Chiều ngày 18/7, tại Hà Nội, BizLIVE tổ chức tọa đàm truyền thông với chủ đề “Phát triển các khu đô thị: Thực trạng và Xu hướng mới”.

Tham gia tọa đàm có:

Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường

Ông Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp Hội Bất động sản Việt Nam

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản Đại Phúc Land

Ông Đỗ Cơ Thạch, Giám đốc khối khách hàng doanh nghiệp Hải Phát Land

Tỷ lệ đô thị hoá thấp là một nhược điểm

Mở đầu toạ đàm, ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, trong bài tham luận “Đô thị mới - hình thức đô thị hóa chủ yếu” cho biết, để đo đếm sự phát triển của nền kinh tế bao giờ người ta cũng đo tốc độ đô thị hóa. Tỷ lệ đô thị hóa vẫn được coi là chỉ số phát triển của mỗi quốc gia.

Theo số liệu điều tra dân số và hộ gia đình 2019, tỷ lệ đô thị hóa nước ta mới đạt 34,4%, ngang mức đô thị hóa của Đông Timor và Campuchia, tức là quá thấp so với mức trung bình trên toàn thế giới là 55%. Trong khi đó, vào tháng 2/2019, Bộ Xây dựng cho rằng năm 2019, tỷ lệ đô thị hóa ở nước ta sẽ đạt 40%.

 Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường

Tỷ lệ đô thị hóa là một khía cạnh về số lượng của đô thị hóa, vấn đề chất lượng đô thị hóa lại có tầm quan trọng cao hơn. Theo lý thuyết địa kinh tế, các chỉ số về chất lượng thể hiện ở mật độ kinh tế của mỗi đô thị, sự kết nối của đô thị đó với các trung tâm kinh tế quan trọng và những hạn chế trong phát triển. Về những hạn chế, hiện nay người ta tính đến khả năng chống chọi của đô thị với ô nhiễm môi trường và biến đổi khí hậu.

Ở Việt Nam, con số tỷ lệ đô thị hóa là thấp là một nhược điểm, nhưng nhược điểm lớn hơn là chất lượng đô thị không cao. Cụ thể như khả năng tạo việc làm thấp, mất cân đối giữa dân số và hạ tầng, kể cả kỹ thuật, xã hội và môi trường. Các nhà đầu tư luôn hướng theo việc tạo không gian ở nhiều nhất để kiếm lợi ích từ kinh doanh, giảm nhiều nhất các không gian hạ tầng. Một số "đô thị ma" đã hình thành, không hấp dẫn người tới ở, tạo nên kho bất động sản (BĐS) tồn đọng gắn với nợ xấu.

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, đến hết năm 2017, hệ thống đô thị cả nước có tổng số 813 đô thị, trong đó có 2 đô thị loại đặc biệt gồm Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, 19 đô thị loại I, 23 đô thị loại II, 45 đô thị loại III, 84 đô thị loại IV, 640 đô thị loại V. Tổng diện tích đất thuộc ranh giới hành chính đô thị là trên 340.000 km2 (chiếm khoảng 10% diện tích đất cả nước), trong đó diện tích đất khu vực nội thị ước khoảng 145.000 km2 (chiếm khoảng 4,4% diện tích đất cả nước).

Cách thức phát triển đô thị nước ta trong thời gian vừa qua dựa trên 3 hình thức: một là nâng cấp các đô thị hiện tại (vẫn hay gọi là chỉnh trang đô thị); hai là quy hoạch và chuyển từ đơn vị hành chính nông thôn sang đơn vị hành chính đô thị (chuyển một phần xã thành thị trấn; một phần huyện thành quận, thị xã hoặc thành phố thuộc tỉnh); ba là thực hiện các dự án phát triển khu đô thị mới.

Sau năm 2004, khá nhiều nhà đầu tư tư nhân trong nước đã có tiềm lực đầu tư các khu đô thị mới trên quy mô lớn. Từ đó, nhiều dự án khu đô thị mới được hình thành với nhiều nhà đầu tư chuyên nghiệp, nhất là từ khi Hà Nội được mở rộng. Hàng loạt khu đô thị mới được hình thành về phía Tây Hà Nội. Tương tự, TP. Hồ Chí Minh cũng có khá nhiều dự án khu đô thị mới mở rộng ra ngoại vi thành phố.

Tiếp sau đó, tại các tỉnh thuộc các vùng trọng điểm kinh tế cả Miền Bắc, Miền Trung và Miền Nam đều hình thành khá nhiều khu đô thị mới gắn với các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế ven biển, khu kinh tế cửa khẩu. Quy mô của các khu đô thị mới cũng khá đa dạng, các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính thì quan tâm đầu tư các khu đô thị mới quy mô lớn, có đầy đủ hạ tầng; nhà đầu tư vừa và nhỏ thì quan tâm đầu tư các khu đô thị quy mô nhỏ. Trong quá trình đầu tư này, cũng đã xuất hiện nhiều khu đô thị mới bị bỏ hoang phí.

