Bối cảnh thị trường bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng

Từ 2014 thị trường bất động sản (BĐS) đã bắt đầu hồi phục và sau đó là 5 năm phát triển khá mạnh. Phân khúc nhà ở giá cao vẫn tồn đọng gắn với nợ xấu, nhưng thị trường BĐS phát triển được là nhờ chính sách của Chính phủ đầu tư vào phân khúc BĐS nhà ở xã hội và sáng kiến của các nhà đầu tư lớn chuyển đầu tư sang phân khúc BĐS du lịch - nghỉ dưỡng (sau đây gọi là BĐS du lịch) theo phương thức phi truyền thống.

Theo phương thức đầu tư truyền thống, các nhà đầu tư dự án thực hiện đầu tư phát triển khách sạn gắn với các tiện ích du lịch để đưa vào khai thác kinh doanh thu lợi. Theo phương thức phi truyền thống, các BĐS du lịch được đầu tư không phải là các khách sạn truyền thống mà là các dạng BĐS đa công năng như vừa làm căn hộ để ở, vừa làm nơi lưu trú cho khách du lịch với tên gọi tiếng Anh là "condotel", hay như vừa làm nơi ở, vừa làm cửa hàng như "shophouse" hay "shopvilla" và nhiều dạng BĐS sử dụng với công năng hỗn hợp tương tự.

Với các dạng thức BĐS đa công năng như vậy, nhà đầu tư dự án có thể áp dụng phương thức "bán BĐS hình thành trong tương lai" cho các nhà đầu tư thứ cấp là các cá nhân nhằm thu hút vốn đầu tư từ dân. Giải pháp phi truyền thống như vậy đã có sức hút vốn khá lớn vào đầu tư phát triển du lịch, giống như đã đầu tư các dự án BĐS nhà ở.

Trong 5 năm qua kể từ khi thị trường BĐS phục hồi, đầu tư vào BĐS du lịch đã tạo sức hút vốn rất lớn từ dân, tạo cơ sở cho phát triển du lịch khá mạnh. Tất nhiên, điều kiện để áp dụng phương thức phi truyền thống này là BĐS du lịch phải ở dạng đa công năng, trong đó có công năng để ở. Cụ thể hơn, đất để phát triển BĐS phải được sử dụng lâu dài, có như vậy các nhà đầu tư cá nhân mới tham gia.

Khủng hoảng pháp lý "condotel"

Trong các loại hình BĐS đa công năng, gần như tất cả đều không có ý kiến gì về hình thức "shophouse" hay "shopvilla" hay "hometel" vì nhà ở mặt phố nào hay biệt thự nào cũng có thể vừa để ở và vừa làm cửa hàng hay khách sạn mini. Đây là chuyện thường ngày trên mọi dẫy phố, mọi khu nhà ở Việt Nam. Câu chuyện được tranh luận với nhiều ý kiến trái chiều chỉ dồn vào hình thức "condotel".

“Condotel” là hình thức được cả các nhà đầu tư dự án và các nhà đầu tư thứ cấp quan tâm, tốc độ phát triển mạnh nhất trong mấy năm qua. Một cá nhân chỉ cần có khoảng một hai tỷ đồng là có thể tham gia đầu tư vào một căn hộ "condotel" tại những vị trí có tiềm năng du lịch, khác với các dạng thức BĐS du lịch khác cần tới dăm, bảy hay mươi tỷ đồng mới có thể tham gia đầu tư. Vì vậy, nhà đầu tư dự án cũng dễ dàng thu hút vốn đầu tư để phát triển dự án "condotel".

Về mặt sử dụng, các căn hộ "condotel" cũng có sức hấp dẫn khách du lịch tốt hơn các phòng đơn ở khách sạn truyền thống. Không gian ở rộng hơn, tiện nghi tốt hơn mà giá lại rẻ hơn, rất phù hợp với nhu cầu du lịch của một hay một nhóm hộ gia đình. Trên thực tế, trong giai đoạn 2016-2018, cả nước đã tạo được nguồn cung khoảng 15.000 - 20.000 căn hộ "condotel" mỗi năm. Từ đây, "câu hỏi condotel là gì?" được đặt ra mà suốt 5 năm qua vẫn chưa có câu trả lời.

