Trong xu thế hiện nay Việt Nam các chung cư cao cấp đang ngày càng được người dân quan tâm và mong muốn sở hữu. Tuy nhiên, chất lượng hoàn thiện căn hộ, tiện ích và chất lượng quản lý đang hiện nay các hộ dân cần phải cân nhắc. Hiện nay do việc chạy đua dự án đảm bảo tiến độ công trình thì các CĐT bất chấp sai phạm. Có thể nhắc đến dự án điển hình như Tòa nhà N03-T3&T4 Ngoại Giao Đoàn, có tên thương mại là dự án Chung cư cao cấp và văn phòng Thương mại Horizon Tower, ngay mặt đường Nguyễn Văn Huyên, quận Bắc Từ Liêm (Hà Nội).

Dự án gồm 2 tòa T3 - T4 kế nhau cao 25 tầng nổi, 2 hầm thông nhau, do Công ty Cổ phần xây dựng và kỹ thuật Việt Nam (Vinaenco) làm chủ đầu tư (CĐT). Thời điểm người dân nhận bàn giao căn hộ, Tòa nhà N03 – T3&T4 đang xây dựng dang dở đã được đưa vào sử dụng, gây ra rất nhiều bức xúc. Người dân không hiểu lý do vì sao chung cư có nhiều hạng mục chưa hoàn thành mà CĐT đã bàn giao căn hộ.

Thời gian vừa qua các cơ quan báo chí đã đưa bài viết về sai phạm tại chung cư N03 - T3&T4 khu Ngoại Giao Đoàn, ngay sau đó chính quyền, cơ quan chức năng đã vào cuộc và xử phạt đối với chủ đầu tư. Thiết nghĩ sau khi xử phạt thì phía CĐT họ sẽ khắc phục tiến độ dự án và những sai phạm của CĐT trước đó. Nhưng đến thời điểm này vẫn đang còn một số sai phạm của CĐT dự án, chưa  khắc phục, đã khiến người dân trong tòa nhà rất bức xúc.

Công trình chưa hoàn thiện xong, vẫn đang thi công

Theo như các hộ dân phản ánh, khoảng thời gian đang thi công tòa nhà N03 – T3&T4  từ ngày 24/4/2018 đến 11/5/2018, công ty đã gửi khách hàng văn bản các thông báo về việc bàn giao căn hộ và đóng tiền. Đề nghị người dân thanh toán tiền đến 95% giá trị hợp đồng, 2% kinh phí bảo trì, một năm phí dịch vụ khi chưa đủ điều kiện thu tiền. CĐT ép khách hàng đóng tiền để chiếm dụng vốn, tránh bị phạt lãi chậm bàn giao bằng cách cho người dân nhận căn hộ như đã thông báo. Theo như người dân hiện đang sinh sống tại tòa nhà cho biết thì tại thời điểm đó, CĐT đang cho thi công ở tầng thương mại, hệ thống đường chưa hoàn thiện, hệ thống cơ sở hạ tầng chung chưa được kết nối, chưa có giấy chứng nhận phòng cháy chữa cháy (PCCC) cho cả tòa nhà.

Thông qua những hộ dân có căn hộ ở đây, hiện nay dự án có nhiều hạng mục chưa làm, hợp đồng bàn giao của khách hàng không cùng ngày, CĐT Vinaenco chậm tiến độ nhưng không giải trình cho người dân biết và mập mờ trong việc tính lãi chậm bàn giao.

Qua tìm hiểu thì các hộ dân cư cũng cho biết, nếu người dân ở tòa nhà chậm nộp tiền trong quá trinh nhận bàn giao nhà thì CĐT Vinaenco áp dụng lãi suất chợ đen khoảng (10% -15%)/năm. Những người dân trong tò cho biết, chủ đầu tư đã tự cải tạo căn hộ, thay đổi công năng, thay đổi kết cấu công trình sai so với thiết kế được duyệt ban đầu. Còn bất chấp yêu cầu của cơ quan nhà nước sử dụng biên bản bàn giao riêng, không thực hiện theo mẫu trong hợp đồng. CĐT và ban quản lý tòa nhà có dấu hiệu trốn thuế khi thu tiền của hộ dân không cấp được hóa đơn VAT.

Được biết, vừa qua CĐT dự án N03-T3,T4 khu Ngoại Giao Đoàn đã bị cơ quan chức năng phạt hành chính với số tiền là 158,5 triêu đồng.  Cụ thể , ngày 21/6/2018, UBND quận Bắc Từ Liêm đã ban hành Quyết định số 2869/QĐ-XPVPHC, xử phạt vi phạm hành chính đối với Công ty Cổ phần xây dựng và kỹ thuật Việt Nam (Vinaenco) . Trong văn bản ghi rõ Vinaenco đã có hành vi vi phạm hành chính: Sau khi cơ sở được thẩm duyệt và nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy (PCCC), trước khi đưa cơ sở vào hoạt động, người đứng đầu cơ sở không có văn bản thông báo cơ sở đã đáp ứng các yêu cầu và duy trì các điều kiện về đảm bảo an toàn PCCC trong quá trình sử dụng nhà, công trình.  Với số tiền phạt là 83,5 triệu đồng.