Khá nhiều khu đô thị chỉ tập trung vào nhà ở để bán

Theo tổng kết của Cục Phát triển đô thị, Bộ Xây dựng, các khu đô thị mới thường được phát triển dưới dạng đô thị xanh, đô thị sinh thái và đô thị thông minh. Nói như vậy để khái quát về thể loại, nhưng trên thực tế chỉ có một số nhất định khu đô thị mới bảo đảm được các đặc thù riêng, còn lại khá nhiều khu chỉ tập trung vào nhà ở để bán.

Trong giai đoạn này, định hướng chung để phát triển đô thị mới vẫn dựa trên 2 triết lý phát triển "xanh" và phát triển "thông minh". Phát triển "xanh" là phát triển đô thị gắn với các tiêu chí bảo đảm môi trường như cây xanh, mặt nước, khí trời, ánh sáng trời, giảm phát thải, giảm sử dụng năng lượng....

Phát triển "thông minh" là phát triển hệ thống quản lý và dịch vụ đô thị dựa trên công nghệ trí tuệ nhân tạo tự động phân tích thông tin nhằm thỏa mãn cao nhất nhu cầu của cư dân với chi phí thấp nhất. Mọi khu đô thị đều phải dựa trên phát triển "xanh" và phát triển "thông minh".

Các khu đô thị mới trong phát triển đô thị hóa trong giai đoạn hiện nay đã có thể chia thành nhiều dạng thức gắn với các chủ đề phát triển như đô thị mới công nghiệp, đô thị mới nông nghiệp, đô thị mới du lịch, đô thị mới thể thao…

Lúc này rất cần đặt ra các tiêu chí trong phát triển các khu đô thị mới về "xanh", "thông minh", hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hôi… Mặt khác, định vị các khu đô thị mới cần được phân tích theo các yếu tố địa kinh tế sao cho bảo đảm chất lượng đô thị hóa cao.

“Đô thị hóa là một trọng tâm trong giai đoạn phát triển hiện nay, cả về tỷ trọng dân cư đô thị và cả về chất lượng đô thị. Chất lượng đô thị sẽ quyết định lợi ích kinh tế sản sinh ra từ các đô thị”, ông Võ nói.

Lỗi không do quy hoạch mà do khâu quản lý cuối cùng

Ông Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp Hội Bất động sản Việt Nam, người có thể được coi là “cha đẻ” của đồ án quy hoạch Linh Đàm cho biết, bài toán đô thị như hiện nay cần có sự tham vấn của các nhà đầu tư, nhà chức trách, doanh nghiệp.

Linh Đàm có thể coi như tác phẩm đầu tay khi tôi về Hà Nội đầu thập niên 1990. Thời đó, nó có tên Khu Dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm. Hơn 100 hecta thì có đến 74 hecta dành cho quy hoạch mặt nước, hồ Linh Đàm là hồ móng ngựa. Chính dự án hồ Linh Đàm năm 1994 sau đó đã được giải thưởng kiến trúc quốc gia và giải thưởng Thăng Long của Hà Nội, khi đó là đứa con tinh thần, gửi gắm rất nhiều tâm tư vào tác phẩm này. Linh Đàm là một trong hai khu đô thị kiểu mẫu được Bộ Xây dựng công nhận, sau này Linh Đàm không được quy hoạch đến nơi đến chốn, cho đến giờ nhiều người muốn thu hồi danh hiệu đó lại, tôi thấy rất buồn.

 Ông Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp Hội Bất động sản Việt Nam

Một tác phẩm kiến trúc dù dưới dạng nhỏ nhất là một công trình cũng nên ở dạng để đời, mà chỉ sau vài chục năm đã không còn nhìn ra hình hài, đó chính là một trong những thực trạng đau buồn. Lỗi không phải do các nhà quy hoạch. Linh Đàm chỉ là một ví dụ mà còn rất nhiều khu đô thị khác rơi vào tình trạng này, lỗi do khâu quản lý cuối cùng. Định hướng quy hoạch ban đầu một kiểu nhưng sau đó sau các lần điều chỉnh lại méo mó hết.

Các đô thị lớn của cả nước đều rơi vào tình trạng tương tự. Trong hệ thống hơn 800 đô thị lớn nhỏ, với các đô thị lớn từ loại III trở lên tôi đều đã từng đến, vấn đề của Linh Đàm phổ biến trên đô thị khắp nước. Nếu mình tìm được nguyên nhân như vậy rồi thì chữa trị cũng phải bắt nguồn từ nguyên nhân này.

Với Linh Đàm ban đầu là khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở, khi đó phải trích ra một khu đất ở Đại Từ, phía đuôi vành đai 3 để dành cho giãn dân, cái chính là khu dịch vụ tổng hợp. Mục tiêu tạo ra khu vui chơi giải trí của toàn bộ khu vực phía Nam.

“Lúc đó chúng tôi không hề muốn đưa nhà ở vào như bây giờ. Sau này không biết còn khu nào như thế này đâu. Đến bây giờ, chỉ riêng 1 miếng đất con con mà có đến 12 tháp, điều này gây phá vỡ hết quy hoạch”, ông Chiến nói.

Trước năm 2006, Linh Đàm có thể coi là ví dụ nổi bật. Năm 1994 được phê duyệt giao đất, sau đó 2 năm là xây dựng, tháp 9 tầng đầu tiên của Hà Nội có thang máy gây ấn tượng với mọi người.

