Phát triển “nóng”

Mô hình căn hộ, khách sạn (condotel) đã được nhiều nước trên thế giới ưa chuộng và phát triển. Trong những năm gần đây, condotel gia nhập vào thị trường Việt Nam và sau đó phát triển khá “nóng”. Mô hình này đặc biệt phát triển nhanh tại những địa phương có ngành du lịch phát triển như: Phú Quốc, Đà Nẵng, Hạ Long, Quy Nhơn hay TP. Nha Trang…

Chỉ tính riêng tại TP. Đà Nẵng, trong một thời gian ngắn đã xuất hiện hàng loạt dự án condotel. Đến hết tháng 2/2018, có 9 dự án được cấp phép xây dựng với khoảng 9.300 căn.

Trong đó, có các dự án có quy mô lớn như, khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire 1.969 căn; dự án Ánh Dương-Solied 3.252 căn; dự án Ariyana 1.440 căn; hay dự án condotel Ngô Quyền Đà Nẵng 864 căn… Hầu hết, những dự án này đều nằm trên địa bàn quận Sơn Trà và Ngũ Hành Sơn. Trong đó, địa bàn quận Sơn Trà chiếm 50% căn hộ, quận Ngũ Hành Sơn cũng chiếm 44%. Theo các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản (BĐS), với nhiều thuận lợi dự báo trong thời gian tới, các dự án condotel sẽ còn tiếp tục phát triển nhanh tại TP. Đà Nẵng.

Điều đáng nói, việc phát triển “nóng” các dự án condotel đã và đang có những ảnh hưởng đến quy hoạch đô thị. Hàng loạt dự án được điều chỉnh quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất, công năng sử dụng từ đất thương mại dịch vụ sang condotel, phòng khách sạn và căn hộ chung cư sang condotel…

Bên cạnh, là những tác động tiêu cực đến hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của các khu vực gần các dự án. Thực tế, việc xuất hiện cùng lúc nhiều cư dân trên một diện tích nhỏ đã gây nên những sức ép quản lý, quy hoạch đô thị, cũng như các công trình đi kèm như trường học, bệnh viện, công viên…

Theo ông Đặng Việt Dũng, Trưởng ban Tuyên giáo Thành ủy Đà Nẵng, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, các dự án condotel đang là vấn đề “nóng” ở nhiều địa phương và tốn nhiều “giấy mực” để bàn thảo bởi condotel là loại hình BĐS mới. Pháp luật chưa ghi nhận cụ thể ở Luật BĐS, Luật Đầu tư hay Luật Nhà ở... Điều này, gây nên những khó khăn ở các địa phương.

Cũng như TP. Đà Nẵng, việc quản lý condotel đang khiến nhiều địa phương khác trong cả nước gặp khó khăn, trong số đó có Khánh Hòa. Chỉ tính riêng năm 2017, các dự án condotel tại địa phương tung ra thị trường 11.872 căn, chiếm 52% nguồn cung cả nước. Đây cũng là địa phương đầu tiên xuất hiện dự án condotel. Đó là toà tháp Nha Trang Plaza 40 tầng gồm, 240 căn hộ 5 sao xây dựng xong từ năm 2009. Từ đó đến nay mô hình này đã phát triển khá nhanh tại Khánh Hòa. Bên cạnh đó, cũng có thể kể ra một loạt các địa phương đang “đau đầu”, với việc quản lý các dự án condotel như, Bình Thuận, Quảng Ninh hay Phú Quốc…

Điều đáng nói hiện có một nghịch lý đang xảy ra, đó là tỷ lệ căn hộ condotel tại Việt Nam chiếm 56%, tỷ lệ phòng khách sạn chỉ chiếm 44%. Trong khi, ở nhiều nước trên thế giới tỷ lệ phòng khách sạn bao giờ cũng cao hơn căn hộ condotel.

