Lao đao vì giấc mộng tách thửa

Những năm gần đây, tình trạng gom đất nền diện tích lớn để tách thửa, phân lô bán nền diễn ra phổ biến tại nhiều địa phương. Đặc biệt, khi "sốt đất" bùng nổ, không ít người đã bỏ tiền mua lại những lô đất có diện tích đất lớn hàng nghìn đến cả chục nghìn m2 với giá chỉ một vài triệu đồng/m2, với suy tính sẽ làm thủ tục tách thành các thửa nhỏ để bán.

Không ít chủ đất đã thắng lớn với chiêu trò "tách thửa để bán nền" trên. Tuy nhiên, thị trường trầm lắng và các quy định tách thửa đang được cơ quan chức năng siết chặt đã khiến không ít nhà đầu tư vào tình cảnh lao đao.

Chị Nguyễn Thị Trang - một nhà đầu tư ở Hà Nội - cho biết, năm 2021, chị và nhóm đầu tư đã chung nhau hơn 20 tỷ đồng để mua lô đất hơn 10.000m2 ở xã Tiến Xuân (Thạch Thất, Hà Nội) nhằm mục đích tách thửa. Nhưng do lô đất này chỉ có 120m2 đất thổ cư, còn lại là đất vườn, ao, nên sau đó buộc phải chuyển đổi về đất ở.

"Với lô đất này, theo ước tính, ngoài diện tích đất làm hạ tầng, chúng tôi có thể tách thành hơn 50 thửa đất diện tích 60-100m2 để bán. Và giá thị trường, đất thổ cư có đường ô tô chạy qua trong khu vực cũng dao động 10-13 triệu đồng/m2", chị Trang chia sẻ.

Tuy nhiên, đến nay, mọi tính toán của chị và nhóm đầu tư này đều đổ bể khi hồ sơ xin chuyển đổi và tách thửa vẫn không xong. Đáng lo ngại hơn, khi đất thì đang bị bỏ hoang, còn khoản vay của các thành viên trong nhóm đầu tư đều đến hạn thanh toán.

"Số tiền đầu tư của cả nhóm vào lô đất này phần lớn là đi vay mượn từ ngân hàng và người thân. Việc không thực hiện được mục tiêu đang khiến cả nhóm lao đao, có lúc còn xảy ra bất đồng quan điểm bán hay giữ", chị Trang nói.

Một khu đất tại xã Cổ Đông (thị xã Sơn Tây, Hà Nội) được tách thửa thành 120 lô đất nền và rao bán rầm rộ (Ảnh minh họa: Hà Phong).

Tương tự, trường hợp anh Nguyễn Đức Tài ở Hà Nội cũng đang lao đao vì quyết mua lô đất nền hơn 5.000m2 tại Ba Vì để tách thửa nhưng không thành. Đến nay, số tiền đầu tư vào lô đất này phải nằm im, trong khi đó nợ phải trả cũng khiến anh đau đầu suốt ngày.

"Năm 2021, tôi quyết mua lô đất ở 5.000m2 tại xã Minh Quang, huyện Ba Vì với giá hơn 1 triệu đồng/m2 với ý định tách thửa để bán nền. Tính đơn giản, nếu chuyển đổi và tách thửa thành công, lô đất của mình thành 15 thửa nhỏ, mỗi thửa khoảng 100-200m2", anh Tài nói và chia sẻ thêm, nếu bán theo giá thị trường của khu vực thời điểm đó, khoảng 4-5 triệu đồng/m2, anh có thể thu về khoảng 20 tỷ đồng. Trừ gốc, lãi vay, chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất và tiền làm hạ tầng, anh vẫn lời hơn 5-7 tỷ đồng.

Hạn mức chuyển đổi giảm

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, hạn mức giao đất, công nhận là đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân sẽ do UBND cấp tỉnh quy định.

Đơn cử, năm 2017 UBND TP Hà Nội đã quy định về hạn mức giao đất ở trên địa bàn thành phố. Theo đó, đối với khu vực các phường thì mức tối đa là 90m2; khu vực các xã giáp ranh các quận và thị trấn là 120m2; khu vực các xã vùng đồng bằng là 180m2; khu vực xã vùng trung du là 240m2; và xã vùng miền núi là 300m2.

Thực hiện chính sách này, nhiều địa phương đính chính lại hạn mức đất ở theo quy định mới. Tuy nhiên, không phải người dân nào được cấp vượt hạn mức cũng chủ động mang sổ đi đính chính lại. Nhưng những trường hợp đăng ký biến động (mua bán, cho tặng, thừa kế...) thì buộc phải thực hiện đính chính về hạn mức quy định nói trên.

Theo đánh giá của giới luật gia, nếu những thửa đất vượt quá số hạn mức trên, người mua cần hết sức cẩn thận. Tốt nhất người mua nên đến UBND huyện, xã, phường, văn phòng đăng ký đất đai, luật sư để được tư vấn, hướng dẫn, tránh thấy đất rẻ "ôm" vào để rồi mang nợ.

Theo đánh giá chuyên gia, tình trạng tách thửa đất nhằm phân lô bán nền tràn lan gây ra nhiều hệ lụy cho thị trường và quy hoạch (Ảnh: Hà Phong).

Về góc độ thị trường, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho rằng, những sản phẩm dạng tách thửa nhằm phân lô bán nền này chính là nguồn cơn đẩy giá, tăng giá tạo ra "sốt đất". Chúng mang đến nhiều hệ lụy trong quản lý và nhất là quản lý về tính ổn định, bền vững của thị trường. Thị trường chỉ bền vững khi phát triển dự án phù hợp quy hoạch, chiến lược phát triển kinh tế, tạo công ăn việc làm ổn định cho người dân địa phương và địa phương thẩm định, phê duyệt.

Ngoài ra, việc tách thửa bán tràn lan còn ảnh hưởng lớn đến công tác quy hoạch, sẽ vướng nhiều khi triển khai quy hoạch mới, đặc biệt là những địa phương chưa có quy hoạch. Dân chuyển đổi mục đích đất ở nhiều, tăng đột biến về dân số khi triển khai quy hoạch rất khó khăn.

"Cơ quan chức năng cần có cơ chế, chính sách "siết" lại hoạt động này, đảm bảo an sinh xã hội và pháp luật của Nhà nước không bị lạm dụng", ông Đính nhấn mạnh.

Tác giả: Hà Phong