“Ngày hôm qua vẫn con trâu, cái cày, lập tức thành đô thị”

Sau năm 2006, Nghị định 02 của Chính phủ về khu đô thị mới được ban hành. Đô thị mới khác hẳn với đô thị. Hành chính là thị xã, thị trấn, về góc độ đô thị thì nó là đô thị đặc biệt. Hà Nội với thành phố Hồ Chí Minh coi là đô thị đặc biệt. 19 đô thị loại 1 và khoảng 24 đô thị loại 2. Tổng số đô thị từ loại I đến hết loại IV chỉ khoảng 30%, còn lại là đô thị các loại còn lại.

Ngày hôm qua vẫn con trâu, cái cày, lập tức thành đô thị. Đó không phải do các nhà quy hoạch mà do khâu tổ chức thực hiện có vấn đề. Khi Chính phủ ban hành Nghị định 02, nhiều thay đổi cần phải được làm rõ. Nhiều người nói khu nhà ở với khu đô thị nhưng lại không phân biệt được giữa hai loại hình này. Khu đô thị mới chỉ từ năm 2006 Chính phủ mới ban hành. Như vậy, đô thị với khu đô thị là hai loại hình khác hẳn nhau.

Khu đô thị hiện nay không quy định về quy mô bao nhiêu, vì thế rất tùy tiện. 5,7 hecta, hay 20 hecta hay vài trăm hecta, diện tích bao nhiêu là đủ? Trong khi đó theo quy định cần phải đảm bảo đủ hạ tầng xã hội, hạ tầng sinh hoạt.

Có vùng “tối” trong phát triển đô thị

Ông Đỗ Viết Chiến cũng cho biết theo đúng về góc độ quy hoạch khu đô thị bắt buộc hạ tầng quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng nhà ở phải đồng bộ.

Năm 2006, Chính phủ ban hành Nghị định 02, ban hành quy chế về đô thị mới. Sau đó, các nhà đầu tư cứ thấy ở đâu có đất mới thì xin phép đo để làm dự án. Thậm chí, có thực trạng một số nhà đầu tư sẵn sàng “lót tay” để được cấp vị trí đất đẹp. Đây chính là vùng “tối” trong phát triển đô thị.

Cũng vì tình trạng phát triển theo nhu cầu của nhà đầu tư này, mà quy mô khu đô thị không được quy định đồng nhất, dẫn đến có khu đô thị rộng hàng trăm, hàng nghìn hecta nhưng cũng có những khu chỉ vài chục hecta.

Cơ chế chính sách giờ đây gần như đã bao phủ toàn diện

Trong suốt quá trình phát triển, nhìn lại mới thấy nhiều bất cập. Bên cạnh những khu đô thị mới hiện đại, vẫn xuất hiện những khu dân cư, những khu làng xã.

Bên cạnh đó, thực trạng phát triển các khu đô thị không đi kèm với phát triển hạ tầng dẫn đến các nhà đầu tư khi xây dựng chỉ chú trọng đến hạ tầng các khu đô thị mà nhà đầu tư làm, trong khi hạ tầng xung quanh chưa phát triển kịp.

Toàn cảnh Toạ đàm truyền thông “Phát triển các khu đô thị: Thực trạng và Xu hướng mới”

Cũng trong quá trình phát triển, khi các khu đô thị mới ra đời kèm theo đó là nhiều xung đột, bất cập giữa các đô thị mới và các khu đô thị cũ.

Nghị định 11 ra đời cuối năm 2013 và có hiệu lực chính thức từ năm 2014 là sự can thiệp chính xác và loại bỏ hoàn toàn Nghị định 02.

Nghị định 11 quy định các khu đô thị mới phát triển bắt buộc phải thông qua chương trình phát triển đô thị. Điều này đã khắc phục tình trạng đầu tư dàn hàng ngang, nhà đầu tư xin đâu cho đó.

"Thời điểm đó, Hà Tây khi rà soát lại có hơn 700 dự án được cấp phép đầu tư, cung vượt quá cầu, đầu tư dàn trải, lãng phí nguồn lực đất đai, nhiều dự án “treo”, ông Chiến lấy ví dụ.

Nghị định 11 cũng bắt buộc phát triển các khu đô thị mới phải dựa trên nhu cầu thực tế. Sau hai năm thực hiện nghị định 11, các địa phương sau khi rà soát lại đã “phanh cứng” được tình trạng đầu tư dàn trải.

Nghị định 11 cũng quy định xác định khu vực phát triển đô thị và chỉ có trong khu vực này mới được phát triển các dự án, không đánh đồng các dự án với nhau.

Nghị định cũng hạn chế được tình trạng phát triển đô thị bỏ rơi các khu dân cư làng xóm. Lập quy hoạch chi tiết xong, xác định rõ cái gì nhà nước bỏ tiền đầu tư, cái gì dân cùng làm.

"Bây giờ phải đầu tư theo quy hoạch và có kế hoạch. Thứ hai là không mở rộng đô thị một cách tràn lan. Theo đó, tôi cho rằng, mảng cơ chế chính sách giờ đây gần như đã bao phủ toàn diện", ông Chiến chốt lại vấn đề.

