Theo Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA), ngày 01/07/2015, Luật Nhà ở có hiệu lực đến tháng 08/2018, Sở Xây dựng trình và đã được Ủy ban nhân dân thành phố chấp thuận chủ trương đầu tư, hoặc công nhận chủ đầu tư đối với 170 dự án nhà ở thương mại, bao gồm: 44 dự án có quyền sử dụng đất ở, chiếm tỷ lệ 25,9%, đã được Ủy ban nhân dân thành phố chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư và đã được cơ quan thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có mục đích sử dụng là đất ở tại đô thị. Phần lớn các dự án này, trước đây đã được Ủy ban nhân dân thành phố cho chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai và Luật Nhà ở (cũ).

Thực chất, chỉ có một số ít dự án có diện tích nhỏ tại các quận nội thành mới có 100% diện tích đất ở (nếu không bị vướng đất hẻm). Có 126 dự án có quỹ đất hỗn hợp, chiếm tỷ lệ 74,1%, phần lớn ở các quận ven và huyện ngoại thành, có nguồn gốc do đền bù đất nông nghiệp, đất chuyên dùng. Trong số các dự án này, có 51 dự án đến nay đã hết thời hiệu (thời hạn để hoàn thành các thủ tục đầu tư được quy định trong 12 tháng). Kể từ tháng 09/2018 đến nay, tất cả các dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, kể cả 51 dự án đã hết thời hiệu, đều phải thực hiện thủ tục thông qua Sở Kế hoạch Đầu tư để trình Ủy ban nhân dân thành phố ban hành "Quyết định chủ trương đầu tư" theo quy định của Luật Đầu tư.

Hiện nay, tất cả các dự án đã có “Quyết định chủ trương đầu tư” và các dự án có quỹ đất hỗn hợp đều bị ắch tắc thủ tục “công nhận chủ đầu tư” và thủ tục “phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500”. Đây là một nguyên nhân chủ yếu làm sụt giảm nguồn cung dự án, sụt giảm nguồn cung sản phẩm nhà ở, sụt giảm nguồn thu ngân sách nhà nước.

Nhiều ách tắc trong việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại

Hiệp hội kiến nghị thống nhất ý kiến với Sở Xây dựng tại Văn bản 10580/SXD-PTĐT ngày 04/09/2018; ý kiến của Bộ Xây dựng tại Mục 2 Văn bản số 805/BXD-QLN ngày 05/05/2016 và ý kiến chỉ đạo của Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng tại Văn bản 11153/VPCP-CN ngày 19/10/2017 của Văn phòng Chính phủ. Hiệp hội đề nghị Ủy ban nhân dân thành phố xem xét bản "Dự thảo Báo cáo rà soát, tổng hợp" do Sở Xây dựng đề xuất, báo cáo Chính phủ giải quyết ách tắc này, để khai thông và đảm bảo cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững, tạo điều kiện cho người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị tạo lập nhà ở và tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Đối với dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, thì Nhà đầu tư phải thương lượng, thỏa thuận để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp trong khu vực dự kiến lập dự án đầu tư, theo giá thị trường, để hoàn thành giải phóng mặt bằng.

Do đó, HoREA kiến nghị UBND Tp.HCM xem xét báo cáo Chính phủ giải quyết vướng mắc về quy định doanh nghiệp phải có đất ở thì mới được chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, đối với các dự án có quỹ đất hỗn hợp, bao gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, xen cài đất rạch, bờ đất, đường thuộc diện Nhà nước quản lý, đáp ứng một trong các điều kiện sau: đã được xác định là đất ở trong đồ án quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; 

Hoặc đã có văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để triển khai dự án xây dựng nhà ở; Hoặc đã được ghi trong quyết định thu hồi đất khi thực hiện giải phóng mặt bằng là để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Nhận diện vướng mắc khởi công xây dựng đối với dự án nhà ở đã có quyết định công nhận chủ đầu tư, đã có quỹ đất sạch, HoREA cho rằng, các dự án nhà ở thương mại thường mất thời gian trên dưới 5 năm mới có sản phẩm đưa ra thị trường.

Cụ thể: mất 3 năm để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng dự án. Mất khoảng 2 năm để lập các thủ tục đầu tư như: quyết định chủ trương đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, quyết định chấp thuận đầu tư, công nhận chủ đầu tư; nộp tiền sử dụng đất để được cấp giấy chứng  nhận quyền sử dụng đất.

Đồng thời, mất khoảng 3 năm để triển khai dự án, xây dựng các công trình trong dự án. 

Trong giai đoạn này, chủ đầu tư đã phải chi phí rất lớn nhưng chưa có doanh thu, do chưa đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Hiện nay, các dự án nhà ở thương mại đã có quyết định công nhận chủ đầu tư, đã có quỹ đất sạch, đã được cấp giấy phép xây dựng (hoặc miễn giấy phép xây dựng) và hội đủ điều kiện khởi công công trình, theo quy định tại Khoản 1 Điều 107 Luật Xây dựng, nhưng các chủ đầu tư lại không được khởi công xây dựng các công trình, để chờ "Quyết định thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất", sẽ gây khó khăn rất lớn cho các chủ đầu tư dự án.

Trên địa bàn thành phố và cả nước còn có nhiều dự án tương tự cũng đã thực hiện khởi công xây dựng công trình trong dự án.

Do đó, Hiệp hội đề nghị Ủy ban nhân dân thành phố cho phép chủ đầu tư dự án được khởi công xây dựng các công trình sau khi đã được cấp giấy phép xây dựng (hoặc miễn giấy phép xây dựng) và hội đủ điều kiện khởi công công trình theo Điều 107 Luật Xây dựng, theo tinh thần được ưu tiên áp dụng Luật chuyên ngành.

Quang Hưng