Phải có hành lang pháp lý phù hợp

Như đã nói ở trên, mô hình condotel đang phát triển khá “nóng” tại Việt Nam. Dự kiến trong 2 năm 2018 - 2019, với nhiều dự án trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 20 nghìn căn hộ condotel mới được mở bán, với diện tích căn hộ trên dưới 45m2. Với việc phát triển khá nhanh này đang đòi hỏi các cơ quan quản lý nhà nước phải kịp thời có những biện pháp quản lý, đặc biệt là sớm tạo ra những hành lang pháp lý. Từ đó, đảm bảo cho các dự án condotel phát triển một cách hợp lý, đặc biệt là bảo đảm quyền lợi cho các “thượng đế”.

Trên thực tế hiện nay, khách hàng đầu tư condotel đang phải đối mặt với rất nhiều rủi ro có thể xảy ra. Tại hội thảo “Phát triển và quản lý condotel, cơ sở pháp lý và thực tiễn” do Tổng Hội Xây dựng Việt Nam tổ chức tại TP. Đà Nẵng, ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho biết, hiện đang có nhiều ý kiến khác nhau về tính pháp lý của dự án condotel, gây khó khăn cho việc thực hiện các quyền sở hữu căn hộ theo Luật Dân sự.

Đơn cử như việc người mua có được cơ quan chức năng cấp “sổ đỏ” hay không? Các cơ chế chính sách liên quan đến các nghĩa vụ thuế, tiền sử dụng đất… Ngoài ra, với hình thức đầu tư thứ cấp thì việc nhượng căn hộ thực hiện như thế nào khi chưa có “sổ đỏ”?... Bởi, trên thực tế mặc dù các dự án condotel đang phát triển mạnh mẽ, nhưng hành lang pháp lý cho loại hình BĐS này đang rất mơ hồ. Hiện, trong các Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Xây dựng hay Luật Kinh doanh BĐS… mới chỉ có những quy định cho nhà ở, khách sạn, nhà khách hay nhà nghỉ mà chưa có quy định cụ thể đối với loại hình condotel.

Cũng vì chưa có khung pháp lý hoàn chỉnh, nên hiện các hợp đồng mua bán các căn hộ condotel, giữa chủ đầu tư và các khách hàng có tính pháp lý chưa cao. Bởi vậy, các chuyên gia BĐS lo ngại và khuyến cáo, khách hàng phải nghiên cứu kỹ năng lực tài chính, uy tín thương hiệu của chủ đầu tư dự án để quyết định có nên mua các căn hộ condotel hay không?

Về lâu dài, phải sớm có một hành lang pháp lý cho condotel để giải quyết các bất cập hiện nay. Các cơ quan quản lý cần nhanh chóng nắm bắt những đặc điểm của loại hình BĐS này. Từ đó, kịp thời xây dựng khung pháp lý hoàn chỉnh cho condotel, phát triển một cách trật tự và hiệu quả. Được biết, hiện Bộ Xây dựng đã có góp ý về yêu cầu sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai với Bộ Tài nguyên - Môi trường. Trong đó, xác định loại đất để đầu tư phát triển condotel là đất “thương mại, dịch vụ”. Đây là cơ sở pháp lý về đất đai để áp dụng các hình thức giao dịch BĐS tương ứng.

Trước khi có một khung pháp lý hoàn chỉnh ra đời, nhiều khách hàng mong muốn chủ đầu tư các dự án condotel, phải có trách nhiệm công bố đầy đủ thông tin về dự án, quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất… khi bán căn hộ condotel cho nhà đầu tư thứ cấp để tránh những nhầm lẫn. Đồng thời, chủ đầu tư dự án condotel cũng phải công bố các biện pháp thực hiện cam kết lợi nhuận, công bố minh bạch các chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý trong quá trình kinh doanh, các quyền lợi mà các “thượng đế” sẽ được hưởng… khi “xuống tiền” vào condotel.

Theo Thời báo ngân hàng