"Chúng tôi quyết tâm trở thành khu đô thị kiểu mới, nơi ở lý tưởng của người dân"

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc CTCP Bất động sản Đại Phúc Land: Tập đoàn Đại Phúc được thành lập năm 1995, hoạt động trong mảng bất động sản. Từ đó đến nay, chúng tôi đã đi cùng quá trình phát triển thị trường bất động sản Việt nam.

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc CTCP Bất động sản Đại Phúc Land

Quan điểm của HĐQT Đại Phúc là chỉ tập trung vào bất động sản, đưa ra các chiến lược dựa trên một số tiêu chí quan trọng bao gồm vị trí. Theo đó, chúng tôi chỉ tập trung phát triển trong nội thành vì xác định nhu cầu ở đây cao.

Thứ hai, phát triển ở những vị trí giao thông thuận tiện.

Thứ ba, quy mô phát triển phải đủ lớn. Ngay từ những năm 2000 chúng tôi đã có những dự án hơn 20 hecta, đến bây giờ đã có những dự án lên tới gần 200 hecta như dự án Vạn Phúc.

Thứ tư là phát triển bền vững, mang lại chất lượng chứ không phải số lượng.

Việc phát triển các dự án từ vài chục hecta không phải chủ đầu tư nào cũng đủ nguồn lực, bởi việc phát triển thường phải mất vài chục năm.

Với dự án Vạn Phúc, đầu tư rất bài bản, phải phân ra nhiều phân kỳ, giai đoạn đầu tư. Giai đoạn 1 phải có ít nhất 70% cư dân vào ở, có trường học, bệnh viện, tiện ích đầy đủ mới chuyển sang giai đoạn hai (hiện nay đã hoàn thành được 80%), tiếp tục hoàn thiện hạ tầng và xã hội.

Điều này sẽ giải quyết được câu chuyện khi cư dân ở trong một khu đô thị mới thì kết nối hạ tầng phải đồng bộ. Dự án phải đủ lớn thì mới có thể đáp ứng được các yêu cầu, nhu cầu của người dân.

"Nhà giờ đây không chỉ là nơi để ở, mà còn phải đầu tư đồng bộ để tạo ra một môi trường sống lý tưởng cho người dân. Tại dự án Vạn Phúc, chúng tôi chỉ đầu tư 40% vào nhà ở, còn lại đầu tư tới 60% vào tiện ích tạo ra một môi trường sống lý tưởng", bà Hương nói. 

Về quy mô, theo bà Hương, dự án này của Vạn Phúc chỉ đứng sau Phú Mỹ Hưng. "Chúng tôi quyết tâm trở thành khu đô thị kiểu mới, trở thành nơi ở lý tưởng của người dân", Tổng giám đốc CTCP Bất động sản Đại Phúc Land nói.

"Ngại hợp tác với những dự án thiếu pháp lý"

Ông Đỗ Cơ Thạch, Giám đốc khối khách hàng doanh nghiệp Hải Phát Land: Tập đoàn Hải Phát có 2 mảng bao gồm đầu tư phát triển bất động sản và phân phối. Hải Phát trải qua 15 năm hình thành và phát triển, chúng tôi đã đầu tư vào rất nhiều các khu đô thị, nhà ở thương mại kết hợp với dịch vụ.

 Ông Đỗ Cơ Thạch, Giám đốc khối khách hàng doanh nghiệp Hải Phát Land

Đi sâu vào góc độ đơn vị phân phối, ông Thạch cho biết, Hải Phát Land đánh giá về thực trạng phát triển các khu đô thị năm 2008 và 2009 rơi vào điểm rơi của thị trường bất động sản. Sau đó đến năm 2012 gần như đóng băng. Từ năm 2015 đến năm 2016 gần như phát triển bùng nổ condotel. 2017 và 2018 phát triển nhiều sản phẩm trong đó bao gồm condotel và đô thị ven đô. 2019 và 2020 theo tôi là năm của pháp lý bất động sản.

2013 và 2014, khu Đan Phượng hoặc khu Hoài Đức, City Number 1 khu chôn rất nhiều “xác chết” của nhà đầu tư. Trước đây đầu tư dựa trên cơ chế xin cho, xin được rồi bán lại cho nhà đầu tư thứ cấp. Đến 2014 và 2015, quá trình thanh lọc chủ đầu tư yếu kém, chủ đầu tư yếu kém phải bán lại cho nhà đầu tư mới. 

Hầu hết chủ đầu tư đang tập trung vào phân lô bán nền, trong khi theo đúng quy định thì khu đô thị phải có đầy đủ hạ tầng nhà ở, điện, đường, trường, trạm hoặc hạ tầng đi kèm. Khu đô thị có phát triển hay không còn tùy thuộc vào có dễ kiếm việc hay không thì dân mới về ở. 

Năm 2019 và 2020, tiến độ dự án và tiến độ pháp lý không song song. Nhiều chủ đầu tư hứa về tiến độ như này như kia nhưng cuối cùng lại không xin được. Nhiều người lại nói hơi quá về khả năng thực tế, nhiều tòa nhà hay khu dân cư.

