Trong báo cáo gửi Chính phủ, Bộ Xây dựng đã tổng hợp báo cáo của 43 địa phương và số lượng đơn thư gửi về Bộ cho thấy có trên 215 dự án có khiếu nại, tranh chấp. Trong số này có 108 dự án xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư với cư dân hoặc giữa các chủ thể liên quan trong phạm vi dự án. Còn lại 107 dự án có khiếu nại, tranh chấp không thuộc phạm vi báo cáo (tranh chấp, khiếu nại về thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng và những nội dung dân sự khác). Tuy nhiên, trong số này có 71 dự án có tranh chấp (chiếm khoảng 65%) được thực hiện trước ngày Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực thi hành. 

Theo Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, Hà Nội hiện có 840 nhà chung cư đi vào vận hành. Hiện nay, tại các chung cư còn tồn tại và nổi lên các vấn đề như: tranh chấp diện tích sử dụng, bàn giao quỹ bảo trì 2%, tranh chấp xây dựng, chuyển hóa tầng sinh hoạt chung thành căn hộ, chưa tổ chức hoặc tổ chức hội nghị nhà chung cư nhưng không thành công, kết nối hạ tầng. 

Tranh chấp chung cư bùng nổ trong năm 2018

Năm 2018, Hà Nội đã có nhiều giải pháp giải quyết vấn đề tranh chấp chung cư. Một trong những biện pháp khá kiên quyết là nếu chủ đầu tư để tranh chấp kéo dài sẽ không được xem xét đầu tư các dự án mới. Tuy nhiên, ngoài việc tiếp tục tập trung kiểm tra, xử lý của cơ quan chuyên ngành thì rất cần sự vào cuộc quyết liệt của chính quyền các quận, huyện, thị xã nhằm hạn chế vi phạm của các chủ đầu tư.

Hãy cùng điểm lại một vài dự án chung cư vẫn đang là nút rối vẫn chưa thể gỡ được gây xôn xao dư luận trong năm vừa qua:

Hoà Bình Green City (Hai Bà Trưng, Hà Nội)

Hoà Bình Green City là dự án được quảng cáo tổ hợp chung cư cao cấp, trung tâm thương mại dịch vụ do Công ty TNHH Hoà Bình làm chủ đầu tư. Dự án cũng được cho là có tay vịn lan can mạ vàng, giá bán căn hộ khởi điểm từ 29 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, dự án bị người dân tố “om” sổ đỏ c hơn 3 năm đi vào hoạt động. Liên quan đến việc này, cư dân Hoà Bình

Ông Nguyễn Hữu Đường - Chủ tịch kiêm Tổng Giám đốc giải thích, việc cấp sổ đỏ bị chậm trễ là do chưa nhận được các quyết định về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của UBND TP Hà Nội để làm thủ tục đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho dự án.

Dự án nhà xã hội Bright City (Hoài Đức, Hà Nội)

Đầu năm 2018, cư dân dự án nhà ở xã hội Bright City liên tục tổ chức biểu tình phản đối chủ đầu tư đồng thời làm đơn cầu cứu gửi tới các cơ quan chức năng.

Cụ thể, năm 2014, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội Bright City là Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long (thuộc Công ty CP Bất động sản AZ (AZ Land)) cam kết hoàn thành xây dựng, bàn giao nhà vào quý IV/2017. Song đến quý I/2018, công ty này bất ngờ tuyên bố mất khả năng tài chính do cơ chế vay vốn với BIDV Tây Hà Nội không được thực hiện (gói 30.000 tỷ đồng kết thúc). Vì thế, công ty sẽ tiến hành thanh lý hợp đồng đã ký với khách hàng (tiền góp + lãi theo hợp đồng mua bán), sau đó tuyên bố phá sản, để Ngân hàng BIDV phát mại tài sản.

