Một khách sạn trên phố Hàng Gai (quận Hoàn Kiếm, Hà Nội) thuê mặt bằng 100 triệu đồng/tháng, sửa sang, đầu tư nội thất thêm 2 tỷ vừa phải đóng cửa vì không có khách. Quán cà phê bên cạnh cũng đã chuyển đi, tờ thông báo ngừng cấp điện từ tháng 3 của Công ty Điện lực Hoàn Kiếm còn dán ngoài cửa. Trước khi đi, chủ quán đem cà phê chia cho hàng xóm.

Cả phố Hàng Gai có tới 62/118 cửa hàng đóng cửa, tỷ lệ đạt trên 50%. Chị Hồng, tiểu thương còn mở cửa bán vải trên tuyến phố này cho biết mở ra chỉ để tránh mốc quần áo, mong ngày bán được 200.000 đồng có tiền đi chợ.

Khung cảnh đìu hiu, ảm đạm đã bao trùm toàn bộ khu vực phố cổ Hà Nội. Một khách sạn trên phố Hàng Bè rao bán giá 69 tỷ đồng; văn phòng đại diện của một công ty du lịch trên phố Đinh Tiên Hoàng phải đóng cửa vì nợ nần; quán thịt cừu trên phố Mã Mây chuyển sang bán phở gà để cầm cự hay tất cả cửa hàng trên phố Hàng Đào đều không có khách.

Trong khi đó, phần lớn chủ nhà đã chấp nhận giảm giá thuê, linh hoạt điều kiện thuê trong hợp đồng nhưng vẫn không thể tìm được khách thuê mới. Trước dịch, những mặt bằng kinh doanh trên phố cổ từng được giới đầu tư săn lùng.

Vì sao mặt bằng phố cổ bị bỏ trống hàng loạt?

Trao đổi với Zing, ông Lê Tuấn Bình, Trưởng bộ phận cho thuê thương mại của Savills Hà Nội, cho rằng các mặt bằng bán lẻ tại khu vực phố cổ mang tính đặc thù. Về nguyên nhân dẫn đến tình trạng cửa hàng đóng cửa, mặt bằng bị bỏ trống, ông phân tích qua 3 góc độ: chủ nhà, người đi thuê và mặt bằng cho thuê.

Đối với chủ nhà, việc điều chỉnh giảm giá cho thuê có diễn ra, tuy nhiên giá giảm chưa nhiều và chưa phản ánh đúng với thị trường hiện tại. Theo ông Bình, cần có thêm thời gian để các chủ nhà thích nghi với điều kiện thị trường mới vì có những người lần đầu tiên phải đàm phán giá với khách.

Về phía bên đi thuê, hầu hết đơn vị bán lẻ phải tái cấu trúc hoạt động kinh doanh của mình sau giai đoạn khủng hoảng. Có những đơn vị sẽ tập trung nhiều hơn vào các hoạt động thương mại điện tử, vì thế không có nhu cầu cho các mặt bằng vật lý truyền thống. Số khác sẽ phải điều chỉnh ngân sách và đa phần không sẵn sàng chi tiền cho việc mở rộng mặt bằng ít nhất tới cuối năm 2020 hoặc đầu năm 2021, hoặc cho tới khi tình hình dịch có tín hiệu ổn định hơn.

“Những hạn chế từ hệ lụy của dịch Covid-19 như không có khách du lịch nước ngoài tới khu vực phố cổ, hạn chế tụ tập đông người, chuỗi cung ứng bị gián đoạn… sẽ ảnh hưởng rất lớn tới quyết định thuê của nhà đầu tư trong giai đoạn này”, ông Bình nói.

Hàng quán đóng cửa, khu vực phố cổ Hà Nội lâm vào cảnh vắng vẻ, đìu hiu (Ảnh: Việt Hùng)

Một yếu tố nữa được cho là nguyên nhân của tình trạng mặt bằng bị bỏ trống hiện nay là khó khăn đến từ chính mặt bằng cho thuê. Vị trí mặt bằng nằm trong phố cổ, khó tiếp cận sẽ không phù hợp với một số ngành hàng hoặc các mặt bằng nằm trong khu vực hạn chế hoạt động kinh doanh trong giai đoạn dịch.

Ngoài ra, các mặt bằng trước kia được cho thuê với diện tích lớn và không có phương án chia nhỏ sẽ không còn phù hợp với các đơn vị bán lẻ đang phải điều chỉnh giảm nhu cầu thuê của mình.

Trong khi đó, bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc Thị trường Hà Nội của JLL, nhìn nhận thị trường cho thuê nhà mặt phố là thị trường bị ảnh hưởng đầu tiên và kéo dài nhất kể từ khi dịch bệnh diễn ra ở thời điểm quý I. Đến quý II khi bắt đầu có những hồi phục nhẹ thì làn sóng dịch bệnh thứ 2 như “một cú bồi” làm cho thị trường cho thuê nhà phố, đặc biệt là khu phố cổ Hà Nội, bị đánh gục.