"Hiện tại các khu đô thị cần phải điều chỉnh, vì vậy cần nhiều thời gian, điều đó lại ảnh hưởng đến dòng tiền của nhà đầu tư. Xây dựng pháp lý trong 15 năm thì chúng tôi cũng hết một đời rồi, vì vậy rất khó khăn. Đơn vị phân phối chúng tôi mong muốn rằng chủ đầu tư sẽ làm chuẩn, những dự án nào thiếu pháp lý chúng tôi cũng rất ngại hợp tác", ông Thạch nói. 

“Khu đô thị quan tâm đến môi trường sống, sức khỏe cư dân sẽ được ưa chuộng”

Nêu quan điểm về khu đô thị nào ấn tượng nhất, ông Đặng Hùng Võ cho rằng ông chưa có điều kiện đi hết các khu đô thị, nên chỉ dám nói đến những khu đô thị đã đi qua. Ông cho rằng hiện nay có nhiều khu đô thị đang làm nhưng dở dang nên chưa thấy hết được sức phát triển thời gian qua và kết quả.

“Tôi thấy khu đô thị Phú Mỹ Hưng - một trong những khu đô thị đầu tiên của Việt Nam, có tư duy đô thị khá tốt, có tính bền vững”, ông nói.

Còn tại khu vực Hà Nội ông đánh giá các khu đô thị đi về phía Tây vẫn bị vướng một cái gì đó xuất phát từ quy hoạch Hà Nội sau khi sáp nhập Hà Tây vào, tính bền vững không mạnh lắm, không tốt lắm. “Tôi vẫn hy vọng khu vực phía Bắc hoặc phía Đông sẽ có những khu đô thị tạo được điểm nhấn hơn”, ông nói.

Đồng tình với ông Võ, ông Đỗ Viết Chiến cho biết ở khu vực phía Bắc, ông ấn tượng với Ecopark – khu đô thị nghiêng về khu đô thị sinh thái, phát triển theo triết lý xanh, đó là triết lý mà các khu đô thị mới cần hướng đến.

Theo ông Chiến các khu đô thị phát triển về sau này sẽ chú trọng nhất đến giá trị bền vững, giá trị con người nhiều hơn.

Quan điểm của ông Đỗ Cơ Thạch, Hải Phát Land cho biết tại Hà Nội, ông ấn tượng nhất với khu đô thị Ciputra.

Sau này khi vào TP.HCM công tác, ông thấy cũng khá ấn tượng với Phú Mỹ Hưng, còn hiện tại gia đình ông đang sinh sống tại Ecopark. Ông Thạch cho biết ông thấy các tiện ích và mức giá của khu đô thị này khá hợp lý.

 Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Đại Phúc Land: "Chúng tôi quyết tâm trở thành khu đô thị kiểu mới, trở thành nơi ở lý tưởng của người dân"

Đồng quan điểm, bà Nguyễn Thị Thanh Hương cho rằng Ecopark là một khu đô thị thể hiện tâm huyết của nhà đầu tư, vừa đáp ứng nhu cầu ăn ở của người ở và còn đảm bảo nhu cầu sức khỏe của cư dân. Bà cho rằng những khu đô thị quan tâm đến môi trường sống và sức khỏe của cư dân sẽ được ưa chuộng.

“Trong khu vực phía Nam, Phú Mỹ Hưng cũng đã phát triển theo xu hướng này. Đây cũng là xu hướng mà nhà đầu tư nên quan tâm khi phát triển các khu đô thị trong tương lai”, bà Hương nói.

Yếu tố cốt lõi hơn cả xanh và thông minh chính là yếu tố văn hóa

Xu hướng xanh và thông minh là tất yếu, nhưng trong thời gian tới, để phát triển đô thị có những yếu tố nào sẽ có thuận lợi và điểm nghẽn?

GS. Đặng Hùng Võ: Hai xu hướng tất yếu mà các khu đô thị mới đều phải đi theo trong tương lai chính là xanh và thông minh. Bởi nếu không có những yếu tố này thì dân sẽ không ở. Mọi người vẫn nói thích Ecopark hay Phú Mỹ Hưng bởi họ giải quyết được vấn đề xanh.

Bên cạnh đó, chúng ta cần phải có những khu đô thị đặc thù, hiện nay đã bắt đầu có ý tưởng về khu đô thị thể thao. Mỗi đô thị nên chọn một đặc thù cho mình, tạo ra dáng riêng của mình, ghi lại dấu ấn.

Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường 

Tuy nhiên, để xây dựng đô thị xanh và thông minh thì đầu tư phải cao hơn, như cần chi phí để tạo hồ nước, tạo cây xanh, mạng lưới điện tử, tự động hóa,..

Vì vậy, câu hỏi đặt ra là liệu các chủ đầu tư có chấp nhận bây giờ bỏ ra nhiều hơn nhưng thu về trong tương lai nhiều hơn? Đó chính là khó khăn mà phải có những chủ đầu tư có tiềm lực mới dám đầu tư.

Cách thức đầu tư phải tùy vào năng lực của mỗi nhà đầu tư, có thể đi theo nhiều cách thức khác nhau, nhưng đây là xu hướng tất yếu. 

Và việc cư dân có thể cộng sức để đầu tư như thế nào thì rất cần sáng kiến.