Đầu tháng 4/2018, Văn phòng Chính phủ đã chuyển đơn đến UBND TP. Hà Nội đề nghị xem xét, giải quyết phản ánh của cư dân theo quy định của pháp luật và thông báo cho Văn phòng Chính phủ kết quả giải quyết.

Dân chung cư Starcity xuống đường

Chung cư Starcity, 81 Lê Văn Lương (phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân) cao 27 tầng với trên 370 căn hộ do liên danh giữa Công ty cổ phần Tập đoàn Đại Dương (OGC) và Công ty cổ phần Đầu tư thương mại VNECO Hà Nội (VNECO) làm CĐT. Chung cư đã được bàn giao căn hộ cho cư dân vào ở từ quý III năm 2014 đến nay nhưng có nhiều vấn đề tồn đọng giữa cư dân và CĐT chưa giải quyết dứt điểm đặc biệt là vấn đề về quỹ bảo trì.

Theo cư dân phản ánh, VNECO mới bàn giao một phần phí bảo trì trị giá khoảng 2,5 tỷ đồng cho Ban quản trị. Phần quỹ bảo trì tại tòa Starcity mà VNECO và OGC phải bàn giao khoảng 30 tỷ đồng. Khoản còn lại, CĐT vẫn "ôm", chây ỳ chưa bàn giao cho ban quản trị.

Quá bức xúc, cư dân Starcity liên tục xuống đường đòi quyền lợi. Tại trước tòa nhà, nhiều lần cư dân tập trung căng băng rôn tố chủ đầu tư là VNECO và OGC về những sai phạm nghiêm trọng liên quan đến dự án.

Gần đây nhất, sáng 26/10, khá đông cư dân của chung cư Starcity tập trung xuống đường căng băng rôn trước trụ sở của CĐT để đòi quỹ bảo trì. Tuy nhiên sự việc vẫn chưa thể được giải quyết, khiếu nại còn kéo dài sang năm 2019.

Chung cư Artemis tự thay đổi công năng

Được quảng cáo như là một "thiên đường đáng sống", thế nhưng cư dân khu căn hộ cao cấp chung cư Artemis số 3 Lê Trọng Tấn (quận Thanh Xuân, Hà Nội), lại băng rôn, gửi đơn thư tới các nơi phản ánh về những tồn tại, bức xúc như: Việc đánh số tầng không đúng theo hợp đồng mua bán; thiếu minh bạch trong thu chi, quản lý quỹ bảo trì của tòa nhà; đặc biệt việc CĐT không phân định rõ ràng về sở hữu chung-riêng của tòa nhà (khu đất tam giác theo quy hoạch được duyệt là vườn hoa hiện nay được xây dựng thành nhà 3 tầng cho thuê bán bia)…

Đỉnh điểm, tối 15/10, một số cư dân chung cư Artemis đã tập trung căng băng rôn thể hiện sự bức xúc của mình với những nội dung như: “Công ty ACC Thăng Long cho Vuvuzela sử dụng mặt bằng sai mục đích”, “chủ đầu tư Artemis coi thường tính mạng của cư dân” "mập mờ trong việc cấp phép"… khiến lực lượng an ninh khu vực phải có mặt để đảm bảo trật tự. 

Theo Sở Xây dựng, quy hoạch tổng mặt bằng được duyệt thì khu số 3 (khu đất tam giác) là khu cây xanh – kỹ thuật. Qua kiểm tra thực tế, CĐT cho thuê để kinh doanh dịch vụ tại tầng 2, tầng 3 khối nhà kỹ thuật là sử dụng sai công năng một phần diện tích của khối kỹ thuật.

Điều mà nhiều cư dân ở đây bức xúc là việc dù công trình đã bàn giao đưa vào sử dụng, nhưng khi CĐT sử dụng sai mục đích khu vực kỹ thuật-cây xanh thì lại được các ban ngành của Hà Nội chụm vào để "bật đèn xanh" hợp thức.

