Tin liên quan

Thị trường bất động sản Việt Nam sẽ minh bạch, người mua nhà giảm rủi ro mua nhà.

Nhằm làm rõ sự vào cuộc của ngân hàng trong lĩnh vực này, PV có cuộc trao đổi với TS. Nguyễn Chí Hiếu, chuyên gia tài chính-ngân hàng tại Việt Nam.

Theo điều 56 của Luật Kinh doanh BĐS 2014 thì việc bán nhà hình thành trong tương lai buộc phải có ngân hàng bảo lãnh. Cơ sở của việc thực hiện này là gì, thưa ông?

Đây là một tín hiệu tốt cho thị trường bất động sản Việt Nam. Đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà, hạn chế tối đa việc họ tay trắng, bị lừa đảo sau thời gian dài góp vốn cho nhà đầu tư thực hiện dự án.

Trong trường hợp rủi ro chủ đầu tư bỏ ngang dự án thì người mua nhà vẫn được phía ngân hàng cam kết hoàn lại tiền.

Tuy nhiên, có nhiều ý kiến cho rằng ngân hàng không mặn mà với việc bảo lãnh này vì trách nhiệm quá lớn song rủi ro luôn cận kề?

Việc nói ngân hàng không mặn mà là đúng. Đến thời điểm này, phần lớn các ngân hàng chưa chuẩn bị cho việc bảo lãnh. Quy định này được đưa ra để bảo vệ người mua nhà, khi đổ tiền vào các dự án rồi nhà đầu tư lại chuyển đi đầu tư dự án khác, nhiều người mất trắng như một số trường hợp vừa qua báo chí đã nêu.

Tuy nhiên, sự vào cuộc của ngân hàng ở đây không phải là bảo lãnh bình thường. Theo thông lệ, bảo lãnh thanh toán là ngân hàng bảo lãnh cho môt người nào đó có nghĩa vụ thanh toán, theo đó ngân hàng trả tiền cho họ trong những trường hợp bất thường xảy ra. Đó là bảo lãnh thông thường.

Còn bảo lãnh của ngân hàng trong trường hợp này là bảo lãnh cho dự án bất động sản. Trong trường hợp dự án không hoàn thành, chậm tiến độ thì ngân hàng đứng ra trả tiền cho họ, đây là bảo lãnh không phổ biến, không mang tính truyền thống trong ngành ngân hàng. Chính vì vậy, các ngân hàng đang rất lúng túng trong việc xây dựng bảo lãnh này từ việc chọn chủ đầu tư đến hợp đồng bảo lãnh, khi nào thực hiện nghĩa vụ….

Trong trường hợp họ bỏ dở, không thực hiện dự án thì ngân hàng bồi thường thế nào… gây khó khăn cho ngân hàng xây dựng quy chế bảo lãnh như vậy. Như vậy ngân hàng sẽ chịu rủi ro rất lớn. Chỉ một số ngân hàng đứng ra bảo lãnh theo hợp đồng với chủ đầu tư từ tước chứ ngân hàng không mấy mặn mà.

Như vậy chủ đầu tư trong trường hợp không được ngân hàng bảo lãnh sẽ gặp rất nhiều khó khăn trong việc huy động vốn thực hiên dự án?

Khó khăn thì chắc chắn có vì trước đây chủ đầu tư có thể huy động vốn từ người mua nhà, từ ngân hàng và tiền của chính mình. Trong mỗi dự án ngân hàng chỉ cam kết cho vay chừng 40-50% tổng vốn đầu tư.

Song với quy định này, nếu chủ đầu tư dự án không có sự bảo lãnh từ ngân hàng thì họ sẽ không được phép huy động vốn từ người mua nhà mà buộc phải hoàn thành dự án xong có sản phẩm rồi mới bán. Muốn hoàn thành được dự án chắc chắn chủ đầu tư phải vay ngân hàng hoặc từ các nguồn vay khác, lãi suất vay từ các nguồn này sẽ cao hơn nhiều so với huy động vốn của người mua nhà.

Tôi rất ủng hộ việc làm xong dự án rồi mới bán theo kiểu "tiền trao cháo múc”. Ở Mỹ, các nhà kinh doanh bất động sản cũng không được phép huy động vốn từ người mua nhà mà phải có năng lực tự thân hoàn thành dự án. Như vậy, đây là cơ hội để thị trường bất động sản VN đổi mới, tăng cường tính minh bạch.

Là một chuyên gia về ngân hàng. Theo ông, trong trường hợp các ngân hàng bảo lãnh cho các chủ đầu tư dự án thì tiêu chí chọn lựa sẽ như nào?

Sẽ có tiêu chí để lựa chọn. Cụ thể, ngân hàng phải xem nhà đầu tư đó có thành tựu tốt không, đã hoàn thành dự án bán tốt, khả thanh khoản tốt, không có nợ xấu, không có vấn đề pháp lý…

Về dự án, phải xem dự án đó tính khả thi, có dễ dàng thực hiện không, hay thuộc các dự án vi phạm pháp lý, khó bán…

Về thị trường, ngân hàng cần nghiên cứu xem thị trường bất động sản thế nào, tăng trưởng tốt, thanh khoản cao, chính sách của nhà nước…rồi hãy đi đến quyết định bảo lãnh hay không.

Cám ơn ông về những chia sẻ trên!

Theo Người Đồng Hành