Một luồng ý kiến cho rằng cần quan niệm đây là chung cư nên đất đai được sử dụng lâu dài, tiền sử dụng đất tính theo đất ở. Một luồng ý kiến khác cho rằng đây phải là khách sạn kinh doanh du lịch, đất đai là đất kinh doanh, dịch vụ nên chỉ được sử dụng 50 năm, trường hợp đặc biệt cũng chỉ được 70 năm, tiền thuê đất được tính theo đất kinh doanh, dịch vụ. Ở cấp địa phương, mỗi UBND cấp tỉnh cũng xử lý giao đất, cho thuê đất khác nhau. Cùng là "condotel" mà tỉnh này giao theo đất được sử dụng lâu dài như đất ở, nhưng tỉnh kia lại cho thuê đất có thời hạn.

Sự không mạch lạc về thân phận pháp lý gắn với nhiều lời đồn đoán về thân phận này đã làm cho các nhà đầu tư thứ cấp rời xa các dự án "condotel", các nhà đầu tư dự án cũng tìm cách giải quyết các dự án "condotel" khi không thu hút được các nhà đầu tư thứ cấp. Tình trạng "bán tháo" hay "hóa kiếp" đối với "condotel" đã xẩy ra ở nhiều địa phương như tại Nha Trang hay Đà Nẵng. Dự án lớn Cocobay tại Đà Nẵng với rất nhiều "condotel" đã được phê duyệt quy hoạch lại với nội dung giảm đáng kể dạng thức "condotel", chuyển sang "shophouse", "shopvilla" hay khách sạn là chủ đạo.

Gần đây nhất, UBND Đà Nẵng đã quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp theo chế độ sử dụng đất lâu dài, để cấp lại theo chế độ thuê đất có thời hạn. Tất cả ngữ cảnh trên làm cho nguồn cung căn hộ "condotel" chuyển về bằng "0" tại những nơi mà chỉ trong năm trước nguồn cung đạt con số vài nghìn. Đây là những dấu hiệu bất thường trong phát triển hạ tầng du lịch, gây khó khăn đáng kể trong thực hiện nhiệm vụ đưa kinh tế du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn.   

"Condotel" - anh là ai?

Trở lại câu hỏi "condotel là gì?", câu trả lời sẽ là gợi mở cho việc xác định vị trí pháp lý của dạng thức BĐS du lịch này. Hiện nay, chúng ta đang bị sa đà vào hình thức tên gọi "condotel" để hình dung đặc trưng pháp lý của hình thức BĐS du lịch mới này. Sự thực, tên gọi chỉ là hình thức và trong tương lai còn biết bao nhiêu loại tên mới nữa. Pháp luật không nên chạy theo tên gọi mà cần xem xét nội dung gì mới ở đây để tạo dựng khung pháp luật cho phù hợp.

Một số ý kiến cho rằng nên lấy tên gọi "căn hộ du lịch" trong Luật Du lịch để gán cho "condotel". Tư duy này không đúng vì "căn hộ du lịch" chỉ là một căn hộ (apartment) tham gia vào kinh doanh du lịch. Nếu mọi căn hộ trong một "condotel" đều tham gia vào kinh doanh du lịch thì cả "condotel" đó sẽ là một khách sạn (hotel) có toàn bộ mọi đơn vị lưu trú đều là căn hộ, không có phòng đơn, không khác gì khách sạn, chẳng có gì mới cả. Cái mới ở "condotel" là có một số căn hộ để ở, một số căn hộ làm ngôi nhà thứ hai phục vụ nghĩ dưỡng, một số căn hộ cho thuê dài hạn, một số căn hộ cho thuê lưu trú phục vụ du lịch.   

Nội dung của các BĐS du lịch mới ở đây là một BĐS du lịch có thể sử dụng cho nhiều công năng, trong đó có thể để ở, có thể cho thuê dài hạn để ở, có thể cho thuê lưu trú ngắn hạn phục vụ du lịch, cũng có thể cho thuê làm văn phòng và còn có thể sử dụng vào nhiều công năng khác nữa, miễn là bảo đảm các tiêu chí về không gian sinh sống của con người. Đây là một thể hiện của kinh tế chia sẻ nhằm tận dụng cao nhất mọi nguồn lực cho phát triển, bảo đảm tiết kiệm và hiệu quả. Về nguyên tắc, kinh tế chia sẻ cũng là một trọng tâm trong đổi mới mô hình tăng trưởng ở Việt Nam dựa trên định hướng bảo đảm nâng cao hiệu suất sử dụng nguồn lực.

