diễn ra theo 2 bước: “đặt cọc” và ký hợp đồng mua bán tại phòng công chứng.

Để tránh việc tranh chấp, an toàn pháp lý, người mua nên lập vi bằng khi tiến hành “đặt cọc”. Các thủ tục ký hợp đồng mua bán, sang tên đổi chủ sau đó cần phải diễn ra tại phòng công chứng, được công chứng viên xác nhận.

Tiến sĩ, Luật sư Nguyễn Trọng Hải

Cũng theo Tiến sĩ Hải, việc chỉ lập vi bằng khi mua bán nhà đất tiềm ẩn rủi ro rất lớn cho người mua. Bên cạnh khả năng bị lừa đảo thì những bất động sản được người bán giao dịch theo hình thức này thường rơi vào trong những trường hợ, không đủ diện tích để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất; đất có nguồn gốc nông nghiệp; đất nằm trong quy hoạch; đất có tranh chấp...

Theo quy định tại điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, Thừa phát lại không được lập Vi bằng trong những trường hợp sau đây:

Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.

Thêm một lý do nữa để người mua nhà- đất nên thực hiện tại phòng công chứng, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (công chứng), là 1 trong 10 loại giấy tờ cần có để chuyển đổi tên chủ sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Như vậy, vi bằng sẽ không thể giúp người mua sang tên, đổi chủ.