Và yếu tố cốt lõi hơn cả xanh và thông minh chính là yếu tố văn hóa. Đô thị có văn hóa mới thực sự là một đô thị bền vững. Xanh hay thông minh thì chủ đầu tư có thể làm được nhưng nếp văn hóa đô thị thì cần phải có cả cộng đồng.

Đô thị thông minh, Việt Nam mới đang "chập chững" ở những bước đầu tiên

Yếu tố xanh đã được đưa vào đô thị từ khá lâu, nhưng yếu tố thông minh thì mới bắt đầu đưa ra được vài năm nay. Đến thời điểm này để xác định thế nào là khu đô thị thông minh là khá khó với người tiêu dùng. Trên thực tế, hiện nay trên thị trường đã xuất hiện khá nhiều sản phẩm có yếu tố này. Vậy tiềm năng phát triển trong thời gian tới như nào?

Ông Đỗ Viết Chiến: Đây không chỉ là mục tiêu mà là điều tất yếu. Thời trước khó khăn, khách hàng chỉ mong được ăn no mặc đủ, giờ đây thì đòi hỏi phải ăn ngon mặc đẹp, chất lượng cuộc sống cao hơn. 

Việc phát triển khu đô thị xanh và thông minh là xu thế tất yếu, đáp ứng nhu cầu cần thiết của con người trong cuộc sống hiện đại.

Ông Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam   

Theo đó, khu đô thị phải đáp ứng yêu cầu mật độ xây dựng thấp, tạo môi trường xanh, tái sử dụng nguồn chất thải, sử dụng vật liệu thân thiện môi trường, có các công trình xanh....

Còn đô thị thông minh phải như thế nào? Việt Nam mới đang chập chững ở những bước đầu tiên, mô hình thì có thể học tập ở những nước đã phát triển, tuy nhiên, nhà nước cần đưa ra khung pháp lý cụ thể để từ đó các doanh nghiệp có thể phát triển theo. Việc tạo ra sân chơi và luật chơi chính là vai trò của Nhà nước.

"Cơ chế sẽ có thể coi như hấp lực thu hút doanh nghiệp đầu tư"

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng Giám đốc CTCP Bất động sản Đại Phúc Land: Chúng ta nói đến xu thế tất yếu là xanh và thông minh, chúng ta có thể kể đến một số khu đô thị đã được nhắc đến trước đó. Để có những khu đô thị mang đến giá trị bền vững mà người dân mong đợi, chủ đầu tư cũng đầu tư vào đó rất nhiều, giá trị đầu tư ban đầu lớn nhưng chúng ta hưởng lợi về sau. Với điều kiện mỗi tháng người dân phải bỏ ra khoảng 1 triệu tiền dịch vụ, thế nhưng tính về lâu dài giá trị hưởng lợi rất nhiều. 

Như ông Võ nói đến giá trị của một cộng đồng, thế nhưng khi mà có những khu dân cư dù vô cùng hiện đại nhưng không phải người dân cũng thấy hài lòng, ví như hệ thống cửa chip nhưng nhiều người dân không muốn sử dụng. Với thực tiễn này, chủ đầu tư như bên Hải Phát Land hay Đại Phúc Land sẽ có những điều chỉnh để hướng đến.

Thực tế ra chúng ta đã có những khu đô thị kiểu mẫu để nhìn vào mà điều chỉnh, chúng ta phải có những cơ chế khuyến khích, còn lại chỉ giữ chỗ tập trung để phát triển. Cơ chế cần có giải pháp để có cơ chế tốt sẽ làm tốt. Cần xem đến sự phân ra, tập trung mà xử lý.

"TP.HCM hiện kêu gọi doanh nghiệp tại quận 2, quận 9 và Thủ Đức, tuy nhiên cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp thực hiện các dự án chưa có. Chúng tôi cần đến cơ chế cụ thể hơn, cơ chế hậu thuẫn từ cơ quan chính quyền. Cơ chế sẽ có thể coi như hấp lực thu hút doanh nghiệp đầu tư", bà Hương nhấn mạnh. 

Phần lớn các dự án chỉ đáp ứng một vài tiêu chí

 Ông Đỗ Cơ Thạch, Giám đốc khối khách hàng doanh nghiệp Hải Phát Land

Ông Đỗ Cơ Thạch: Từ góc độ nhà đầu tư và nhà phân phối, tôi thích 4 từ xanh, tiện ích, thông minh, khép kín, tuy nhiên phần lớn các dự án hiện nay chỉ đáp ứng một vài tiêu chí trên. Về phía người tiêu dùng, không phải khách hàng nào cũng có đủ tiềm lực tài chính. 

Trước năm 2014, người ta chỉ quan tâm đến có một chỗ ở, thế nhưng giờ đây người ta quan tâm nhiều đến tiện ích nội khu. Cách truyền thông bây giờ cũng khác, ngày xưa nói nhiều đến vị trí của nơi đó nhưng giờ đây chú trọng nhiều đến tiện ích, đó cũng có thể coi như xu thế hướng tới. Có rất nhiều chủ đầu tư phát triển nhưng chỉ được một số trong những tiêu chí trên. 