Nếu nói "condotel" là chung cư hay khách sạn thì đều là tư duy truyền thống, không phải là tư duy của kinh tế chia sẻ. Nhiều nước, gồm cả nước ta đang lúng túng với quản lý taxi công nghệ dựa trên giải pháp công nghệ để động viên thời gian không sử dụng của mọi loại xe tư nhân nhằm tham gia vào hoạt động vận tải taxi. Tương tự, phương thức động viên mọi nơi ở tham gia vào hoạt động du lịch cũng đang làm cho quản lý ở ta rơi vào bỡ ngỡ. Lúc này, cần thay đổi góc nhìn quản lý đối với các BĐS đa công năng, cần chuyển sang góc nhìn theo kinh tế chia sẻ.

Luật Đất đai nước ta kể từ 2003 đã quan tâm tới việc quản lý một thửa đất có thể sử dụng vào nhiều mục đích, có một mục đích chính và nhiều mục đích phụ. Hơn nữa, còn quy định rằng một trong các mục đích là để ở thì phải coi mục đích chính là để ở và phải nộp tiền sử dụng đất theo đất ở. Khung pháp luật này vẫn là hiện hành trong hệ thống pháp luật đất đai dựa trên Luật Đất đai 2013.

Khái niệm BĐS đa công năng cũng đang tồn tại trên thực tế ở Việt Nam. Một chung cư thường có vài tầng dưới cùng làm siêu thị, cửa hàng, văn phòng, v.v. và các tầng từ tầng 5 trở lên mới làm nơi ở. Vậy thì một số tầng làm nơi cho thuê lưu trú cũng đâu có gì là bất thường. Về mặt quản lý, dù khách sạn hay một chung cư cao cấp đều cần một doanh nghiệp quản lý. Như vậy, trọng tâm ở đây không phải là hình thức tên gọi mà là chế độ sử dụng đất và phương thức quản lý và phát triển các BĐS đa công năng.

Giải pháp

Như trên đã phân tích, có thể thấy giải pháp cần thiết ở đây là phải bổ sung các quy định vào Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS về phương thức tạo lập, quản lý, khai thác các BĐS đa công năng. Về đất đai, cần cho phép các chủ đầu tư dự án BĐS đa công năng, trong đó có công năng phục vụ du lịch và công năng để ở được quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất lâu dài gắn với nộp tiền sử dụng đất ở hoặc hình thức sử dụng đất có thời hạn gắn với nộp tiền thuê đất kinh doanh, dịch vụ. Việc lựa chọn này phụ thuộc vào bài toán kinh doanh và nhu cầu huy động vốn đầu tư cho dự án, có thể lựa chọn cho từng phần diện tích đất đai phù hợp của dự án. Quy định này tạo được tính mềm dẻo cho quyết định của các nhà đầu tư dự án trong tìm kiếm giải pháp đầu tư phù hợp, giải quyết tốt bài toán thu hút vốn đầu tư, phát triển tốt hạ tầng lưu trú cho du lịch. 

Về quản lý BĐS, cần đưa quy định về nguyên tắc chấp nhận một số công năng được phép và yêu cầu cụ thể về phương thức quản lý đối với từng nhóm BĐS đa công năng. Các phương thức quản lý cũng không cần phải sáng tác mới, dựa chủ yếu trên các phương thức quản lý chung cư và quản lý khách sạn đang áp dụng.

Khung pháp luật là để phục vụ cho quản lý, quản lý cũng chỉ để phục vụ cho phát triển du lịch ở Việt Nam. Kinh tế chia sẻ cần được đặt vào vị trí chi phối để sớm nhất phục hồi loại hình BĐS du lịch "condotel". Đích cuối cùng cần đạt được là đưa du lịch Việt Nam trở thành ngành kinh tế mũi nhọn.  

Theo Nhà đầu tư