Mặt bằng nhà phố tại phố cổ Hà Nội vốn kinh doanh bán lẻ, ăn uống và làm văn phòng đại diện của các công ty du lịch phục vụ đa phần là khách Tây. Thế nhưng hiện tại, du lịch nước ngoài bị gián đoạn khiến cho khu vực phố cổ vắng vẻ, ảm đạm hơn bao giờ hết.

Đại diện JLL cho rằng các chủ nhà dĩ nhiên muốn việc phải hỗ trợ giảm giá thuê hay tạm ngưng tính tiền thuê chỉ diễn ra trong ngắn hạn, tuy nhiên, nhiều trường hợp khách thuê không thể trụ lại được.

Còn về mặt bằng cho thuê, đặc biệt tại các vị trí đắc địa, bà Hồng Vân đánh giá đây vẫn là mảng thị trường khan hiếm về nguồn cung. Tuy nhiên trong ngắn hạn, các doanh nghiệp lớn phải xem xét nên giữ và bỏ mặt bằng nào để bảo đảm an toàn tài chính cho công ty. Do đó, có không ít mặt bằng lớn cũng bị trả lại.

Đối với các tiểu thương có nguồn vốn nhỏ, họ buộc phải sớm quyết định đóng hẳn kinh doanh thay vì tiếp tục hoạt động mà thu không bù nổi chi.

Mặt bằng chưa từng trống trong quá khứ cũng treo biển cho thuê

Giám đốc Thị trường Hà Nội của JLL cho rằng rủi ro về thua lỗ và áp lực dòng tiền là những điều dễ thấy nhất khi nhà đầu tư tham gia thuê mặt bằng kinh doanh tại khu phố cổ vào lúc này.

Ở chiều ngược lại, rất nhiều mặt bằng đắc địa chưa từng trống trong quá khứ đang treo biển cho thuê. Đây là cơ hội cho các nhà bán lẻ sàng lọc và tìm được mặt bằng tốt mà có thể đàm phán về giá thuê, các điều kiện thương mại khác như tiền đặt cọc, kỳ thanh toán tiền thuê.

Dưới góc độ của bên cho thuê, đây cũng là thời điểm để sàng lọc khách thuê. Nếu mặt bằng đang bị trống mà bên cho thuê có tiềm lực về tài chính, có thể tận dụng lúc này để sang sửa, nâng cấp mặt bằng cho thuê, sẵn sàng đón chờ thời điểm hồi phục để có thể cho thuê được mức giá tốt hơn.

Nhiều mặt bằng ở khu phố cổ trước đây có tiền cũng không thuê được (Ảnh: Việt Hùng)

Đồng quan điểm, ông Lê Tuấn Bình nhìn nhận đây là cơ hội cho các nhà đầu tư lựa chọn được mặt bằng phù hợp với mức giá hợp lý cho mô hình kinh doanh của mình, đặc biệt với các đơn vị có nguồn vốn tốt và cấu trúc kinh doanh bền vững, có thể duy trì trong khoảng thời gian dài hạn.

Ngược lại, các mô hình kinh doanh dễ bị tác động bởi tình hình dịch bệnh như F&B, giải trí, các đơn vị phụ thuộc vào chuỗi cung ứng từ nước ngoài nếu không tính toán về thời điểm thuê, điều kiện tài chính và các điều kiện thuê với chủ nhà sẽ gặp rủi ro cao.

Đại diện Savills cho rằng phân khúc bán lẻ và khách sạn sẽ cần những sự điều chỉnh toàn diện và lực đẩy để có thể phục hồi.

“Khách sạn và ngành bán lẻ phố cổ cần hướng tới nhiều hơn các phân khúc trước đây chưa được ưu tiên như khách nội địa, khách nước ngoài cư trú, các phân khúc thu nhập của khách hàng khác nhau. Đây có thể coi là một cách tăng thêm nguồn hỗ trợ để tồn tại và có thể là lực đẩy để phục hồi sau này”, ông Bình nêu quan điểm.

Trong khi đó, bà Hồng Vân, Công ty JLL Việt Nam dự đoán mặt bằng phố cổ Hà Nội gặp rất nhiều thách thức trong ít nhất 1-2 năm tới. Giá thuê mặt bằng nhà phố ở Hà Nội nói chung và khu phố cổ nói riêng chắc chắn sẽ bị điều chỉnh giảm và có thể thiết lập mặt bằng giá thuê mới, ước tính bằng 70-80% so với giá thuê tại thời điểm hưng thịnh nhất.

Cấu trúc hợp đồng thuê và các điều khoản thuê cũng sẽ bị ảnh hưởng và thay đổi, yếu tố dịch bệnh sẽ được mô tả rõ hơn trong các điều khoản hợp đồng để phòng trừ các trường hợp tương tự có thể xảy ra trong tương lai.

Tác giả: Văn Hưng