Nhà trẻ, trường học, bệnh viện có thể bị "cắt xén"

Ban Văn hóa – xã hội của Hà Nội có báo cáo trong đó có đề cập đến hiện trạng nhiều khu đô thị mới trong quy hoạch xây dựng hoàn hảo, tức là có bao gồm nhà trẻ, trường học, bệnh viện,… nhưng thực tế khi thực hiện rất chậm làm các hạng mục này, thậm chí cắt xén gây ảnh hưởng đến đời sống người dân. Xin hỏi ông Đặng Hùng Võ, quan điểm của ông về vấn đề này thế nào?

Ông Đặng Hùng Võ cho rằng, ở đây có hai vấn đề cần làm rõ, một là tại khu vực đó giải quyết thế nào, và làm thế nào để không xảy ra tình trạng này nữa.

Ông Võ cho rằng các hạng mục này có thể bị cắt xén, hoặc là người có thẩm quyền quy hoạch cho cắt xén nhưng cũng có khi nhà đầu tư tự cắt xén.

Tuy nhiên, dù là nguyên nhân nào, chắc chắn chính quyền địa phương phải đưa ra giải pháp hoặc tự bố trí kinh phí để đầu tư nhà trẻ, bệnh viện,…. Chính quyền phải điều chỉnh quy hoạch lần nữa, cắt xén rồi thì phải bổ sung lại. Nếu nhà đầu tư đi rồi thì phải bỏ kinh phí địa phương xây dựng, còn nếu nhà đầu tư còn ở đó thì phải có giải pháp để bắt nhà đầu tư xây dựng, không có chuyện chính quyền "thua" nhà đầu tư.

“Còn đối với vấn đề chung tại các khu đô thị, tôi cho rằng vấn đề phê duyệt quy hoạch và điều chỉnh quy hoạch là vấn đề quan trọng”, ông Võ nói. 

Ông Võ cho rằng nhiều khi việc điều chỉnh quy hoạch thường "trốn" nhiều bước. Luật Quy hoạch năm 2017 quy định điều chỉnh quy hoạch cũng phải có sự tham gia của nhiều ban ngành quy hoạch, tuy nhiên nhiều nhà đầu tư vẫn tự ý điều chỉnh quy hoạch. 

Đồng thời, ông Võ cho rằng phải công khai thông tin quy hoạch và điều chỉnh quy hoạch trên trang thông tin điện tử để mọi người đều có thể xem.

Xanh thì tất nhiên cần quỹ đất, còn thông minh thì không

Sau một thời gian phát triển tràn lan, hiện quỹ đất còn khá hạn hẹp, liệu Hà Nội và TP.HCM còn có cơ hội để phát triển đô thị xanh, thông minh chuẩn hay không ?

GS. Đặng Hùng Võ: Đúng là việc các đô thị cũ đã được hình thành khiến chúng ta có cảm giảm khó có thể đảm bảo được yếu tố xanh và thông minh.

Tuy nhiên, thực sự thì yếu tố thông minh không liên quan nhiều đến diện tích, mà chỉ cần đầu tư vào hạ tầng công nghệ thông minh, trí tuệ nhân tạo. Để thoả mãn yếu tố thông minh, các đô thị có thể đi theo từng hướng khác nhau và đi từng bước một.

Còn câu chuyện xanh thì đúng là có đòi hỏi diện tích như diện tích sử dụng tài nguyên nước, tài nguyên đất, thiết kế nhà ở cũng phải theo một số điều kiện đặc biệt. 

Khá khó để đảm bảo tiêu chí xanh đối với các đô thị hiện tại, nhưng chúng ta cũng tùy từng trường hợp cụ thể để đưa ra giải pháp đối với từng trường hợp muốn đi theo tiêu chí xanh. 

Ông Đỗ Viết Chiến: Như GS. Đặng Hùng Võ đã nói, yếu tố xanh thì tất nhiên cần quỹ đất, còn thông minh thì không vì chủ yếu là áp dụng công nghệ. 

Tôi rất tâm đắc với câu nói của một chuyên gia người nước ngoài, muốn có giải pháp về xanh thì phải có giải pháp tự nhiên, muốn có thông minh thì phải có giải pháp con người sau đó mới đến công nghệ.

Về quỹ đất, theo quy hoạch phát triển đến năm 2050 thì hiện khu vực Hà Nội quỹ đất còn khá lớn, việc phát triển các khu đô thị mới là hoàn toàn có thể thực hiện.

Chủ đầu tư cam kết rất nhiều, nhưng không thực hiện, cư dân đấu tranh nhưng không được phản hồi thỏa đáng, làm thế nào để bảo vệ cư dân và hạn chế những trường hợp tương tự?

Ông Đỗ Cơ Thạch, Giám đốc khối khách hàng doanh nghiệp Hải Phát Land: Vừa rồi có một dự án thông báo có 1 nghìn tiện ích, nhưng cuối cùng lại không nói rõ là tiện ích gì, có khi sau này lại nói rằng thang máy hoặc hành lang đi bộ cũng gọi là tiện ích.

