Giá sơ cấp tại quận Nam Từ Liêm liên tục tăng kể từ năm 2017 (Ảnh: ST).

Điều gì khiến giá bất động sản ở các khu trung tâm mới của Hà Nội liên tục tăng?

Trong giai đoạn 2021-2025, ngân sách 8,93 tỷ USD đầu tư công sẽ tập trung vào các dự án cơ sở hạ tầng và phát triển kinh tế - xã hội. Chỉ riêng tại Hà Nội, giai đoạn này sẽ có 460 dự án đầu tư trung hạn cho các dự án phát triển hạ tầng giao thông vận tải tại thủ đô.

Năm 2021, hai tuyến đường sắt đô thị đầu tiên tại Hà Nội sẽ đi vào hoạt động. Cũng trong giai đoạn 2021-2025, 7 đường vành đai sẽ lần lượt đi vào hoạt động.

Đặc biệt, mới đây Thành phố Hà Nội đã chấp thuận chủ trương đầu tư dự án cầu Trần Hưng Đạo theo phương thức PPP với tổng vốn đầu tư 8.900 tỷ đồng.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn Savills Hà Nội cho biết, giá bán khu vực phía Đông Hà Nội đã gia tăng sức cạnh tranh nhờ sự cải thiện mạnh mẽ về hạ tầng giao thông, xã hội.

Về thông tin quy hoạch về cầu Trần Hưng Đạo, theo bà Hằng, hiện việc tiếp cận sang phía Đông vẫn đang được thực hiện chủ yếu từ các cây cầu cận kề như cầu Chương Dương, cầu Vĩnh Tuy, cầu Thanh Trì và hỗ trợ thêm từ các cây cầu khác như Nhật Tân, Đông Trù. Việc có thêm một cây cầu nữa sẽ thúc đẩy thêm quá trình di dân đồng thời hỗ trợ giao thông từ các khu vực khác đặc biệt là khu vực nội đô

"Khi cầu xây dựng xong, diện mạo đô thị khu vực phía Đông đặc biệt là khu lân cận sẽ khang trang, đẹp mắt hơn. Từ đó gia tăng sức hấp dẫn dịch chuyển của người dân khu vực nội đô sang khu vực này cũng như thu hút thêm nguồn cầu từ các tỉnh tiếp cận Hà Nội từ phía Đông", bà Hằng nhận định.

Cùng với sức bật về hạ tầng giao thông, bà Hằng cho biết những yếu tố như không gian thoáng, sự xuất hiện các trung tâm thương mại, bệnh viện cao cấp, rồi các tiện ích khác… là những lý do để thuyết phục dân trong nội đô chuyển sang khu vực mới này.

"Chúng tôi nhận thấy làn sóng dịch chuyển từ khu vực nội đô sang khu phía Đông ngày một rõ nét thời gian gần đây", bà Hằng cho hay. Chính điều này, theo bà Hằng, đã góp phần tạo nên xu hướng tăng trưởng về giá.

Theo đó, trong vòng 5 năm qua, giá trung bình thứ cấp (mua đi bán lại) tăng trung bình 7%/năm. Bà Hằng nhấn mạnh thêm, trong điều kiện Covid-19 như hiện nay, về lý thì giá sẽ có sự sụt giảm nhưng thực tế giá nhà ở Hà Nội vẫn tăng. Điều này không riêng gì ở Việt Nam, nhiều quốc gia trên thế giới sau Covid-19 cũng nằm trong xu hướng tăng giá.

Chuyên gia bất động sản Nguyễn Thế Điệp cũng nhận định, Hà Nội đang hoàn chỉnh hệ thống giao thông rất tốt đặc biệt là các tuyến trục chính xung quanh Thủ đô. Đây là cơ hội rất lớn để giãn dân từ khu vực trung tâm cũ sang trung tâm mới, đặc biệt là khu vực phía Đông, kết nối tới các dự án lớn ở Gia Lâm, Đông Anh.

Trong khi đó, một trung tâm mới của Hà Nội nằm ở khu vực phía Tây Hà Nội cũng hình thành rõ nét hơn dựa trên hệ thống cơ sở hạ tầng phát triển, với các tuyến đường huyết mạch hướng tâm như trục đại lộ Thăng Long, trục Lê Văn Lương - Tố Hữu, hệ thống đường kết nối như Lê Trọng Tấn, Trịnh Văn Bô…

Theo dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn, so với đầu năm nay, hiện mức độ quan tâm bất động tại 2 quận Nam Từ Liêm, Gia Lâm tăng lần lượt 7% và 19%.

Còn theo thống kê của Savills, giá sơ cấp tại khu Nam Từ Liêm đã tăng 10%/năm kể từ năm 2017, còn Long Biên khoảng 12%/năm. Theo đơn vị này, trong 5 năm qua, khu vực phía Tây duy trì nguồn cung sơ cấp lớn nhất. Sự phát triển cơ sở hạ tầng như đường vành đai 3, số 3,5 và tuyến đường sắt đô thị số 3, sự phát triển đa dạng và cải thiện chất lượng là những động lực chính thúc đẩy sự bùng nổ của khu vực phía Tây.