Bên cạnh đó ngày  31/8 Thanh tra Sở xây dựng đã theo tờ số 102//QĐ-XPVHC xử phạt  về hành vi vi phạm hành chính: Bàn giao công trình xây dựng vào sử dụng khi chưa có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền theo quy định. Với số tiền 75 triệu đồng.

Tờ trình số 102//QĐ-XPVHC xử phạt  về hành vi vi phạm hành chính dự án chung cư N03 – T3,T4

Cũng tại thời điểm 31/08/2018, Cục Giám định Nhà nước về Chất lượng công trình xây dựng đã có thông tư số 155 GĐ/GĐ1 về kết quả nghiệm thu về công trình xây dựng tòa nhà N03 –T3,T4,  gửi công ty Cổ phần Xây dựng và Kỹ thuật Việt Nam (Vinaenco)  có xác nhận là công trình ( tòa nhà N03 – T3,T4) đã đủ điều kiện đưa vào sử dụng ( không bao gồm các khu tầng thương mại  từ tầng 1 đến tầng 3).

Qua trả kết quả kiểm tra của cơ quan nhà nước thì CĐT chưa có Quyết định của PCCC về việc nghiệm thu tổng thể tòa nhà. Cũng tại thời điểm 31/08/2018, CĐT chưa hoàn thành xong các hạng mục về Hạ tầng kỹ thuật, bao gồm: đường nội bộ xung quanh tòa nhà, hầm gửi xe chưa có mái che và thường xuyên ngập nước khi mưa, các sảnh phòng chờ chưa có mái che, cư dân chưa được ký hợp đồng mua nước sạch.. các hạng mục về Hạ tầng xã hội, cụ thể: bể bơi, nhà sinh hoạt cộng đồng.....Do đó, cư dân cho rằng CĐT chưa đủ điều kiện bàn giao theo quy định và thông tư số 155 trên của Cục Giám định nhà nước về CLCTXD là không rõ ràng, chưa có đủ căn cứ để xác định CĐT đủ điều kiện bàn giao.

Liên quan đến việc các hộ dân tố cáo các  sai phạm của CĐT tòa chung cư N03 – T3,T4, theo Luật sư Hà Huy Phong (giám đốc điều hành công ty luật INTECO)  có 1 số ý kiến phân tích như sau: Theo quy định tại Điều 57 Luật Nhà ở 2014 về thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, thì “Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản, nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng”.

Cũng theo Luật sư Phong, luật không có quy định và không bắt buộc Chủ đầu tư phải bàn giao cho người mua trong cùng một thời điểm. Nên việc bàn giao không cùng ngày không bị coi là vi phạm pháp luật.

Luật sư Hà Huy Phong

Việc xử lý sai phạm của Chủ đầu tư cần căn cứ trên thực tế vi phạm, không phụ thuộc vào giải trình của Chủ đầu tư. Giải trình lý do là quyền của chủ đầu nhưng không phải là bắt buộc nếu Chủ đầu tư từ bỏ quyền lợi của mình. Căn cứ hành vi vi phạm thực tế của Chủ đầu tư, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc xử phạt theo quy định của pháp luật.

Theo quy định tại Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, hành vi triển khai xây dựng dự án kinh doanh bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở chậm tiến độ đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt có thể bị phạt tiền từ 250.000.000 đồng đến 300.000.000đồng.

Về vấn đề CĐT cho cải tạo căn hộ, Luật sư Hà Huy Phong cũng cho biết thêm, theo quy định tại Điều 111 Luật Xây dựng, việc thi công xây dựng công trình cần phải đảm bảo Tuân thủ thiết kế xây dựng được duyệt. Do đó, bất kỳ việc cải tạo, thay đổi công năng sử dụng sai thiết kế đã được duyệt đều bị coi vi phạm quy định của Luật Xây dựng.

Theo quy định tại Điều 66 Nghị định 139/2017/NĐ-CP về vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư, thì hành vi tự ý thay đổi kết cấu chịu lực hoặc thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng của nhà chung cư có thể bị phạt tiền  từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng.

Được biết, từ tháng 9/2017 đến tháng 6/2018, các hộ dân đã gửi rất nhiều đơn lên các cấp ban ngành, tố cáo nhiều sai phạm của CĐT chung cư N03 – T3,T4 khu Ngoại Giao Đoàn.

Ngày 13/9 tại UBND phường Xuân Tảo, quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội đã tổ chức buổi đối thoại giữa cư dân sống tại chung cư N03 – T3,T4 khu Ngoại Giao Đoàn với CĐT Vinaenco.

Buổi đối thoại giữa CĐT và người dân

Buổi đối thoại diễn ra khá căng thẳng khi cư dân chỉ ra những sai phạm của CĐT nhưng phía Vinaenco lại trả lời ‘vòng vo’ né tránh, không thừa nhận sai phạm. Cuối buổi đối thoại, về phía UBND phường Xuân Tảo cũng chỉ ra những sai phạm của CĐT và xét thấy một số thắc mắc của cư dân là có cơ sở. Qua đó, UBND phường Xuân Tảo yêu cầu CĐT Vinaenco phải trả lời bằng văn bản các ý kiến của cư dân chưa được giải đáp trong cuộc đối thoại.

Lê Quân