Để đảm bảo an toàn, tiện ích, truyền thông cũng có vai trò của mình, chúng ta cần phải yêu cầu chủ đầu tư nói rõ rằng họ sẽ bàn giao những gì và người dân được hưởng những gì, và sau này chúng ta có cái để đối chiếu. Và vì vậy cần phải có lộ trình hoàn thiện.

Trong quá trình phát triển đô thị cũng tạo ra nhiều rào cản và ảnh hưởng đến an sinh xã hội, ông Võ có bình luận gì về cơ chế hai giá trên thị trường đất đai? Gần đây, việc thu hồi sổ đỏ của hàng nghìn hộ gia đình có tạo rào cản cho sự phát triển của đô thị trong thời gian tới?

Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường: Câu chuyện giải quyết hộ nghèo, an sinh xã hội, chúng ta có làm nhưng cũng chỉ làm điểm. Ngoài Hà Nội cũng có vài khu. Việt Nam có tiến bộ hơn nhiều nước khác là chúng ta không có khu ổ chuột. Thế nhưng về mặt chính sách, chúng ta chưa có chính sách thực sự giải quyết vấn đề khu phố nghèo và người nghèo tại đô thị. 

Giờ đây, câu chuyện di cư từ vùng quê nghèo sang các khu đô thị lớn, tiện ích xã hội phải chia sẻ, chính vì vậy đời sống của người dân đô thị cũng bị ảnh hưởng. Cho đến nay, chúng ta chưa có giải pháp cho điều này. Đô thị hóa mới được có 34,4% mà nếu tỷ lệ này cao hơn nữa thì còn ảnh hưởng nữa. Khi dân số tăng lên mức nhất định, chung cư giờ có khoảng 3 nghìn người, lúc nào đó sẽ tăng lên 6,7,8 nghìn người khi nhiều người dân nhiều thế hệ đến sinh sống, nếu ta không giải quyết được vấn đề chia tách hộ gia đình thì vấn đề ùn tắc chắc chắn xảy ra. 

Chúng ta mới giải quyết được vấn đề phát triển chứ chưa giải quyết được vấn đề an sinh.

Việc thu hồi sổ đỏ theo tôi cũng không trái pháp luật. Cơ quan có quyền phát hành thì cũng có quyền thu hồi nếu phát hiện có sai phạm. Quy định này của Việt Nam có lẽ cũng độc nhất trên thế giới. Đây là điểm yếu nhất của pháp luật Việt Nam, theo nhận định của các chuyên gia. 

Tuy nhiên, theo tôi không cần thiết phải thu hồi lại sổ đỏ. Bộ Luật dân sự cũng đã có quy định riêng, chủ đầu tư bán là lỗi chủ đầu tư chứ người dân không thể biết, về nguyên tắc pháp luật phải bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư. Và sai phạm sửa bằng cách gì? Chỉ bằng cách cho tồn tại chứ chẳng còn cách nào.

Nếu bỏ đi thì tác động đến vài nghìn người dân, ai đền bù cho việc này. Theo tôi đấy mới là cách quản lý của người dám chịu trách nhiệm. Thu hồi đúng pháp luật nhưng quy trình thủ tục không đúng pháp luật. Cần phải thông báo rồi nếu chủ đầu tư không xuất hiện mới công bố về mã sổ nào không được chấp nhận.

Toạ đàm đã kết thúc vào lúc 17h00 cùng ngày, sau gần 3 tiếng trao đổi thảo luận, bà Hoàng Thị Thuỷ Chung, Ban biên tập BizLIVE cảm ơn các diễn giả, chuyên gia đã tham gia thảo luận tại toạ đàm và 3 Doanh nghiệp đồng hành là CTCP Bất động sản Đại Phúc Land, Tập đoàn Nam Cường, Cen Group. 

Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam trải qua thời kỳ phát triển "nóng" vào những năm 2009-2013, hiện đang đi vào quỹ đạo ổn định dưới sự kiểm soát của Nhà nước.

Cùng với sự phát triển về kinh tế - xã hội của đất nước, những năm qua, các doanh nghiệp bất động sản đã đầu tư xây dựng hàng nghìn dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới, khu công nghiệp, văn phòng…, góp phần thay đổi diện mạo đô thị nhiều thành phố lớn.

Riêng với việc xây dựng và phát triển các khu đô thị mới, vào ngày 15/6/1997, Công ty phát triển nhà và đô thị (HUD) tiền thân của Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị - Bộ Xây dựng đã chính thức khởi công xây dựng Khu đô thị mới Linh Đàm, khởi động mô hình khu đô thị mới đầu tiên trong cả nước.

Gần 20 năm sau, theo thống kê chưa đầy đủ, hiện cả nước có hàng trăm khu đô thị được đầu tư xây dựng. Nhiều khu đô thị được đầu tư đồng bộ, có diện tích rộng hàng trăm héc –ta. Sự xuất hiện của các khu đô thị mới này đã tạo ra nhiều sản phẩm phong phú, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.

Tuy nhiên, sự phát triển ồ ạt của các khu đô thị mới cùng với hàng chục tên gọi khác nhau, như: Khu đô thị sinh thái, Khu đô thị xanh; Khu đô thị thông minh… cũng khiến người mua nhà gặp khó trong việc lựa chọn và định danh từng dự án.

Theo Bizlive