Không thể phủ nhận mức độ tăng giá "chóng mặt" của bất động sản Thủ Thiêm trong 5 năm trở lại đây, tuy nhiên con số 24.500 tỷ đồng mà Tập đoàn Tân Hoàng Minh đã đưa ra để sở hữu lô đất mang ký hiệu 3-12 rộng hơn 10.000 m2 vẫn khiến thị trường không khỏi ngỡ ngàng.

Thực tế, giá trị cả 4 lô đất đấu giá thành công tại Thủ Thiêm vào ngày 10/12 vừa qua có sự chênh lệch lớn so với các sản phẩm bất động sản đang được rao bán ở khu vực này cũng như trung tâm quận 1.

Biệt thự quận 1 cao nhất 1 tỷ đồng/m2

Nhìn về khu trung tâm quận 1 của TP.HCM hiện nay, dự án căn hộ có giá bán cao kỷ lục lúc này là Grand Marina Saigon trên đường Tôn Đức Thắng của chủ đầu tư Masterise Homes. Là dự án bất động sản hàng hiệu đầu tiên của thị trường, cuối tháng 3 vừa qua những căn hộ đầu tiên của Grand Marina Saigon ra mắt thị trường Hong Kong với giá khởi điểm lên đến hơn 400 triệu đồng/m2.

Ở phân khúc nhà liền thổ, các bất động sản trong khu biệt thự The Victoria thuộc dự án Vinhomes Golden River (đường Tôn Đức Thắng, quận 1) đang giữ vị trí là những căn biệt thự có giá cao nhất TP.HCM. Các biệt thự ở đây có diện tích đất 225-438 m2 và đang được bán trên thị trường thứ cấp với giá từ khoảng 130-400 tỷ đồng/căn tùy vị trí và diện tích, tương đương từ 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng/m2.

Trong khi đó, các dự án tại Thủ Thiêm (TP Thủ Đức) nửa thập kỷ qua đã tăng trưởng về giá 50-220%, đẩy khu vực này thành một trong những nơi có giá bất động sản cao nhất TP.HCM chỉ sau quận 1.

Dự án Grand Marina Saigon trên đường Tôn Đức Thắng, quận 1 có vị trí tại cảng Ba Son lịch sử và nằm kế bên cầu Thủ Thiêm 2. Ảnh: Quỳnh Danh.

Ra mắt vào tháng 11/2015, 177 căn biệt thự Saroma Villas thuộc dự án Khu đô thị Sala của chủ đầu tư Đại Quang Minh có giá sơ cấp khoảng 60-150 tỷ đồng/căn. Tuy nhiên, đến tháng 11 năm nay nhiều căn biệt thự với diện tích lớn và vị trí đẹp đang được giao bán trên thị trường thứ cấp với giá 130-190 tỷ đồng/căn, tương đương khoảng 300-450 triệu đồng/m2.

Loạt shophouse trên đường Nguyễn Cơ Thạch cũng đang được giao dịch trên thị trường thứ cấp ở mức 100-130 tỷ đồng/căn, tương đương 600-700 triệu đồng/m2. Với mặt tiền thuộc trục đường lớn và tiện ích nội khu hoàn thiện, giá các căn shophouse này đã tăng 220% so với thời điểm mở bán 6 năm trước.

Cách đó không xa, các sản phẩm nhà phố thuộc dự án Thủ Thiêm Lake View của chủ đầu tư CII cũng đang được giao dịch với mức giá đối đa 250-400 triệu đồng/m2 tùy vị trí và diện tích.

Đây là các sản phẩm nhà liền thổ đã bàn giao hiếm hoi thuộc khu vực Thủ Thiêm hiện nay.

Ở phân khúc căn hộ, dự án có giá cao nhất tại Thủ Thiêm hiện nay là The Metropole Thủ Thiêm của SonKim Land với vị trí ngay sát cầu Thủ Thiêm 2 sắp đi vào hoạt động. Các phân khu đầu tiên của dự án The Metropole Thủ Thiêm với giá mở bán khoảng 85-200 triệu đồng/m2 cũng đang có mức giao dịch trên thị trường thứ cấp tăng khoảng 10-15%.

