Theo nhiều doanh nhân, có một số nguyên nhân khiến số lượng giao dịch thành công chỉ đếm trên đầu ngón tay trong khi số lượng chào hàng lên đến hàng trăm. Một trong những nguyên nhân chính là tình hình kinh tế khó khăn do Covid-19 kéo dài và diễn biến phức tạp, từ đó nhiều nhà đầu tư vừa trong tâm thế đề phòng rủi ro của việc rót vốn vào lĩnh vực khách sạn, vừa chờ đợi giá giảm xuống đáy tiếp theo. Bên cạnh đó, những dự báo ảm đạm về thị trường du lịch vẫn tiếp tục được đưa ra, và ngành công nghiệp không khói sẽ mất rất nhiều thời gian để hồi phục.

Lượng rao bán nhiều, lượng đặt mua ít

Hơn một tháng trước, khi tìm hiểu về thị trường mua bán khách sạn, vài doanh nhân đã đề cập đến một khách sạn 3 sao loại tốt ở gần chợ Bến Thành, quận 1 như là một tài sản rất đáng để mua. Khách sạn này được đầu tư bài bản, còn khá mới cho nên chỉ cần đầu tư thêm 20-25 tỉ đồng để nâng cấp thì khoảng 4-5 năm nữa sẽ rất có lời rất tốt.

"Ngay cả không đầu tư nâng cấp thì khả năng có lời vẫn có nhưng nếu bỏ chừng 20-25 tỉ đồng để đầu tư thêm thì có thể tăng giá bán từ 40 đô la Mỹ/đêm lên 60-70 đô la Mỹ/đêm phòng và chỉ cần đạt công suất từ 75-80% là có thể có lời cao", một doanh nhân (không muốn nêu tên) nói.

Ở thời điểm hiện tại, việc đạt mức công suất này là không tưởng nhưng khi thị trường hồi phục thì không khó. Hồi trước dịch, những khách sạn ở những vị trí đắc địa như thế này thường kín khách quốc tế thuê.

Tuy nhiên, dù được đánh giá tốt như vậy nhưng cho đến nay, tài sản này vẫn chưa bán được. Khách liên hệ xem nhưng không mua dù người môi giới đã đưa ra thêm thông tin hấp dẫn là, nếu có tiền đầu tư thì đây sẽ là món hời vì giá bất động sản ở khu này tăng rất nhanh.

Chỉ 2 năm trước, giá khách sạn này là 180 tỉ đồng. Đến nay, dù người chủ đã giảm giá vì dịch bệnh nhưng cũng đã cao hơn lúc mua đến hơn 100 tỉ đồng. Tuy nhiên, thông tin này chưa được kiểm chứng.

Trong giai đoạn dịch bệnh, hàng loạt thông tin như khách sạn 4 sao ở Phú Mỹ Hưng đã giảm từ 470 tỉ xuống còn gần 360 tỉ đồng sau 3 lần đấu giá trong vài tháng gần đây nhưng chưa có người mua; một khách sạn 2 sao ở quận 11 cũng bị ngân hàng đem ra đấu giá với giá khởi điểm hơn 120 tỉ đồng; khách sạn 3 sao đẹp ở gần Sân bay Quốc tế Tân Sơn Nhất chào mãi vẫn chưa có khách.... thường được giới kinh doanh nhắc đến như là dẫn chứng cho câu chuyện khách sạn rao bán nhiều nhưng số lượng tài sản bán được ít và giá giảm dần.

Theo đó, có nhiều nguyên nhân khiến số lượng giao dịch ít như do tình hình kinh tế khó khăn vì dịch kéo dài nên nhiều nhà đầu tư muốn "thủ", người mua vẫn trông đợi "đáy" giảm giá tiếp theo để có giá tốt hơn, dự báo ảm đạo về thị trường du lịch quốc tế - thị trường quan trọng của du lịch sẽ mất rất nhiều thời gian để hồi phục.

Thêm vào đó là, thị trường trong nước đang dần ấm lên, giúp một số khách sạn có thể kéo được một ít khách trong nước để đắp đổi chi phí và cả chuyện người mua lo ngại có thể gặp rắc rối hoặc phải mất thời gian chờ để chủ bất động sản giải quyết hợp đồng thuê với nhà điều hành khách sạn hiện tại.

Vấn đề cuối cùng thường xảy ra nhiều ở những khách sạn có quy mô vừa và nhỏ. Ở phân khúc này, nhà điều hành khách sạn thường thuê bất động sản trong thời gian dài và đầu tư cơ sở vật chất để kinh doanh. Hiện tại, tuy ế khách và có những nhà điều hành nợ tiền thuê mặt bằng nhưng do hợp đồng vẫn còn nên chủ nhà buộc phải giải quyết xong thì mới có thể bán tài sản.

Khách du lịch tại Bình Thuận. Nhiều khách sạn đang chuyển hướng qua thị trường nội địa để tìm cơ hội "sống sót" qua dịch. Ảnh: Đào Loan

Động thái mới từ người mua

Mấy tuần gần đây, một doanh nhân có kinh nghiệm trong mảng khách sạn thường trao đổi  thông tin về những khách sạn lớn đang rao bán. Doanh nhân này cho biết, một số doanh nhân nước ngoài, đặc biệt là nhà đầu tư người Hàn Quốc đang theo dõi rất sát thị trường khách sạn ở Việt Nam, đặc biệt là những thành phố lớn như TPHCM.

"Họ chưa cho biết ý định rõ ràng nhưng gần như có đầy đủ thông tin về những khách sạn lớn đang được chào bán", ông nói.

Người đứng đầu một công ty tư vấn khách sạn cũng cho biết tình hình tương tự, là một số nhà đầu tư nước ngoài đang "dòm ngó" các khách sạn đang khó khăn về tài chính ở Việt Nam. Vài ngày trước, công ty này vừa nhận được yêu cầu từ một công ty ở Dubai về việc cung cấp hồ sơ chi tiết về những khách sạn 4, 5 sao đang cần bán tại thành phố.

Với nhà đầu tư trong nước, gần đây một số quỹ đầu tư cũng yêu cầu công ty tìm hiểu thị trường. Trong đó, có hai quỹ đầu tư đưa ra yêu cầu cụ thể về giá bán; một quỹ yêu cầu tìm khách sạn loại nhỏ, từ 100 tỉ đồng trở xuống còn quỹ khác yêu cầu loại từ 600 tỉ đồng.

Địa bàn được yêu cầu tìm hiểu cũng đa dạng, có quỹ chỉ cần tìm khách sạn ở TPHCM nhưng nơi khác lại yêu cầu quy mô cả nước. Tuy nhiên, cho đến thời điểm này, thị trường vẫn chưa có chuyển động lớn.

Những diễn biến này có vẻ giống với nhận định của nhà nghiên cứu thị trường bất động sản lưu trú, nghỉ dưỡng là CBRE Hotels Việt Nam và một số doanh nhân trong mảng khách sạn đưa ra hồi tháng trước là, thị trường khách sạn trong giai đoạn 2020-2021 được dự báo sẽ luôn ở trong tư thế phòng thủ.

Với tình trạng suy giảm khách nghiêm trọng và kéo dài như dịch lần này, thời gian hồi phục của mảng khách sạn phải kéo dài vài năm. Vì thế, thì trường mua - bán sẽ không chuyển biến nhanh sau chỉ vài tháng.

Tác giả: Đào Loan