Đấu giá quyền sử dụng đất công là một cơ chế mang về nguồn thu lớn cho Ngân sách nhà nước, hiện chiếm khoảng 90% giá trị đấu giá tài sản công. Nhưng trên thực tế, việc đấu giá quyền sử dụng đất công hiện nay vẫn còn nhiều mặt hạn chế.

Một trong số đó là tình trạng bao che, thông đồng dìm giá giữa người tham gia đấu giá, người có tài sản tổ chức đấu giá; hiện tượng bỏ giá rất cao một số lô đất rồi bỏ cọc, tạo mặt bằng giá ảo để thao túng thị trường. Việc mua đi bán lại nhiều lô đất trúng đấu giá khác, thu lợi bất chính diễn ra ở nhiều nơi và thậm chí mang tính tổ chức.

Tiến sĩ Vũ Văn Tính (bìa trái) trả lời phỏng vấn VOV

Nguyên nhân được chỉ ra đó là các quy định của pháp luật vẫn còn những kẽ hở. Từ đó, một số cá nhân lợi dụng lách luật nhằm trục lợi. Vậy cần lấp đầy những kẽ hở pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất công này như thế nào? PV VOV đã có cuộc trao đổi với Tiến sĩ Luật Vũ Văn Tính, giảng viên khoa Nhà nước và pháp luật, Học viện hành chính Quốc gia về vấn đề này.

PV: Thưa ông, trong thời gian gần đây, dư luận rất quan tâm tới câu chuyện là 2 doanh nghiệp liên tiếp bỏ cọc đấu giá khu đất ở Thủ Thiêm, TP.HCM. Vậy việc bỏ cọc của 2 doanh nghiệp này theo tiến sĩ gây ra những hệ lụy gì?

Tiến sĩ Vũ Văn Tính: Như chúng ta đã biết, việc đấu giá quyền sử dụng đất là một phương thức giúp cho Nhà nước huy động tối đa các nguồn thu cho ngân sách, tạo nguồn vốn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển kinh tế xã hội.

Tuy nhiên, trong thời gian gần đây đã liên tiếp xảy ra nhiều vụ việc sai phạm liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất. Điển hình như vừa rồi vụ việc ở Thủ Thiêm, doanh nghiệp đã bỏ cọc sau khi trả mức giá rất cao. Những vấn đề này gây ra nhiều hệ lụy cho xã hội. Tôi xin đơn cử một số hệ lụy sau đây. Thứ nhất, việc trúng đấu giá ở mức cao đã tạo ra một mặt bằng giá mới cho khu vực lân cận trong việc đấu giá. Mặt bằng giá đất bị đẩy lên rất cao trong thời gian ngắn, một cách bất hợp lý.

Thứ hai, việc giá đất tăng cao bất thường sẽ ảnh hưởng đến tâm lý của nhà đầu tư, kéo theo sự tăng giá của các sản phẩm bất động sản đang chào bán ở các địa điểm khác. Bởi lẽ, bản chất của quyền sử dụng đất là một nguồn vốn. Khi nguồn vốn bị đẩy giá một cách bất hợp lý sẽ dẫn theo hệ lụy về giá của các hàng hóa dịch vụ khác sẽ tăng theo.

Thứ ba, giá đất tăng làm tăng chi phí đầu vào, kéo theo giá nhà ở tại các dự án bất động sản. Các doanh nghiệp sẽ khó có cơ hội thực hiện các dự án nhà ở có giá bình dân. Hay nói cách khác là người có thu nhập thấp sẽ không bao giờ mơ để có được một căn nhà ở.

Một hệ quả nữa là kết quả đấu giá đất cao bất thường sẽ ảnh hưởng đến cơ chế bồi thường tái định cư. Bởi người dân sẽ cảm thấy có gì đó không bình thường, khi Nhà nước trả cho mình mức giá rẻ mà bán lại với giá hàng tỷ đồng/m2. Đó là một sự chênh lệch rất lớn.

Ngay về mặt quản lý Nhà nước, một cuộc đấu giá tổ chức ra phải tốn rất nhiều công sức sau đó lại phải tổ chức lại thì sẽ gây ra tốn kém. Việc thiếu công khai minh bạch trong đấu giá sử dụng đất cũng làm xói mòn niềm tin của người dân trong việc quản lý đất đai của chúng ta hiện tại.

Lô đất 3-12 trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm được Công ty TNHH đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt trúng đấu giá hơn 2,4 tỷ đồng/m2 (Ảnh: Duy Phương)

PV: Dư luận cũng nghi ngờ, phải chăng đây là chiêu “thổi giá” bất động sản. Việc bỏ cọc chỉ là chiến thuật và tính tổng kết lại, doanh nghiệp vẫn được lãi nhiều hơn. Ông nghĩ sao về vấn đề này?

Tiến sĩ Vũ Văn Tính: Tôi được biết trên thị trường có một chiến thuật, đó là họ sẽ mua gom đất rất nhiều xung quanh khu sắp tổ chức đấu giá. Sau khi mua gom xong họ tiến hành bỏ giá rất cao. Sau đó, những bất động sản xung quanh đã mua gom sẽ tự động tăng giá rất cao. Kể cả khi bỏ cọc thì những khu đất xung quanh của họ đã tăng và kiếm đủ rồi. Chiêu bỏ cọc đó gọi là “thả con săn sắt, bắt con cá rô”.

