Kiến nghị sửa đổi, bổ sung Nghị định về lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư lấn biển

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho hay, các quy định về hoạt động lấn biển mang lại nhiều lợi ích nên rất cần thiết. Bộ Tài nguyên & Môi trường cần sớm hoàn thiện nghị định để ban hành, góp phần tháo gỡ cho các dự án lấn biển đang ách tắc hiện nay.

Chủ tịch HoREA rất kỳ vọng Chính phủ sẽ ban hành Nghị định này để quy định chi tiết thi hành Điều 190 Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/4.

Góp ý dự thảo Nghị định về hoạt động lấn biển" gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Tài nguyên & Môi trường, Chủ tịch HoREA cho hay, rất kỳ vọng Chính phủ sẽ ban hành Nghị định này để quy định chi tiết thi hành Điều 190 Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/4.

HoREA cơ bản thống nhất với Dự thảo Nghị định về hoạt động lấn biển (Dự thảo Nghị định) và góp ý về một số điểm còn băn khoăn trong Dự thảo Nghị định.

Cụ thể, ông Châu đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 3 Dự thảo Nghị định, bởi 3 lý do.

Thứ nhất, dự án đầu tư lấn biển, hạng mục lấn biển trong dự án đầu tư tại các địa phương có thể bao gồm khu vực bãi bồi ven biển, hoặc đất rừng phòng hộ ven biển, hoặc đất nuôi trồng thủy sản ven biển. Việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với các loại đất này phải thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật có liên quan.

Thứ hai, dự án đầu tư lấn biển, hạng mục lấn biển trong dự án đầu tư theo quy hoạch không chỉ nhằm tạo quỹ đất mà còn có thể “tạo quỹ đất có mặt nước biển chuyên dùng” để thực hiện các dự án đầu tư theo tuyến như: Cầu cảng từ đất liền ra vùng biển nước sâu, hoặc dự án điện gió ven bờ, điện gió ngoài khơi, hoặc đường ống dầu, khí hoặc tuyến cáp điện, cáp quang.

Thứ ba, dự án đầu tư lấn biển, hạng mục lấn biển trong dự án đầu tư tại một khu vực biển nhất định, hoặc khu vực bãi bồi ven biển, hoặc đất rừng phòng hộ ven biển, hoặc đất nuôi trồng thủy sản ven biển phải được thực hiện theo quy hoạch, và phải theo quy định của pháp luật có liên quan.

Bên cạnh đó, Chủ tịch HoREA cũng đề nghị sửa đổi, bổ sung Điều 5 dự thảo Nghị định về lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư lấn biển hoặc hạng mục lấn biển của dự án đầu tư.

Việc này không chỉ tuân thủ theo quy định của pháp luật xây dựng mà còn phải tuân thủ các pháp luật có liên quan như pháp luật đầu tư, pháp luật nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật biển, pháp luật lâm nghiệp,…

Lý do được HoREA đưa ra, dự án lấn biển là dự án đầu tư công “nhằm tạo quỹ đất, quỹ đất có mặt nước biển chuyên dùng sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế - xã hội” sau khi “nghiệm thu hoàn thành lấn biển” thì thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư để thực hiện các dự án thành phần hoặc các hạng mục công trình trong phạm vi dự án lấn biển.

Dự án lấn biển là dự án đầu tư “bằng nguồn vốn nhà nước ngoài đầu tư công và dự án sử dụng vốn khác” (vốn tư nhân), theo quy định của Luật PPP 2020, Luật Đầu tư 2020 thì “nhà đầu tư chiến lược” hoặc “nhà đầu tư được lựa chọn theo quy định của Luật PPP 2020, Luật Đấu thầu 2023” sẽ vừa thực hiện hoạt động lấn biển, vừa thực hiện các dự án thành phần hoặc các hạng mục công trình trong phạm vi dự án lấn biển.

Trường hợp này thì nhà đầu tư không chỉ tuân thủ “theo quy định của pháp luật xây dựng”, mà còn phải tuân thủ các “pháp luật có liên quan” như pháp luật đầu tư, pháp luật nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật biển, pháp luật lâm nghiệp, pháp luật nông nghiệp, pháp luật thủy sản, pháp luật bảo vệ môi trường.

Xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của "dự án lấn biển" như thế nào?

HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung Điều 6 “dự thảo Nghị định” về “giao đất, cho thuê đất, giao khu vực biển để lấn biển” theo hướng “sao chép” nội dung của các khoản 3, khoản 5 Điều 68 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 21 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP, thay vì “dẫn chiếu” về các khoản 3, khoản 5 Điều 68 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 21 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP.

Theo HoREA phân tích, các Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 148/2020/NĐ-CP sẽ hết hiệu lực kể từ ngày Luật Đất đai 2024 và Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2025 hoặc có thể được Quốc hội xem xét cho phép có hiệu lực kể từ ngày 01/07/2024.

Cán bộ, công chức, viên chức nhà nước chỉ cần căn cứ vào Nghị định này để thực hiện mà không phải tra cứu lại các Nghị định có liên quan trước đây.

Đề nghị bổ sung trường hợp “không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất” hoặc trường hợp giao đất, cho thuê đất cho “nhà đầu tư chiến lược, nhà đầu tư dự án PPP” vào điểm c khoản 2 Điều 6 “dự thảo Nghị định” do Điều 124 Luật Đất đai 2024 đã quy định “các trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất” và Luật PPP 2020 đã quy định về lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu thầu dự án PPP.

Về việc xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án lấn biển, Hiệp hội tán thành quy định việc xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được thực hiện theo quy định của pháp Luật Đất đai, tại khoản 1 Điều 8 Dự thảo Nghị định.

HoREA tán thành quy định: “Trường hợp áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất cụ thể thì việc ước tính tổng chi phí phát triển phải bao gồm chi phí lấn biển đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”.

Ngoài ra, HoREA cũng đề nghị Thủ tướng Chính phủ và Bộ Tài nguyên & Môi trường hết sức cân nhắc ý kiến của chuyên gia đề xuất bổ sung chi phí lãi vay trong việc ước tính tổng chi phí phát triển khi áp dụng phương pháp thặng dư.

Bởi vì chi phí lãi vay là khoản chi thực tế rất lớn, do các chủ đầu tư đều có nhu cầu vay vốn tín dụng trung, dài hạn. Có trường hợp, chủ đầu tư phải vay lãi suất cao, khiến chi phí vay chiếm hơn 20% tổng mức đầu tư dự án.

Tác giả: Nguyễn Quốc Lâm