Nằm đối diện vị trí 4 lô đất đấu giá thành công vừa qua là dự án The River Thủ Thiêm của chủ đầu tư Quốc Lộc Phát. Giống như The Metropole, các sản phẩm căn hộ tại đây cũng được định vị thuộc phân khúc căn hộ hạng sang. Giá bán hiện nay của các căn hộ tại đây đang là 130-150 triệu đồng/m2.

Cùng với đó, các căn hộ tại dự án Empire City ở vị trí được xem là "lõi trung tâm" của Khu đô thị mới Thủ Thiêm cũng đang có giá từ 100-150 triệu đồng/m2 trên thị trường thứ cấp.

Đất Thủ Thiêm cao gấp đôi quận 1?

Với kết quả đấu giá 4 lô đất tại khu chức năng số 3, khu dân cư phía Bắc thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm, các lô đất này đang vượt lên trên giá đất quận 1.

Cụ thể, lô đất 3-5 được bán thành công với giá 3.820 tỷ đồng, tương đương gần 600 triệu đồng/m2. Hai lô đất 3-8 và 3-9 được các nhà đầu tư mua vào với giá 470 triệu đồng/m2 và hơn 1 tỷ đồng/m2. Đặc biệt, lô 3-12 được Tập đoàn Tân Hoàng Minh mua vào với giá 2,45 tỷ đồng/m2.

Dựa trên hệ số sử dụng của từng lô đất, chi phí đất mà các nhà đầu tư bỏ ra với mỗi m2 diện tích thương phẩm là từ 200-340 triệu đồng/m2. Đây là chi phí đầu tư chưa bao gồm chi phí xây dựng, marketing, thương hiệu quản lý...

Vị trí lô đất 3-12 tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Ảnh: Chí Hùng.

Theo ông T. - lãnh đạo một tập đoàn đang phát triển nhiều dự án căn hộ cao cấp tại trung tâm TP.HCM - mức giá này đòi hỏi chủ đầu tư buộc phải bán sản phẩm tối thiểu ở mức 500 triệu đồng/m2.

“Mức giá bán này rất thách thức, bởi thị trường căn hộ cao cấp năm sau sẽ còn khó khăn. Chưa kể, giá căn hộ ở khu vực trung tâm quận 1 còn không tới mức này, trong khi giá mặt bằng chung của các dự án cận kề ngay tại Thủ Thiêm hiện cũng chỉ dao động trên dưới 100 triệu đồng/m2. Tôi nghĩ, bài toán có lãi cho các đơn vị trúng đấu giá đợt này phải vài năm nữa, thậm chí tới 10 năm, khi mà toàn bộ Thủ Thiêm đã phát triển đồng bộ”, ông T. nhận định.

Chia sẻ với Zing, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, khẳng định đất ở Thủ Thiêm mà giá lên đến 2,5 tỷ đồng/m2 thì “gây cho nhiều người suy nghĩ phải có điều gì đấy bất thường”.

"Ngay cả việc xây chung cư hay biệt thự thì cũng không ổn rồi, kể cả hoạt động sản xuất kinh doanh cũng không tạo ra được lợi nhuận đủ để ‘chở’ cái giá 2,5 tỷ đồng/m2", ông Võ nói thêm.

Ông phân tích tại TP.HCM, chỉ có trung tâm quận 1, giá đất mới có thể vượt 1 tỷ đồng/m2. Trong khi, Thủ Thiêm - mới chỉ là khu vực có tiềm năng phát triển trong tương lai - không thể nào đắt gấp đôi nơi đắt nhất của thành phố hiện nay.

Thực tế, tại TP.HCM, 2 con phố có giá đất cao nhất hiện nay là Nguyễn Huệ và Đồng Khởi nhờ vào vị trí lõi trung tâm, vài năm quá giá rao bán dao động ở mức 1,1 tỷ đến 2 tỷ đồng/m2. Cụ thể, một nhà phố mặt tiền Đồng Khởi rộng 56 m2 đang rao bán 59 tỷ đồng (1,1 tỷ/m2), còn căn nhà phố 95 m2 trên phố Nguyễn Huệ rao giá 178 tỷ (1,9 tỷ/m2)...

Tác giả: Hà Bùi