Hay nói cách khác, chính họ đã mượn bàn tay Nhà nước để thổi giá đất. Thủ tục đấu giá của Nhà nước thì đã công khai, nhưng họ đã mượn thủ tục này để đẩy giá bất động sản lên.

PV: Khi đấu giá các lô đất ở Thủ Thiêm, các doanh nghiệp đã đẩy mức đấu giá đất lên rất nhiều lần rồi bỏ cọc dễ dàng. Như vậy là do các chế tài hiện nay hay vì nguyên nhân nào khác?

Tiến sĩ Vũ Văn Tính: Đối với các chế tài, hiện nay người bỏ cọc chỉ mất số tiền 20% tiền đặt cọc. Đó là chế tài duy nhất ở thời điểm hiện tại, chưa kèm theo chế tài nào nghiêm khắc. Chính vì thế, các doanh nghiệp sẵn sàng tham gia đấu giá, bỏ mức giá rất cao. Trước đó, họ đã dự kiến kế hoạch diễn ra tiếp theo rồi.

Giải pháp trong trường hợp này là phải siết chặt các điều kiện đối với người tham gia đấu giá đất. Quan trọng nhất là các điều kiện về năng lực tài chính phải được thực hiện và tuân thủ đúng quy định của Luật Đất đai và Luật Đầu tư.

Thứ hai, cần phải tăng nặng các chế tài. Nếu trúng đấu giá rồi bỏ, cơ chế tại đây là gì? Đầu tiên là trong thời gian ít nhất 5 năm không được tham gia đấu giá bất kì dự án nào khác. Thứ nữa là yêu cầu các tổ chức tài chính không được tài trợ cho các dự án của doanh nghiệp đã bỏ đấu giá. Hay nói cách khác là “một sự bất tín, vạn sự bất tin”.

Việc đấu giá cao rồi bỏ cọc sẽ ảnh hưởng, làm nhiễu loạn thị trường. Khiến nhiều nhà đầu tư nghĩ rằng sự cạnh tranh như vậy không công bằng. Nên tôi nghĩ cần phải tăng nặng chế tài, nhất là khi tham gia đấu giá ở các địa điểm đất có dấu ấn như Thủ Thiêm.

PV: Trong các câu chuyện bỏ cọc đấu giá đất này, có đặt ra trách nhiệm cho các cơ quan quản lý Nhà nước ở địa phương không, thưa ông?

Tiến sĩ Vũ Văn Tính: Luật Tổ chức chính quyền địa phương đã quy định các địa phương phải có trách nhiệm tổ chức thực hiện chính sách pháp luật của Nhà nước. Như vậy là về nguyên tắc thì các cơ quan quản lý Nhà nước ở địa phương phải tổ chức thực hiện pháp luật một cách phù hợp. Nói cách khác là việc bỏ cọc đấu giá đất của các doanh nghiệp như trên, theo tôi có một phần trách nhiệm của cơ quan quản lý địa phương.

Ví dụ cụ thể trong vụ việc của Thủ Thiêm, dường như các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền của TP.HCM mới chỉ tuân thủ các quy định của Luật Đấu giá thôi. Nghĩa là cứ chọn doanh nghiệp nào bỏ giá cao nhất là người trúng đấu giá. Nhưng lại coi nhẹ quy định của Luật Đất đai và Luật Đầu tư khi xác định tư cách đơn vị tham gia đấu giá.

Tôi cho rằng, nếu dựa vào Luật đầu tư và Luật đất đai thì khó mà doanh nghiệp vốn yếu như Công ty Bình Minh và Công ty Ngôi sao Việt có thể tham gia đấu giá được. Trong Luật Đất đai quy định là tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có các điều kiện như đảm bảo điều kiện về vốn, điều kiện thời gian đầu tư và có năng lực tài chính, phải ký quỹ.

Khu vực 4 lô đất thuộc khu chức năng số 3, Khu đô thị mới Thủ Thiêm được đấu giá ngày 10/12/2021

Điều 5 Luật Đấu giá, Khoản 7 có quy định là người tham gia đấu giá là cá nhân, tổ chức có đủ điều kiện tham gia đấu giá để mua tài sản theo quy định của luật này và quy định của pháp luật khác có liên quan. Quy định của pháp luật là khá rõ ràng và chặt chẽ. Luật Đầu tư quy định là phải có chấp thuận chủ trương đầu tư trước khi đưa ra đấu giá. Nghĩa là nhà thầu tham gia phải được chấp thuận về mặt chủ trương trước khi được phép tham gia đấu giá.

Doanh nghiệp tham gia cần chứng minh năng lực tài chính, ký quỹ, đáp ứng đủ các yêu cầu theo quy định của pháp luật. Nhưng trong trường hợp này chỉ cần mức đặt cọc 20% cho giá khởi điểm thì là quá thấp.

PV: Trách nhiệm của cơ quan quản lý được đặt ra như thế nào, khi coi trọng luật này nhưng lại coi nhẹ luật khác?

Tiến sĩ Vũ Văn Tính: Ở trong trường hợp này thì sai đến đâu sẽ xử lý đến đó. Người ta sẽ quay lại xem trách nhiệm của người đưa ra quy trình đấu giá xem đã phù hợp hay chưa. Nếu có sai phạm thì sẽ có những chế tài để xử lý trong từng trường hợp cụ thể.

PV: Vâng, xin cảm ơn ông./.

Tác giả: Nhóm PV