Đề cập tới xu hướng giãn dân mạnh mẽ hiện nay sang các đại đô thị mới, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam - cho biết, trong khi các quận trung tâm Hà Nội có không gian công cộng chật hẹp, đông đúc thì tại các khu trung tâm mới lại đáp ứng đầy đủ hệ thống trung tâm thương mại, trường học liên cấp quốc tế, công viên cây xanh, bệnh viện 5 sao… Điều này góp phần quan trọng để giải bài toán đô thị hóa và giãn dân lâu nay Hà Nội đang loay hoay.

Theo một báo cáo của Savills, quy hoạch nội đô lịch sử với mục tiêu xác định cần giảm khoảng 215.000 dân sinh sống tại bốn quận nội đô trong giai đoạn 2020-2030. Về tổng thể, 6 đồ án quy hoạch phân khu đô thị nội đô lịch sử có quy mô nghiên cứu trên 2.700 ha với yêu cầu chính là kiểm soát dân số, giảm từ 1,2 triệu dân (năm 2009) xuống dự kiến còn 672.0000 dân; đồng thời cải thiện hệ thống hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật.

"Có thể thấy, các dự án nhà ở sẽ được hưởng lợi từ việc di dân từ khu vực nội đô lịch sử tới các quận giáp ranh, nổi trội là khu vực phía Đông khi đã có một số dân cư phố cổ trước đây chuyển sang khu vực này sinh sống, do các điều kiện hạ tầng tốt cùng việc đi lại thuận tiện", báo cáo cho hay.

Đa trung tâm là quá trình tất yếu

Qua quan sát, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn Savills Hà Nội - cũng nhận định người dân có xu hướng chấp nhận dịch chuyển ra khỏi nội đô, đi lại trong phạm vi khoảng 30 phút. Nếu hạ tầng giao thông thuận lợi thì không có gì ngăn lại sự dịch chuyển này.

Nhấn mạnh việc phát triển Hà Nội theo hướng đa cực, đa trung tâm là tất yếu, song KTS Phạm Thanh Tùng - Chánh văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam - cho rằng, việc giải bài toán giãn dân ra khỏi vùng nội đô cần đáp ứng điều kiện về hạ tầng.

Lấy dẫn chứng về 5 đô thị vệ tinh như Hòa Lạc, Sơn Tây, Sóc Sơn, Phú Xuyên và Xuân Mai, ông Tùng cho biết: Khi không làm tốt được hệ thống giao thông, hạ tầng xã hội thì không thể kéo dân về ở.

Theo chuyên gia, tại các đô thị mới cư dân sẽ phải có chất lượng sống tốt hơn khi có đầy đủ bệnh viện, trường học, nơi mua sắm, hệ thống giao thông (đặc biệt là phương tiện công cộng), có khả năng phát triển việc làm…

"Việc phát triển đô thị vệ tinh hay đa cực phát triển là xu hướng chung thế giới. Chúng ta cũng đi đúng hướng. Thế nhưng muốn cực nào phát triển, thì phải đảm bảo cả vấn đề đời sống của người dân", ông Tùng cũng nhấn mạnh thêm tới yếu tố giá cả. Theo ông Tùng, mức giá hợp lý tại những cực mới của Hà Nội sẽ thu hút hơn trong bài toán hút dân về ở.

Việc hình thành các trung tâm mới, tách rời khỏi khu vực phố cổ, trung tâm văn hóa, hành chính cũ theo các chuyên gia quy hoạch, không chỉ giúp giảm tải áp lực hạ tầng, dân số tại Thủ đô mà còn xác lập một định nghĩa mới về "trung tâm thành phố".

Cùng với sự mở rộng đô thị và hình thành trung tâm mới của Hà Nội, nguồn cung đã và đang được mở rộng từ các khu vực thành thị đến các huyện ngoại thành. Theo thống kê của Savills, năm 2017, các huyện Hoài Đức và Thanh Trì chỉ cung cấp 6% nguồn cung, nhưng trong 6 tháng đầu năm nay, nguồn cung tại 4 huyện Hoài Đức, Thanh Trì, Gia Lâm, Đông Anh đã chiếm 23% thị phần.

Dự kiến từ năm nay trở đi, các huyện sẽ cung cấp 26% nguồn cung căn hộ. Về nguồn cung tương lai của căn hộ, huyện Gia Lâm cùng với khu vực Từ Liêm và Hoàng Mai tiếp tục dẫn đầu, trong khi đó huyện Gia Lâm cung cấp 14% nguồn cung tương lai và quận Long Biên là 8%.

Riêng trong quý IV năm nay, thị trường căn hộ tại Hà Nội sẽ có thêm khoảng 7.900 căn từ 11 dự án mới và những giai đoạn tiếp theo của 2 dự án hiện hữu. Trong đó, Từ Liêm, Gia Lâm và Hoàng Mai với tổng số 81% thị phần.

Cũng báo cáo của đơn vị này, nguồn cung sơ cấp tại thời điểm quý II năm nay của Gia Lâm đang đứng thứ hai thị trường, với 26% thị phần từ khoảng 4 dự án và nơi này cũng đang đứng thứ hai về số lượng căn bán được trong quý này.

Theo chuyên gia Savills, sự phát triển của các đô thị ở các trung tâm mới được cho là sẽ tiếp diễn khi nguồn cung được mở rộng, đi kèm với việc mở rộng đô thị của Hà Nội, với dự kiến quy hoạch năm huyện ngoại thành Hoài Đức, Đông Anh, Thanh Trì, Gia Lâm và Đan Phượng thành các quận nội thành vào năm 2025.

Tác giả: Nguyễn Mạnh