Ngày 10/9, Sở Xây dựng Hà Nội có văn bản, trong đó khẳng định việc CĐT cho thuê để kinh doanh dịch vụ tại tầng 2, tầng 3 khối nhà kỹ thuật là sử dụng sai công năng một phần diện tích của khối kỹ thuật. Đồng thời, yêu cầu CĐT tạm dừng việc kinh doanh dịch vụ tại tầng 2 và 3 của khối nhà kỹ thuật tại khu đất số 3 cho đến khi được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận việc điều chỉnh.

Sau đó, vào 2 tuần cuối của tháng 10, hàng chục hộ dân lại tiếp tục xuống đường căng băng rôn yêu cầu CĐT giải thích lý do vì sao nhiều hộ dân bất ngờ bị cắt nước sinh hoạt khiến cuộc sống gia đình họ bị đảo lộn.

Được biết, những hộ dân bị cắt nước đều nằm trong danh sách những người đại diện cho cư dân thời gian qua đã liên tiếp phản đối những bất cập, tồn tại của tòa nhà.

Liệu có phương án tháo gỡ?

Đầu tháng 10, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 29/CT-TTG về việc tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước đối với quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư. Chỉ thị này cũng nêu rõ một số hạn chế, bất cập chính như: quản lý chưa nghiêm túc; nhiều tranh chấp, khiếu nại liên quan đến tổ chức hội nghị nhà chung cư; thành lập và quyết định công nhận Ban quản trị nhà chung cư; lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư… 

Ngoài ra,  các bất đồng khi xác định diện tích sở hữu chung - riêng; quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, kinh phí quản lý vận hành; bàn giao nhà ở khi chưa được nghiệm thu phòng cháy chữa cháy theo quy định, việc phòng cháy chữa cháy còn nhiều bất cập, nguy cơ cháy nổ cao...

Trong khi đó, vai trò của quy định pháp luật liên quan chưa đầy đủ, cụ thể. Đặc biệt, giai đoạn trước khi có Luật Nhà ở số 65/2014/QH13, một số chủ đầu tư chưa quan tâm thích đáng đến nghĩa vụ sau bán hàng của mình. Cùng đó, một số cơ quan chức năng của địa phương còn buông lỏng quản lý, chưa phổ biến, tuyên truyền đầy đủ các quy định của pháp luật có liên quan đến việc quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư cho các chủ đầu tư, Ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành và cư dân; việc kiểm tra, thanh tra và xử lý các hành vi vi phạm cũng chưa thường xuyên,kịp thời và triệt để. Nhận thức và ý thức chấp hành pháp luật về nhà ở, pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư của một số chủ thể còn hạn chế... 

Để tăng cường quản lý nhà nước đối với việc quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư và khắc phục kịp thời các hạn chế, bất cập, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành liên quan rà soát sửa đổi, bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của chủ đầu tư, ban quản trị, doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư và chủ sở hữu, chủ sử dụng chung cư. 

Theo đó, cần có chế tài xử phạt hành vi vi phạm đối với các tổ chức, cá nhân có liên quan trong quản lý, vận hành nhà chung cư để ban hành theo thẩm quyền hoặc trình cơ quan có thẩm quyền xem xét, ban hành. Đồng thời, nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung các quy định về phần diện tích thuộc sở hữu chung và sở hữu riêng trong các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng có liên quan. 

Bộ Xây dựng có trách nhiệm phối hợp với các bộ, ngành, địa phương đẩy mạnh phổ biến, tuyên truyền pháp luật về xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản; đôn đốc, hướng dẫn chính quyền các địa phương, tổ chức, cá nhân triển khai thực hiện quy định của pháp luật về nhà ở, đặc biệt về quản lý sử dụng, vận hành nhà chung cư. Việc phối hợp với các địa phương sẽ giúp cơ quan chức năng kịp thời phát hiện và xử lý nghiêm các sai phạm theo thẩm quyền. 

Hải Đăng